5 Gründe für mehr Wohneigentum

00:00:00: 1A Lage das ist der erste verhaltensökonomische Immobilienpodcast zur wissenschaftlichen Fundierung zu Trends und Strategien in der Immobilienwirtschaft.

00:00:14: Und hier sind eure Volkswirte an den Mikrofonen Professor Doktor Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft und Hauke Wagner das bin ich.

00:00:23: Moin und herzlich willkommen hier bei uns im Podcast und zwar haben wir heute das Besondere Thema deswegen habt ihr natürlich auf den Podcast geklickt weil ihr das im Titel gelesen habt.

00:00:33: Fünf gute Gründe für mehr Wohneigentum in Deutschland und das Thema hat vorgeschlagen Michael Michael ist nämlich auch hier im neuen Michael.

00:00:43: Hallo Hauke Grüße.

00:00:44: Genau aus Köln und ich aus Hamburg in Zeiten von Girona müssen wir gucken wie wir uns verbinden und deshalb haben wir uns ja online live zusammen geschaltet und reden über das Thema du hast das Thema vorgeschlagen Michael und

00:00:55: ich finde ja auch dass viel mehr Menschen Wohneigentum haben sollten nichtsdestotrotz die Preise sind durch die Decke gegangen.

00:01:02: Und er ist stehen natürlich jetzt immer mehr Menschen auch gerade so mit Blick auf Hamburg stehen immer mehr Menschen davor und fragen sich ja.

00:01:09: Würde ich gerne aber wie komme ich rein und jetzt schlägst du vor ist eine gute Idee mehr Wohneigentum du hast fünf Gründe mitgebracht.

00:01:15: Dann lass mal hören wie komme ich in Wohneigentum jetzt wenn die Preise doch so adveq allokiert sind.

00:01:22: Ja es ist Zeit tatsächlich so dass die Preise unglaublich stark gestiegen sind und die meisten weißen ja auch darauf hin dass die Preise auch stärker gestiegen sind als die Mieten das heißt dass kaufen entsprechend teuer geworden ist aber das ist eben nur die halbe Wahrheit denn dazu gehört eben auch noch der Zins den wir mit denken müssen und wenn wir den Zins mitdenken dann stellen wir ganz schnell fest

00:01:41: so teuer ist Wohneigentum eigentlich gar nicht geworden sondern ist es tatsächlich sogar erschwinglicher geworden für viele Menschen mehr wohl

00:01:49: Wohneigentum zu bilden wie geht das na ja man muss natürlich die Immobilie kaufen aber man finanziert sie eben auch

00:01:57: und die Zinsen sind jetzt seit 2010 von rund 4 5% auf mittlerweile ein anderthalb Prozent gesunken auch für langfristige Finanzierung das heißt im Endeffekt wenn die Preise jetzt beispielsweise in Hamburg um 50 60

00:02:12: Prozent gestiegen sind aber gleichzeitig die Zinsen so massiv gesunken sind ist es tatsächlich sogar erschwinglicher wir führen dazu regelmäßig ne ein Wohnkosten Report durch

00:02:23: wo wir tatsächlich die Kosten des Kaufens und des mietens für alle Kreise vergleichen und da kommt raus seit einiger Zeit in rund 94

00:02:32: Prozent aller Kreise ist das kaufen günstiger als das mi.

00:02:36: Und das hat mich tatsächlich auch zu so einem Umdenken gebracht vor einigen Jahren als die Zahlen zum ersten Mal mir angeschaut hat dachte ich nachher.

00:02:44: Vielleicht brauchen wir doch mehr Wohneigentum denn ich gehör tatsächlich zu denen

00:02:48: die so in der Finanzkrise dann auch gesagt haben Deutschland ist auch gut durchgekommen weil wir so viele Mieter haben weil wir nicht so auf Wohneigentum Wert legen

00:02:55: aber wenn man sich diese nackten Zahlen anschaut dann muss man einfach sagen Wohneigentum wäre für die meisten günstiger

00:03:02: und das Verrückte ist selbst wenn man jetzt noch die Tilgung dazu nimmt und wenn man jetzt 25 besser 30 Jahre Zeit hat diesen Kredit abzubezahlen dann ist es tatsächlich sogar mit günstigeren Kosten verbunden als zur Miete zu wohnen und das ist natürlich ein starke starke Entwicklung.

00:03:20: Und wir haben jetzt gerade heute den den Wohnkosten und Port ja noch mal aktualisiert da rechnen wir aus was kostet eigentlich so eine Annuität

00:03:28: und der Preis für eine Annuität also ich zahle innerhalb von 25 Jahren das komplett die komplette Immobilie ab die ist vieler Ort sogar noch mal zurückgegangen war gerade im letzten Jahr die Zinsen noch mal zurückgegangen sind und auch

00:03:41: am aktuell also seit 2019 seit Ende 2019 sind die Zinsen sogar noch mal weiter zurückgegangen das heißt es ist tatsächlich

00:03:49: unter monetären Gesichtspunkten aktuell günstiger Wohneigentum zu erwerben als zur Miete zu wohnen

00:03:55: nun habe ich dazu aber zwei Fragen wenn ich ehrlich bin und zwar das eine ist.

00:04:01: Die Zinsen und die Preise für die Immobilien das ist ja ist eine Funktion die sich Ausgleich also wenn wenn die Zinsen fallen.

00:04:09: Dann steigen die Immobilienpreise jedenfalls ist das ja eine Erklärungsansatz für die gestiegenen Immobilienpreise wenn ich jetzt kaufe und die Immobilienpreise fallen infolge von gestiegenen Zinsen und ich habe aber jetzt.

00:04:21: Mein Darlehen aufgenommen was dann.

00:04:26: Ja das ist richtig das gibt eine grundsätzliche Funktion umso niedriger die Zinsen sind umso stärker steigen die Preise und natürlich können wir einen Teil der Preisentwicklung seit 2010 eben auch auf die

00:04:37: Zinsentwicklung zurückführen aber wenn wir es mal genauer uns anschauen die Preise haben diese Zinsentwicklung noch gar nicht vollständig verarbeitet ja also das heißt.

00:04:47: Die Preise sind zwar gestiegen aber sie haben diese.

00:04:50: Diese Zinsentwicklung nicht völlig wie soll man sagen nachvollzogen und dadurch haben wir letztlich diese vorteilhaft.

00:04:59: Und du sprichst natürlich auf ein richtiges Konzept an also dieser wo Nutzer Kostenansatz den wir da machen dass wir eben das kaufen und.

00:05:06: Gegen vergleichen das hat gerade die Grundprämisse langfristig sollten sich diese Kosten ausgleichen genau aus diesen Gründen na denn wenn jetzt.

00:05:14: Kaufen immer günstiger wird als mieten dann sollten wir eigentlich erwarten dass immer mehr Menschen kaufen und dadurch natürlich die Preise steigen tatsächlich ist der Immobilienmarkt aber ein sehr Träger Markt

00:05:25: ja an der Börse würde das sofort funktionieren aber hier geht's natürlich darum die Menschen ziehen nur selten um na durchschnittlich so alle zehn Jahre etwa die Preise sind relativ träge.

00:05:38: Dadurch haben wir eben jetzt über die letzten Jahre und wahrscheinlich über die nächsten Jahre einfach eine gute Chance günstig ins Wohneigentum zu kommen irgendwann wird das wieder enden

00:05:48: ja aber jetzt haben wir einen guten Zeitraum und diesen Zeitraum sollte man entsprechenden.

00:05:53: Verstehe ich und hast du ein Gefühl dafür oder sogar Zahlen möglicherweise wie viel von dem von der Zinssenkung sich in dem.

00:06:02: Immobilienpreis noch nicht.

00:06:05: Amortisiert hat also noch nicht widerspiegelt also wie groß ist das Gap noch zwischen den gefallenen Zinsen und den gestiegenen Immobilienpreisen.

00:06:15: Also auf Basis unserer Berechnung kommt im Bundesdurchschnitt raus dass aktuell die Preise noch um 40% steigen könnte.

00:06:23: Bist tatsächlich miet und Kaufpreise sich ausgeglichen haben das hängt natürlich jeweils von den von den einzelnen Standorten ab

00:06:31: aber auch in den Großstädten ist das so typischerweise 30%

00:06:35: ja und das ist natürlich eine ganze Menge man kann es natürlich auch anders wenden man könnte auch sagen ok wie stark könnte der Zins noch steigen ohne dass es da große umkipp Effekte gibt also ohne dass die Preise z.b. da drunter rauschende würden der Zins liegt dann so bei 3 bis 4% langfristige Hypothekenzins also das heißt in den meisten Orten haben wir dann noch eine relativ gute Basis

00:06:59: und tatsächlich auch in der Stadt wie Hamburg oder Köln wirst durchaus vorteilhaft jetzt ins Wohneigentum zu gehen

00:07:06: okay jetzt sagst du die Annuität innerhalb von 25 bis 30 Jahren komplett tilgen das bedeutet aber ich muss mit einer ziemlich aggressiven Tilgung gran richtig.

00:07:17: Das geht auch sowieso nur

00:07:19: mit niedrigen Zinsen war ja sonst die gesamt monatliche Belastung die ich zahlen habe und zu zahlen habe aus Zins und und Tilgung ist ja sonst doch deutlich höher als das was ich für Mietwohnung bezahlen würde oder.

00:07:32: Na ich würde schon raten dass man jetzt auch ordentlichen Tilgungssatz wählt ne also 3 % wäre angesichts des Zinsniveaus schon schon in Ordnung wenn man noch weniger Zeit hat vielleicht auch 4 % damit

00:07:44: wittmanns dann entsprechend schnell abbezahlen kann das ist ganz klar.

00:07:48: Aber wenn man das mal vergleicht meine Schwiegermutter erzählt mir gerne sie hat sich die erste Immobilie die Sie oder die Immobilie die sie gekauft haben die haben die damals mit 12

00:07:56: Prozent Zinsen bezahlt plus dann Tilgung und das ist natürlich noch mal eine ganz andere Belastung also selbst wenn wir jetzt 4% Tilgung nehmen und nur ein Prozent Zins oder 2% Zins kommt hinzu dann haben wir eine Belastung von 6 % das kauft

00:08:13: alles klar die Preise sind heute deutlich höher aber das ist in den in vielen Fällen noch.

00:08:18: Aber daraus kann man natürlich ausschließen es wäre umso günstiger umso früher man in die Ehe ins Wohneigentum kommt

00:08:25: ja klar wenn man jetzt erst mit 45-50 ins Wohneigentum kommt und das Ziel hat

00:08:30: das Wohneigentum tatsächlich abzubezahlen bis zur Rente dann wird es natürlich knapp wenn ich dagegen mit 25 oder 30 reinkomme habe ich natürlich auch deutlich mehr Zeit und kann die finanzielle Belastung auch besser Strecke.

00:08:41: Das ist jetzt die finanzielle Perspektive aber welche Perspektive oder welche welche Gründe sprechen aus deiner Sicht noch dafür dass Menschen jetzt.

00:08:50: Ins Wohneigentum einsteigen.

00:08:52: Naja wir haben diese Diskussionen übers Wohneigentum ja schon seit langer Zeit und früher war immer ein Grund dass man Satan Erich

00:09:00: brauche wohl Eigentum eigentlich gar nicht so sehr weil ich habe ja eine andere Form der Altersvorsorge ne früher war es so die gesetzliche Rentenversicherung hat lebensstandardsicherung geboten wir hatten dann noch eine betriebliche Altersvorsorge Lebensversicherung die ganz gut funktioniert haben wenn wir es heute mal realistisch betrachten muss man sagen die Altersvorsorge ist auf sehr wackeligen Füßen

00:09:20: das Niveau in der gesetzlichen Rentenversicherung sinkt immer mehr und wir haben natürlich auch bei den klassischen privaten Produkten wie Lebensversicherung oder auch bei betrieblicher Altersvorsorge einfach sehr niedrige Renditen mittlerweile war das Zinsniveau so niedrig ist und dann macht es natürlich Sinn dass ich als

00:09:37: weiteren Baustein im auf Wohneigentum habe ich habe vorhin bei Wohneigentum den Vorteil dass ich dann später eben mietfrei lebe.

00:09:45: Und das ist natürlich auch ein wichtiger monetärer Faktor das ist der zweite Grund jetzt also wir haben als erstes den finanziellen Vorteil

00:09:54: in der laufenden Phase schon ich lebe günstiger als als Mieter ich habe als zweites die Altersvorsorge als drittes kommt für mich nee es geht auch um Partizipation an Vermögens gewinnen wir haben eine in

00:10:06: Wicklung das eben langfristig

00:10:08: die vermögensungleichheit in Deutschland steigt die Einkommensungleichheit nicht unbedingt aber die vermögensungleichheit und das liegt eben daran dass wir so wenig Vermögen bilden und eben vor allen Dingen auch wenig Wohneigentum bilden wenn wir das mal in anderen Ländern betrachten haben in Ländern wie

00:10:27: Griechenland aber Spanien Italien die Menschen viel mehr Vermögen und das liegt zu einem großen Teil tatsächlich an diesem Wohneigentum das.

00:10:36: Denn Wohneigentum ist dat sächlich ein Treiber für Vermögensbildung ja das heißt ich kann natürlich auf dem Mieter sagen Mensch schlägt immer was zurück Spar in Aktien kannst du wohl diversifiziert sparen.

00:10:50: Das Problem ist nur die meisten machen es nicht na das heißt wenn wir so ganz freiwillig sagen leg doch immer was zurück

00:10:56: die meisten tun es nicht aber so eine Immobilie wenn es da darum geht den Kredit zurückzuzahlen habe ich natürlich eine gewisse Verpflichtung und dann zahle ich das auch und tatsächlich zeigt sich dass die

00:11:07: Immobilienbesitzer die Immobilieneigentümer deutlich mehr sparen dadurch und eben auch mehr Vermögen auf.

00:11:12: Deswegen sehe ich das gerade auch als unter dem Blickpunkt der Chancengleichheit als ganz wichtigen Punkt dass wir mehr Menschen gerade auch Menschen mit niedrigem Einkommen.

00:11:22: Ins Wohneigentum bringen weil sie damit eben auch partizipieren.

00:11:26: An diesen Vermögens gewinnen und langfristig gesehen sind die Immobilienpreise eigentlich immer gestiegen also von daher ist das glaube ich ein ganz wichtiger Treiber um auf was für die Vermögens Gleichheit zu tun.

00:11:38: Und dann kommt noch zwei weitere Gründe oder vielleicht willst Du essen unterbrechen.

00:11:42: Ja nee ich habe nur eine Zwischenfrage aber das ist ja also die die die Partizipation am an der Preisentwicklung habe ich ja tatsächlich nur wenn ich verkaufe so und das ist ja eigentlich nicht mein Ziel sondern

00:11:53: eigentlich ist ja der der große Vorteil ist ja dass ich dann mietfrei im Alter leben kann richtig also die Vermögensentwicklung ist ja.

00:12:00: Eine theoretische dass sie auch immer das Argument des gesagt wird zu ja was zu was sie was hilft es mir wenn meine Wohnung viel wert ist ich kann ja den window realisieren wenn ich verkaufe und ich das will ich ja gerade nicht.

00:12:13: Ja aber nicht nur ne also ich habe natürlich eine gewisse Flexibilität ich kann ja noch mal neuen Kredit aufnehmen also wenn ich jetzt die Corona Zeit nehme und ich habe jetzt wirklich Liquiditätsprobleme dann könnte ich zu meiner Bank gehen und sagen ich möchte meinen Kredit noch mal aufstocken.

00:12:28: Ja und das ist in den meisten Fällen möglich zumindest bis zur Grundschuld das gibt mir natürlich schon eine Flexibilität aber darüberhinaus gibt's natürlich den anderen us

00:12:36: der wichtig ist woher kommen denn die Vermögen in Deutschland und diese vermögensungleichheit zum großen Teil aus der Erbschaft

00:12:42: so und wenn ich jetzt eben auch als Mensch mit aus der Arbeiter aus dem Arbeitermilieu mit geringen Einkommen aber eine Immobilie an meine nächste Generation vererben kann dann hat den großen Startvorteil.

00:12:55: Ja und das ist natürlich auch etwas was wir in Italien erleben oder in Spanien erleben dass diese Immobilien eben auch weitervererbt werden und dadurch die jüngere Generation natürlich schon deutlichen Startvorteil hat und die kann dann ja entscheiden was mache ich mit diesem Vermögen.

00:13:09: Verkaufe ich die Immobilie um vielleicht dann eigenes Geschäft aufzubauen um um Unternehmen zu gründen verkaufe ich das um eine bessere Ausbildung zu machen oder für was auch immer also ist.

00:13:20: Eigentum Vermögen gibt einfach eine gewisse Flexibilität und diese Flexibilität sollten wir ihm auch in weiteren Bereichen für andere Einkommensgruppen erschließen und darum geht es letztlich.

00:13:32: Genau zumal gerade wenn du die Krise ansprichst eine wichtige Geschichte ist gerade natürlich für Menschen ich habe mit jemanden diskutiert der mir

00:13:41: dein gehen die Augen geöffnet hat gesagt na ja du könntest ja jetzt wenn du wirklich finanzielle Probleme hättest und du finanzierst gerade deine Wohnung könntest du wahrscheinlich mit deiner Bank verhandeln die Tilgung auszusetzen und schon würde deine.

00:13:52: Monatliche Belastungen um einen entsprechenden Prozentsatz deiner Tilgung.

00:13:57: Erfinden Niveau senken und du hättest auch da schon eine größere Flexibilität also selbst in der Krise ist sozusagen die Finanzierung von Eigentum mit der Möglichkeit.

00:14:07: Die Tilgung auszusetzen die Möglichkeit um zu überwintern in Anführungsstrichen was ich dann interessante Perspektive.

00:14:14: Bei allen widura geschrieben haben weil sie die die die miete Stunden können es ist ja nur eine Stundung und außerdem wenn ich meine Tilgung aussetze dann bin ich zu hinterher noch ein paar Monate länger damit beschäftigt sie abzubezahlen aber ich habe ja jetzt sofort ein Effekt der.

00:14:29: Nicht mehr mein Eigentum gefährdet ist ja etwas dass mir zumindest so in der Deutlichkeit vorher nicht klar war.

00:14:35: Jetzt ist bietet einfach diese Flexibilität und ich glaube wir müssen auch ein bisschen.

00:14:40: Der ein oder anstelle von den Angelsachsen lernen na wir schauen da im berühmten so ein bisschen die Nase wie wie riskant die teilweise finanzieren und ähnliches aber.

00:14:49: Sie nutzen die Immobilie tatsächlich sehr sehr intensiv ich fand das sehr spannend in Großbritannien z.b. vor der Finanzkrise war so dass vieles.

00:14:58: Begründet worden sind auf der Basis von Immobilienkrediten dass man eben zusätzliche Beleihung auf die Immobilien aufgenommen hat und damit dann z.b.

00:15:07: Geschäften Startup die Idee finanzieren konnte das ist eine Möglichkeit die haben wir hier nicht und eine andere Sache ist.

00:15:14: Glaube es ist als unter der Gesichtshaut der Altersvorsorge gut wenn ich absolut mietfrei lebe

00:15:20: aber es muss glaube ich auch nicht so sklavisch sein dass ich unbedingt bis zum Renteneintritt die Immobilie komplett abbezahlt habe selbst wenn ich noch ein bisschen Schulden drauf habe und die Immobilie dann verleihe Vererber haben die er mir trotzdem Vorteil.

00:15:33: Ja und ich habe natürlich habe natürlich auch die Möglichkeit im Alter zu sagen okay

00:15:38: das mietfreie reicht mir nicht ich möchte ein Teil noch mal raus ziehen aus der Immobilie ich nehmen Kredit auf damit ich meinen Alter besser bestreiten kann damit ich vielleicht auch höheren Lebensstandard noch mal habe auch das ist eine Möglichkeit

00:15:51: die wird selten ergriffen aber bietet eben auch noch mal eine Flexibilität war warum kaufen die Menschen nicht also warum in Gottes Namen wenn wenn die Vorteile auf der Hand liegen warum kaufen die Menschen keine Wohnung oder nicht wenigstens die Wohnung in der sie wohnen.

00:16:04: Lass mich noch die fünf Gründe voll machen wir waren es bei 32 finde ich noch ganz ganz wichtig na das I also IV Grund ist letztlich die Gentrifizierung steht.

00:16:16: Also es machen sich ja viele Menschen sorgen in Hamburg in Berlin in München dass sie aus ihren Wohnung letztlich vertrieben werden weil sie die Miete nicht mehr zahlen.

00:16:25: Und da denke ich immer Mensch wenn wir wenn wir da mehr Eigentümer hätten wenn auch die Menschen die sich jetzt bedroht fühlen Eigentümer wären dann kann die niemand vertreiben.

00:16:34: Wenn die gehen dann gehen die mit dem dicken Verkaufserlös ja auf freiwilliger Basis aber wenn ich Eigentümer bin im Prenzlauer Berg in Friedrichshain oder wird zukünftig vielleicht auch mal Marzahn oder anderes Gentrifizierung

00:16:48: dann kann mich defacto niemand vertreiben und deswegen in den amerikanischen Metropolen gibt's häufig auch Sozialprogramme gerade für diese Schichten dass man eben versucht die Menschen dort auch zu Eigentümer zu machen.

00:17:01: Damit sie sich eben sicher sein können ihres ihres zu Hauses auch das ist sicherlich ein Argument das viel mehr gespielt werden sollte und V Grund.

00:17:10: Nee darf ich darf ich da einige noch einen eine Bemerkung machen weil diese Diskussion hatten wir ja auch in Hamburg mit den sozialen haltungs Gebieten und all diesen

00:17:18: Ding wo man sozusagen Menschen vor Vertreibung schützen wollte und dabei habe ich mir bei ganz vielen angehört die Wohnung vermieten dass der

00:17:27: meet Status also der Status den ein Mieter hat ja fast ein Eigentümer ähnlicher Status ist also eine einfache Verdrängung ist ja so ohne weiteres nicht möglich es gibt immer so zu es gibt diese wirtschaftlichkeits Kündigung die muss aber ja auch ziemlich

00:17:43: wasserfest argumentiert sein und funktioniert sicherlich nicht an allen Standorten und ist ja wohl auch eher die Ausnahme aber ansonsten kann ich wirklich vertrieben werden.

00:17:53: Ja dann ist ja natürlich ein richtiger. Es ist es die Hürden sind hoch na denn meistens findet das statt über Modernisierung

00:18:03: ja das eben sehr viel modernisiert wird und dadurch die Preise eben steigen teilweise ist es aber ebenso dass die bieten eben auch deutlich steigen im Zeitablauf her also das heißt wenn ringsrum die Mieten steigen und steigen ja auch irgendwann meine Referenz mieten und die muss ich dann auch mitgehen aber du hast natürlich recht der Mieter ist in Deutschland sehr sehr gut geschützt

00:18:25: aber nichtsdestotrotz machen sich Menschen Sorgen und wenn ich dann im Wohneigentum bin dann kann es mir eben auch nicht passieren das über meinen Kopf hinweg dann modernisiert wird oder dass eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird oder ähnliches also von daher bin ich dann einfach auf einer anderen Seite

00:18:41: und vor allen Dingen dann kommt wieder das andere ich partizipieren natürlich stärker auch an diese Aufwertung des Viertels ich

00:18:46: beobachte das nicht kritisch wenn sich eben einkommensstarke Haushalte dort auch niederlassen sondern dann freue ich mich eher und sag brauch super jetzt steigen eben auch meine Preise und ich.

00:18:56: Im auch den Vorteil davon ich könnte es realisieren wenn ich verkaufen wollte ja

00:19:02: genau zum gleich Play aber das ist natürlich das ist natürlich eine Wirklichkeit ich meine das ist auch mit jedem Aktiendepots oder das Aktiendepot nützt dir dann auch nur irgendwann was wenn ich es auch verkaufen und machen auch viele nicht und freuen sich einfach über die Sicherheit

00:19:15: wenn ich in der Not wäre dann könnte ich eben verkaufen und das ist natürlich bei der Immobilie ähnlich

00:19:21: und auch hier möchte ich noch eine Ergänzung machen tschuldige dass ich die wieder rein Falle gerade in diesem Vergleich Aktiendepot zur Immobilie ist es hier so.

00:19:27: Wenn ich eine Wertsteigerung habe und ich habe z.b. mit 10 oder 20% Eigenkapital.

00:19:33: Meine Immobilie finanziert und ich hätte diese 10 oder 20% keine Ahnung 50000 € 10.000 20000 € hätte ich in ein Aktiendepot und das Aktiendepot geht 10% hoch.

00:19:44: Es ist ja nur 10 % Steigerung auf mein Eigenkapital.

00:19:49: Geht aber der Immobilienpreis 10% hoch dann ist es ja ein Wertsteigerung die ich als Eigentümer habe über die gesamte Summe die ich finanziert habe also ich sehr.

00:19:58: Möchte bin ja in der Bank ähnlichen Situation in Wahrheit für mich selber vielmehr wie viel gehebeltes Geld zu realisieren was ich an einem Aktiendepot so gar nicht habe.

00:20:08: Guter. Guter. Na also das ist tatsächlich so der die selbstgenutzte Immobilie oder auch die Kapitalanlage Immobilien das ist eigentlich die einzige Möglichkeit viel

00:20:18: kleine Privathaushalte wirklich nutzen machen können von dem sogenannten Leverage-Effekt ne also das heißt ich nehme crappy erklär das kurz Creme behebe ich investiere ja mit 10 oder 20

00:20:30: Prozent Eigenkapital habe aber natürlich.

00:20:33: Wertsteigerung und die Rendite auf das gesamte das heißt solange die Gesamtrendite meiner Investition nachher höher ist als der fremdkapitalzins.

00:20:43: Habe ich einen höheren Gewinn den sogenannten Leverage-Effekt das heißt dieser zusätzliche Gewinn konzentriert sich dann auf das Eigenkapital und so kann man eben auch mit

00:20:52: die Regeln gesamt Renditen von 5 % beispielsweise sehr hohe Eigenkapitalrenditen auch von 25

00:20:59: Prozent bekommt nur das ist tatsächlich das womit die Banken lange Zeit gearbeitet haben mit dem extrem Leverage-Effekt teilweise ja in der Backenzähne da gibt's ja teilweise dann Eigenkapitalquoten bezogen auf die Bilanz von zwei oder 3% gab es sollte durch die Regulierung nicht mehr so möglich

00:21:15: aber

00:21:17: hier im Immobilienbereich wo die wo wir langfristig doch schon sehen dass wir Wertsteigerung haben ist das natürlich ein guter Effekt und dadurch kann ich natürlich eine hohe Rentabilität eben auch mit meinem Wohneigentum erzählen.

00:21:30: Sehr gut sorry so jetzt aber dass mich noch mit einem anderen Aspekt wird ja nur dann auf die die Hemmnisse kommt der 5. ist

00:21:37: ist für mich dass wir ja anzunehmen Vertrauensverlust in die soziale Marktwirtschaft haben also marktwirtschaftliche Prinzipien werden immer mehr hinterfragt und das liegt eben auch daran dass die Partizipation am Eigentum noch wenig aus.

00:21:51: Also so eine enteignungs Diskussion wie wir sie in Berlin gehabt haben wo dann auf einmal gefordert wird wie er in eigenen große Wohnungsunternehmen und vergesellschaften die.

00:22:02: Ich glaube so etwas wäre in Ländern wie Italien oder in auch in.

00:22:08: In Großbritannien oder den USA eigentlich nicht möglich denn dort sind viel mehr Menschen Eigentümer und schätzen eben auch die Eigentums.

00:22:15: Diese haben und von daher ist das natürlich auch etwas was unser System vielleicht insgesamt stabilisiert und natürlich dann auch auf das Vertrauen in die Marktwirtschaft.

00:22:28: Der Held ich habe ein sehr interessanten Artikel von Hans-Werner Sinn dazu gelesen in der Zeit der hat geschrieben großes Problem in Ostdeutschland ist eben auch dass so wenig Menschen

00:22:38: partizipieren an den Unternehmen und so wenig partizipieren an den Immobilien die dort stehen ja die Eigentümerquote in Ostdeutschland ist besonders gering.

00:22:47: Und das kann eben auch erklären warum man immer noch in so extreme verfällt AFD linke die er sehr sehr stark sind gerade in Ostdeutschland das kann eben auch damit zusammenhängen dass ich.

00:22:58: Viele Menschen dort einfach abgehangen fühlen und viele Menschen nicht die Chancen die die Marktwirtschaft eben auch

00:23:04: bietet nutzen können ja und von daher ist das natürlich auch gesellschaftlich etwas was stabilisierend wirken kann wenn tatsächlich mehr Menschen hier

00:23:13: Wohneigentum auch sind absolut dann kommen wir jetzt aber zu den Hemmnissen genau ne und.

00:23:23: Du denkst ja wahrscheinlich auch als Ökonom Mensch wenn das doch so vorteilhaft ist und wenn es doch so günstiges warum kaufen die Leute dann nicht ja den Penner eigentlich muss man die Leute ja nicht nicht schubsen sondern die erkennen schon ihre eigenen Chancen

00:23:35: ich glaube viele rechnet sich das auch durch und sagen ja die monatliche Belastung die wir stemmbar das ganz große Problem aus meiner Sicht ist aber dass wir diese Startkapital.

00:23:44: Na das heißt ich kann eben nicht von heute auf morgen Immobilie kaufen sondern.

00:23:50: Die Banken erwarten in der Regel bis ein Eigenkapital 10% sollte man schon mitbringen und das Erwerbsnebenkosten.

00:23:57: Und dann kommt ihr verbs Nebenkosten genau Grunderwerbsteuer Notar der Makler der Grundbucheintragung das kann eine ganze Menge ausmachen im günstigsten Fall bis wo du vielleicht so beachten

00:24:08: Prozent wenn du keinen Makler bezahlen musst aber es kann eben auch schnell 15

00:24:12: Prozentsatz was hast du roundabout 20 25% des Kaufpreises muss man gespart haben und das ist natürlich eine ganze Menge wenn man sich jetzt vorstellt

00:24:21: gerade mal 11% der Mieter haben mehr als 50000 Euro Finanzkapital ne also irgendwie gespartes und das

00:24:29: kegelt natürlich wieder raus du kannst ja das für Hamburg ausrechnen was kannst du mit 50000 € also 25% des Kaufpreises 20 % des Kaufpreises noch bekommen bei 150 000 300 Hause.

00:24:42: Genau nicht die Top Lage rechne dann hat schon schwierig und das führt in der aktuellen Situation dazu.

00:24:48: Das eigentlich vor allen Dingen diejenigen Wohneigentum erwerben die entweder sehr viel gespart haben weil sie sehr hohe Einkommen haben

00:24:55: oder weil z.b. sie geerbt haben oder weil die Eltern z.b. ihr eigenes Wohneigentum beleihen und das als Kredit dann weitergeben an die Kinder aber viele andere die eben diese Möglichkeiten nicht haben die kommen gar nicht rein und das ist eben

00:25:09: ganz großes Problem der Chancen Gerechtigkeit hier dass wir keinen einheitlichen leichten Zugang zum Wohneigentum haben.

00:25:17: Und das stellt stellt sich dann direkt auch als soziale Frage.

00:25:22: Genau und dann ist aber ja sofort die Frage was können wir tun.

00:25:29: Ja man kann eine ganze Menge tun wenn man mal ins ins Ausland schaut erstmal muss man sagen Erwerbsnebenkosten müssten nicht so hoch sein da wir sie in Deutschland sind es gibt viele Länder die haben deutlich geringere Erwerbsnebenkosten

00:25:42: wir haben in vielen Ländern die Situation das Zimmer für bei den Maklern das bestellerprinzip gilt das heißt nur der Verkäufer zahlt

00:25:49: das führt dazu dass deutlich geringere Courtagen bezahlt werden im Ausland eigentlich

00:25:56: üblich so ein bis 2% für die Maklercourtage und nicht 6% netto wie das meistens in Deutschland der Fall ist mal gucken da ist ja auch einiges getan jetzt da wird sich auch was ändern das kann vielleicht auch zu einer anderen Situation führen

00:26:10: wir haben bei den Notaren relativ hohe Gebühren die Niederländer haben den Notar Markt tatsächlich liberalisiert

00:26:16: die Folge ist der Notar kostet dort eigentlich nur 1000 € egal wie hoch die Kaufsumme ist

00:26:23: nicht vorstellbar in in Deutschland also auch ganz ganz spannend und eine gute Möglichkeit aber das entscheiden ob ich die Grunderwerbsteuer also bei der Grunderwerbsteuer haben wir die Situation

00:26:35: in in Großbritannien etwa haben wir ein System da hat man erstmal ein Freibetrag und dann Stufentarif.

00:26:43: Ja das bedeutet ich zahl auf die ersten 100.000 Pfund erstmal keine Grunderwerbsteuer und dann einen Stufentarif das wäre auch für Deutschland macht

00:26:53: und das wäre vor allen Dingen in Instrument um die Einnahmeausfälle auch zu begrenzt.

00:26:58: Wenn er dann halt das heißt beispielsweise für jede 100000 oder 200.000 Euro Mehrzahl ich einen höheren Steuersatz

00:27:08: also z.b. 100000 € ist steuerfrei für die nächsten 200 000 Euro zahle ich zum Beispiel 2 % Steuer für die nächsten 200.000 dann 4% Steuer ja und so habe ich es ist ähnlich wie der Einkommensteuer wo wir auch so einen progressiven Steuertarif haben das wäre hier auch möglich

00:27:25: würde im Endeffekt dazu führen ich kaufe mir die kleine Einsteiger Immobilie

00:27:30: Zahl vielleicht nur 2% kaufe ich mir aber die Villa in München Schwabing muss ich vielleicht im Durchschnitt auch 8% Grunderwerbsteuer zahlen

00:27:40: das wäre aber verkraftbar weil der der in Schwabing eben so was kaufen kann hat ja auch ein sprechendes Vermögen und Einkommen der wird das stemmen können

00:27:48: während der Juni der eben gerade einsteigt und am Stadtrand von Hamburg kauft vielleicht nicht so viel Geld hat und dann auch entsprechend niedriger Durchschnittssteuersatz bei

00:27:57: Grunderwerbsteuer zahlt also das wäre aus meiner Sicht ein sehr guter praktikabler Ansatz um hier den Einstieg eben zu erleichtern.

00:28:06: Und dazu könnte man eben auch starke auf Nachrangdarlehen gehen ich bin kein Freund des Baukindergeld muss ich ganz ehrlich sagen weil das Baukindergeld ist einfach wahnsinnig teuer.

00:28:15: Wir bräuchten es eigentlich nicht weil Wohneigentum lohnt sich auch so und dadurch dass dieses Instrument so teuer ist wird es ja auch schon wieder abgeschafft 20-22 ja so das ist keine nachhaltige Wohneigentums Politik

00:28:27: in anderen Ländern ist es so da gibt's einfach Nachrangdarlehen das heißt der Staat garantiert den den Kreditausfall.

00:28:34: Das passiert aber relativ selten weil die meisten Menschen wollen ihr Wohneigentum ja nicht verlieren aber dieses Nachrangdarlehen kann ihm als Eigenkapitalersatz verwendet

00:28:44: werden und das bedeutet eben auch dass ich

00:28:46: dieses Eigentum setzt sich das Eigenkapital was mir fehlt für die Nebenkosten für das Eigenkapital bei der Bank dass ich das vom Staat bekomme oder staatlich garantiert bekomme

00:28:57: und dann eben auch früher ins Wohneigentum gehen kann das wäre glaube ich eine ganz clevere Möglichkeit weil eben.

00:29:04: Der Staat sich ja auch sehr günstig refinanzieren kann für ihn ist das relativ günstig ab

00:29:09: aktuell und wenn man das dann eben verknüpft damit dass ich sage ok dieses Nachrangdarlehen das muss auch ordentlich getilgt werden und ich habe eine längere Sollzinsbindung dann sind die Risiken eben auch beherrschbar.

00:29:20: Das heißt der Staat würde in diesem Modell sowas wie mezani in Kapitalgeber werden.

00:29:26: Ja genau so könnte man das sagen er wird sowas wie mir sein in capital vorbei.

00:29:31: Nicht so teuer einmal muss dann natürlich schauen was passiert wenn ich das sächlich nicht mehr zurückzahlen kann

00:29:36: na dann hat der Staat natürlich auch Möglichkeiten das Geld wieder zu bekommen durch einkommenspfändung oder ähnliches das müsste man mal genauer schauen wie das wie das funktioniert aber auch da in Großbritannien sehen wir das aber auch in Frankreich zum Beispiel sehen wir das dass solche Darlehen dann durchaus gewährt werden und die

00:29:52: Probleme sind wirklich Motorrad

00:29:54: weil die meisten Menschen gerade in Deutschland das ist ja ein Alptraum die Immobilie zu verlieren also wird man sich schon sehr genau überlegen was kann ich mir leisten was kann ich aufnehmen und man kann das natürlich auch ins.

00:30:05: Prüfen als bei den meisten Menschen die eben sicheres Einkommen haben auch wenn es niedrig ist ist das relativ unproblematisch.

00:30:13: Man könnte ja auch sowas wie ein Vorkaufsrechte für den Staat an der Immobilie einräumen im Falle von Ausfällen dieser

00:30:20: ihr seid Darlehen das wäre ja sozusagen eine zweite

00:30:23: Kernforderung der immer wieder in der Politik diskutierten Staatsquote beim beim wohnungsbesitz wo man sagt naja also entweder fehlt man hier den Bürgern zu Eigentum und für den Fall dass da scheitert wird halt der Staat um eine Wohnung

00:30:37: reichern Anführungsstrichen oder hatten Zugriff drauf das wäre vielleicht auch ein Modell.

00:30:41: Dass man nach der Gier werden die Möglichkeit ich bin jetzt kein großer Freund dieser Vorkaufsrechte

00:30:47: wir kommen dazu vielleicht auch noch mal das dass der Staat sich nicht so sehr in die Wohnungswirtschaft einmischen sollte aber es wäre natürlich eine Sicherheit die der Staat hat ne dass er sagen kann ok im Notfall kann ich das ja auch verkaufen die Immobilie wobei die Bank natürlich auch ein Wörtchen mitreden will

00:31:02: aber wie gesagt die geht die Risiken sind sind relativ begrenzt gerade wenn dieser Kredit sein eben auch relativ schnell getilgt wird

00:31:11: häufig als ich diese Ideen vorgestellt habe da wurde immer gesagt aber an die USA und schaut was da passiert ist in den USA war war das ganz große Problem dass viele

00:31:21: Haushalte mit geringen Einkommen

00:31:24: variable Darlehen bekommen haben und als dann die Zinsen hoch gegangen sind sind natürlich auch die Kosten dieses Darlehens extrem hoch gegangen und das war das kein Problem das können wir vermeiden wenn wir eben lange Zinsbindung hier haben.

00:31:38: Zu meiner türlich auch die Tilgung in den Vereinigten Staaten jetzt irgendwo bei 0 lag oder.

00:31:44: In der Regel wird er ja nicht viel getippt genau genau habe ich haben wir einen Aspekt vergessen.

00:31:52: Ich glaube das sind so die die wesentlichen Aspekte die wir die wir hier haben.

00:31:58: Ich sehe es einfach so dass das Wohneigentum dass wir eine große Chance haben mehr Menschen ins Wohneigentum zu bringen aufgrund dieser Zins consolation und wir lassen die eigentlich umgenutzt.

00:32:09: Streichen und das ist das ist schade weil wir jetzt eigentlich die Chance hätten und ich glaube gerade.

00:32:14: Jetzt nach der Corona Pandemie nach der Wirtschaftskrise wo man sieht Sicherheit ist eben auch wichtig Vermögen ist weg.

00:32:23: Sollten wir das noch mal angehen und tatsächlich die Weichen dafür stellen dass mehr Menschen.

00:32:28: Zugang zum Wohneigentum habe ich vor der keine Förderung sondern ich vor der einfach nur dass der Zugang verbessert wird und das wären ganz wichtiger Schritt.

00:32:37: Genau und das ganze ist natürlich nicht aus der Luft gegriffen oder weil du eine Meinung hast sondern du hast es gerade noch mal empirisch belegt und die Zahlen dazu aktualisiert die finden wir wo.

00:32:48: Also ich verlier sie natürlich aber wo finden wir sie sonst wenn wir das irgendwo draußen auf einer Park Gasplattform jetzt im Auto hören oder so

00:32:56: Sperrungen auf der EWE Homepage Institut der deutschen Wirtschaft nach dem Wohl kostenreport sucht findet man diese Daten aber ich habe auch sehr viel anderes Tochter zuvor geforscht und publiziert zum Thema Wohneigentum das findet man aber eigentlich alles auf der EWE Homepage.

00:33:11: Alles klar verlinke ich natürlich hier in den Shownotes ich danke Dir sehr Michael und das nächste mal reden wir über weitere spannende Themen ich hoffe ihr seid dann auch wieder dabei

00:33:23: und

00:33:24: ihr habt für euch was mitgenommen wenn ihr Fragen habt dann schickt uns gerne eine E-Mail die E-Mail-Adressen finde die entweder auf der Webseite von Michael oder von mir und dann machen wir wahrscheinlich ab dem nächsten Mal so eine kleine Kirmes essen soll.

00:33:38: Frage und Antworten sollten wir vielleicht als Segment hier in diesem Podcast aufnehmen.

00:33:43: Wenn's euch dann interessiert und in diesem Sinne bis zum nächsten mal danke Michael und Tschüss Sergej tschüss.

00:33:52: Music.