#237 Die Immobilienpreise nehmen wieder Fahrt auf

00:00:00: Die Immobilienpreise nehmen wieder Fahrt auf.

00:00:02: Wie die neuen Daten des IW Wohnendexes zeigen, legen die Immobilienpreise wieder zu.

00:00:06: Der Markt differenziert sich aber zunehmend wie auch eine Analyse der Umlandgemeinden zeigt, das ist unser Thema heute in der Einserlage und hier kommen die Fragen im Einzelnen.

00:00:16: Was ist der IW Wohnindex?

00:00:18: Was sind die Kernergebnisse?

00:00:20: Wie ist die Lage in den Großstädten?

00:00:22: Wie ist die Entwicklung der Preise und Mieten einzuordnen?

00:00:25: Wie entwickelt sich das Umland der Großstädte?

00:00:28: Und welche Schlussfolgerungen sollten Investoren ziehen?

00:00:32: Die Antworten auf all diese Fragen und einige mehr findest du in dieser Episode der Einserlage und nun wünschen wir dir spannende Insights und Gute Unterhaltung.

00:00:40: Viel Spaß!

00:01:06: Moin und herzlich willkommen hier bei uns in der Einzellage der Immobilien Podcast und heute haben wir mal wieder unser Lieblingsthema.

00:01:17: Es geht um die Immobilienpreise und das interessiert natürlich uns alle immer wieder und natürlich auch vor dem Hintergrund der aktuellen Ereignisse.

00:01:25: und dafür macht das IW immer einen IW Wohnindex und der ist nun wieder rausgekommen.

00:01:32: und um das alles so richtig zu verstehen und einzuordnen, brauchen wir ihn unseren beliebten und fleißigen Prof.

00:01:37: Dr.

00:01:38: Michael Vogtlander vom Institut der Deutschen Wirtschaft.

00:01:40: Moin lieber Michael.

00:01:42: Moin Hauke, grüß dich.

00:01:43: Genau, also das Thema Preise treibt uns um.

00:01:46: Der IWWohnindex enthält die Daten, aber für die dreieinhalb Menschen, die den weltbekannten IWWohnindex noch nicht irgendwo mal gelesen haben oder ist die noch nie über den Weg gelaufen.

00:01:59: Vielleicht erzählst du etwas zu diesem wunderbaren Index.

00:02:03: Drei Sätze, damit wir verstehen, worum geht es eigentlich?

00:02:05: Ja, gerne.

00:02:06: Also der IWWohnindex wird vierteljährlich aktualisiert.

00:02:10: Wir analysieren die Angebotsdaten.

00:02:13: zu mieten und zu preisen.

00:02:15: Angebotsdaten heißt, wir schauen uns die Entwicklung der Neuvertragsmieten an und wir schauen uns die Entwicklung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser an.

00:02:27: Das hat den großen Vorteil, dass wir einfach eine sehr große Datenmenge haben, dass es sehr aktuelle Daten sind und wir stellen eben auch immer wieder fest.

00:02:34: Der Trend wird schon gut wiedergegeben.

00:02:37: Die Transaktionsdaten liegen nicht wirklich weit davon entfernt.

00:02:41: Und was wir eben auch zusätzlich machen, wir schauen das nicht nur auf Deutschland, wir schauen auf die zehn größten Städte, haben da entsprechend Entwicklung.

00:02:49: Und wir können eben, weil die Datenmenge es erlaubt, unser allseits beliebtes hedonisches Verfahren anwenden.

00:02:58: Hedonisches Verfahren heißt, wir können eben die Qualitätsunterschiede und die Lageunterschiede herausrechnen, damit wir nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.

00:03:07: Und was wir eben auch immer machen, wir haben ein Sonderthema dabei und da geht es diesmal um die Beziehung zwischen Zentrum und Umlandgemeinden.

00:03:17: Wie entwickeln sich eigentlich die Preise in der Großstadt, in der Zentrum und wie im Umland?

00:03:23: Das sind ganz spannende Ergebnisse, da kommen wir zum Schluss dazu, weil das eben auch zeigt, na ja, der Markt, der differenziert sich tatsächlich hier stärker aus.

00:03:33: Und hast du schon einen kleinen Ausblick gegeben, aber sag doch mal, was ist sozusagen die große Überschrift des letzten Quartals, also der letzten drei Monate, was ist sozusagen das Kernergebnis?

00:03:44: Also wir haben ja schon festgestellt beim letzten Mal, dass die Immobilienpreise wieder zulegen und das hat sich tatsächlich jetzt fortgesetzt.

00:03:54: Wir sehen bei den Eigentumswohnungen einen Anstieg von zwei Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.

00:04:00: Alleine gegenüber dem Vorquartal waren es einen Prozent.

00:04:04: Bei den ein und zwei Familienhäusern ist der Anstieg gegenüber dem Feuer aus Quartal sogar noch ein bisschen stärker.

00:04:10: Da sind es drei Prozent und einen Prozent gegenüber dem Vorquartal.

00:04:14: Das heißt, wir haben mittlerweile doch eine relativ solide Preisentwicklung hier.

00:04:20: Und ich würde auch davon ausgehen, dass die sich so fortsetzt in dem Maße.

00:04:26: Bei den Neuvertragsmieten dagegen sehen wir, dass wir eine etwas langsame Entwicklung haben.

00:04:31: Wir hatten jetzt zwischenzeitlich schon über fünf Prozent Mietpreissteigerung pro Jahr.

00:04:38: Wir sind jetzt noch bei drei Prozent gegenüber dem Vorjahr aus Quartal und gegenüber dem Vorquartal bei null Prozent.

00:04:45: Also das heißt, wir haben so eine gewisse Abflachung dieser Mietdynamik zur Einordnung vielleicht.

00:04:52: Wie gesagt, wir hatten diese fünf Prozent in der Spitze.

00:04:56: In den Zehnerjahren waren so typischerweise drei Prozent pro Jahr, normal drei bis vielleicht maximal vier Prozent.

00:05:03: Also wir normalisieren uns so langsam wieder von der Mietdynamik her und könnte vielleicht sagen, okay, wir gehen da aufeinander dazu, was eben die Preis- und Mietentwicklung angeht, dass die so langsam Synchrone gehen.

00:05:19: Das wäre ungefähr das, was man auch in dem Markt Gleichgewicht vielleicht erwarten würde.

00:05:23: Dann erzähl mal, wie ist die Lage in den Großstädten?

00:05:26: Da gucken wir natürlich immerhin nicht nur in den Big Seven, sondern auch darüber hinaus.

00:05:29: Eine große Stadt ist ja nicht nur die Big Seven, sondern auch die, die da nachkommen.

00:05:32: Das sind ja einige in Deutschland.

00:05:34: Und du hattest es schon angeteasert.

00:05:37: Wir wollen gleich noch über die... über das Verhältnis zwischen Stadt und Land reden, denn lass uns in der Stadt anfangen, wie ist die Lage in den Großstädten?

00:05:46: Also ich gehe jetzt glaube ich nicht alle zehn Städte durch, aber es sind schon bemerkenswerte Unterschiede, was eben die Kaufentwicklung auch angeht.

00:05:54: Also da, wo wir im Moment die stärksten Kaufpreis Steigerungen sehen, das ist tatsächlich Essen.

00:06:00: Sieben, zwei Prozent gegenüber dem Vorjahrsquartal ist jetzt, glaube ich, nicht die Stadt, der typische Investor.

00:06:07: Letzte Woche hatten wir den Christian da, die würden wahrscheinlich jetzt nicht per sie auf Essen schauen, aber eine starke Entwicklung hier.

00:06:16: Auch in Düsseldorf, ganz in der Nähe, dreieinhalb Prozent gegenüber dem Vorjahrsquartal.

00:06:20: Eine sehr ordentliche Entwicklung.

00:06:22: Auch München mit zweieinhalb Prozent steht da relativ gut da.

00:06:27: Aber es gibt eben auch unter den Großstädten einige, die da doch eine schwächere Entwicklung haben.

00:06:32: Überraschenderweise zum Beispiel Berlin.

00:06:34: Null Komma neun Prozent bei den Preisen oder auch was haben wir hier noch?

00:06:39: Stuttgart zum Beispiel Null Komma sechs Prozent.

00:06:43: Also da sieht man auch zwischen den Großstädten bei den Preisentwicklungen ist nicht alles einheitlich, sondern da haben wir tatsächlich auch Standorte, die ein bisschen abfallen.

00:06:53: Und bei den Mieten ist es ähnlich.

00:06:56: Wir haben lange darüber berichtet, dass Berlin diese unglaublich starke Entwicklung hat.

00:07:02: Berlin war eigentlich immer vorne bei den Mietentwicklungen.

00:07:06: Da flacht es sich gerade ganz schön ab.

00:07:08: Da haben wir jetzt noch gegenüber dem Feuer aus Quartal, Null Komma, sechs Prozent.

00:07:13: Das heißt, da scheint es irgendwo auch so eine Begrenzung zu geben, dass eben die Dynamik nicht mehr ganz so zu liegt.

00:07:20: Andere Städte dagegen, da haben wir nach wie vor eine starke Dynamik.

00:07:23: In Leipzig zum Beispiel jetzt vier Komma sechs Prozent gegenüber dem Vorjahrsquartal steht auch noch gut da.

00:07:28: Interessanterweise, aber auch hier ein ähnlicher Effekt wie in Berlin.

00:07:32: Da sind nämlich jetzt erstmals auch die Mieten wieder ein bisschen rechnerisch gesehen zurückgegangen um minus null Komma sechs Prozent gegenüber dem Vorquartal.

00:07:40: Also auch da, das ist so ein typischer Effekt, den wir immer mal feststellen.

00:07:45: dass die Angebots Mieten sich so in Schüben entwickeln.

00:07:48: Das geht erst mal sehr stark nach oben und dann flacht es sich quasi ab.

00:07:51: Das ist das, was wir jetzt gerade in Berlin und in Leipzig erleben.

00:07:55: Aber in vielen anderen Städten haben wir auch nach wie vor eine sehr, sehr ordentliche Entwicklung.

00:07:59: Düsseldorf, sechs Komma drei Prozent ging mit dem Vorjahrskortal.

00:08:03: Essen, sechs Komma eins Prozent.

00:08:04: Frankfurt, sechs Komma zwei Prozent.

00:08:06: Hamburg, vier Prozent.

00:08:08: Also.

00:08:09: Mieten sind schon etwas weniger dynamisch, aber auffällig gerade Berlin mit der Tendenz, aber bei den Preisen.

00:08:18: Wie gesagt, da sehen wir doch ein bisschen größere Unterschiede.

00:08:21: Das ist interessant, totales Off-Topic.

00:08:23: Aber wenn du mal so die Städte nennst, das ist ziemlich genau auch identisch mit den Städten, in denen wir unsere Paddel- und Standorte eröffnet haben.

00:08:31: Also Düsseldorf, großer Paddel, Hab-Essen.

00:08:33: Da haben wir auch mehrere Standorte, Hamburg sowieso.

00:08:37: München haben wir gerade aufgemacht und in Stuttgart haben wir noch nichts.

00:08:41: Das passt zusammen.

00:08:42: Vielleicht ist das auch so eine kulturelle Innovationskraft, die eine Stadt dann hat oder eben nicht.

00:08:47: Ja, wir haben das Hände- und Ei-Problem hier, ne?

00:08:49: Also zieht Paddlorn die Preise hoch oder macht ihr dort auch, wo die Preise eben so steigt?

00:08:58: Ja, ja, ich weiß nicht genau.

00:09:00: Aber es ist auch sowieso wahrscheinlich nicht wirklich ein Indikator, aber es war gerade interessant, dass es genau matcht.

00:09:06: Nun gut, aber die Entwicklung der Preise und Mieten.

00:09:10: Das ist ja nichts, was allein im Raum steht, sondern das will einmal ganz kurz an einem Rahmen eingeordnet werden.

00:09:17: Vielleicht gibst du uns mal so die fünf oder drei Faktoren, die die Entwicklung der Preise und Mieten am meisten beeinflussen, damit man ungefähr weiß, ist das jetzt etwas, das gekommen ist zum Bleiben oder ist das so, Berlin leibt sich einmal Effekte, erzähl.

00:09:35: Also

00:09:35: wie gesagt, das eine ist, glaube ich, dass wir generell erleben immer wieder, dass es diese Schub-Effekte gibt.

00:09:42: Also die Mieten ziehen sehr, sehr stark an und dann gibt es so ein Art Rückschlag statistisch gesehen, jedenfalls.

00:09:49: Das ist durchaus typisch und würde jetzt nicht sagen, das ist eine Trendumkehr, sondern eher, dass wir hier, ja, dass sich so einen Boom vielleicht auch ein bisschen ausschleicht.

00:09:58: Generell würde ich sagen, diese Entwicklung, dass die Mieten so stark, die Neuvertragsmieten so stark angezogen sind, das ist letztlich ja auch der Tatsache geschuldet, dass wir diesen enormen Zinsschock hatten.

00:10:09: Was hat der Zinsschock ausgelöst?

00:10:11: Er hat dafür gesorgt, dass eben viele Menschen, die eigentlich kaufen wollten, nicht mehr kaufen konnten und dann in den Mietwohnungsmarkt gewechselt sind.

00:10:20: Dadurch haben wir eben eine sehr, sehr starke Nachfrage nach Mietwohnungen gehabt, was eben die Mieten auch nach oben gezogen hat.

00:10:26: Oder man könnte es auch anders interpretieren.

00:10:28: Wir haben jetzt lange Zeit eine Phase gehabt, wo die Mietrenditen sich quasi nach oben angepasst haben, an das Zinsniveau, an das höhere Zinsniveau.

00:10:36: Das ist durchaus ja ein typischer Effekt.

00:10:39: Die Mieten müssen erst mal wieder sich angleichen, damit es sich lohnt, auch zu kaufen.

00:10:45: Und ich würde sagen, wir kommen so langsam in eine Marktbewegung, wo eben zumindest zwischen den beiden Nutzungsarten kaufen und mieten so eine neue Balance da ist.

00:10:58: Wir haben diese drei Jahre Anpassung gehabt jetzt an das höhere Zinsniveau und das kommt so langsam an sein Ende.

00:11:06: Wir sehen jetzt wieder auch mehr Menschen, die eben kaufen wollen.

00:11:09: Wir sehen auch bei den Baugenehmigungen durchaus, bei den Einfamilienhäusern.

00:11:13: leichten auch schon.

00:11:14: Das ist alles noch nicht ausreichend, dass sich das tatsächlich vollständig ausleicht.

00:11:18: Aber es kommt so zunehmend näher ran.

00:11:21: So und dann sehen wir eben auch bei den Zinsen so eine gewisse Kontinuität gerade.

00:11:27: Also wir sehen schon, dass die Zinsen so ein bisschen noch zugelegt haben, aber in sehr marginalen Dosen.

00:11:34: und im Endeffekt, wenn wir dann eben auch noch die Schwankungen bei den Banken sehen und die Unsicherheiten bei der Preisfindung, im Endeffekt haben wir dann eine gewisse Kontinuität und das gibt eben auch eine gewisse Planungssicherheit.

00:11:46: Also das ist so ein bisschen die Situation, die wir da haben, dass wir einfach sehen müssen, na ja, im Prinzip gleicht es sich so langsam zwischen kaufen und Mieten aus.

00:11:58: Aber das heißt jetzt nicht, dass wir irgendwie Balance oder Gleichgewicht heißt jetzt nicht, dass wir auf einmal keine Dynamik mehr da hätten.

00:12:06: Denn der Treiber, der wesentliche Treiber für den Immobilienmarkt über die nächsten Jahre, wird einfach sein, dass wir viel zu wenig bauen.

00:12:15: Und auch wenn es jetzt einen kleinen Anstieg gab bei den Baugenehmigungen, das reicht ja alles nicht, um tatsächlich das aufzuholen.

00:12:22: Es gibt ja Prognosen von meinen Kollegen vom IFO-Institut, die sagen, na ja, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, wir können, Immobilien werden knapper.

00:12:50: Aber ich würde sagen in der Zukunft werden wir jetzt eher sehen, dass die Mietentwicklung und Kaufpreisentwicklung stärker Hand in Hand geht.

00:12:58: Das heißt, wenn wir uns irgendwo so auf drei bis vier Prozent einpendeln, bedeutet das die Preise steigen um diesen Betrag und die Mieten eben in ähnlicher Weise.

00:13:08: Und das ist natürlich dann als rendite Objekt dann auch schon wieder eine ganz andere Situation.

00:13:13: Also da haben wir eine spannende Entwicklung eine gewisse Normalisierung, aber trotzdem ein spannender Markt, sicherlich für Investoren.

00:13:22: Aber und das müssen wir eben auch sehen.

00:13:26: Ich glaube, diese Ausdifferenzierung, das ist, glaube ich, ein ganz, ganz spannender Effekt, dass eben nicht alles sich gleichmäßig entwickelt.

00:13:35: Und das ist eigentlich egal, wo ich investiere, sondern dass wir eben zunehmend erleben, dass sich der Markt da auch unterschiedlich entwickelt oder die Teilmärkte sich unterschiedlich entwickeln.

00:13:46: Und das zeigt zum Beispiel auch unsere Analyse jetzt, die wir auch in dem Wohnindex hatten zwischen der Entwicklung in den Zentren und im Umland.

00:13:54: Was natürlich sofort die Frage nach dem Umland aufwirft, du hattest schon gesagt, die Großstädte sind ein wenig heterogen, auch wenn sozusagen dann noch eine ganz gute Rendite ist.

00:14:06: Aber wie sieht es denn aus, oder eine gute Entwicklung ist, aber wie sieht es denn aus im Umland der Großstädte?

00:14:12: Da ist dann ja das natürliche Ausweichgebiet für Investoren, die dann in der Stadt nicht zum Zugekommen oder vielleicht nach einer Alternative suchen, erzählen.

00:14:21: Also wir haben das tatsächlich für alle zehn, also die zehn größten deutschen Städte durchgeführt, haben uns jeweils angeschaut, wir haben sich die Mieten und wir haben sich die Preise entwickelt.

00:14:33: differenziert nach der Entfernung zum Zentrum.

00:14:36: Also wir haben da unterschieden, null bis fünf Kilometer, fünf bis zehn Kilometer, zehn bis fünfzehn, fünfzehn bis zwanzig und nachher bis fünfzig Kilometer.

00:14:46: Wir ist dann die jeweilige Entwicklung und haben das jetzt mal uns angeschaut, seit dem ersten Quartal zwanzig, zweinzwanzig.

00:14:55: Und ich habe mal drei Städte rausgepickt, für die wir uns das hier genauer angucken können.

00:14:59: Darf

00:14:59: ich eine Zwischenfrage stellen?

00:15:00: Ja.

00:15:01: Also zehn bis zwölf Kilometer Umland, was bedeutet das in Autofahrminuten, damit das mal ein bisschen greifbarer wird?

00:15:07: Weil fünfzig ist dann ja schon relativ weit.

00:15:09: Zehn Kilometer sind dann so zwanzig Minuten Fahrt wahrscheinlich, da habe ich schnell

00:15:13: getragen.

00:15:13: Richtig, genau, genau.

00:15:14: Das müsste etwa zwanzig, genau zwanzig bis dreißig Minuten, je nachdem.

00:15:21: Man schaut

00:15:21: sich dann meistens.

00:15:25: Und natürlich ist dann auch immer die Frage zu welcher Zeit.

00:15:29: Also morgens Großverkehr.

00:15:31: Also das Typische ist eigentlich, dass man sich, wenn man das in Minuten umrechnet, dass man so die Zeit nimmt, wenn keine großen Staus sind.

00:15:39: Das ist eigentlich das.

00:15:41: Und es ist natürlich auch so klar, wenn du jetzt Berlin nimmst, hat natürlich eine ganz andere Fläche, flächige Ausdehnung als zum Beispiel Düsseldorf.

00:15:52: Also in Düsseldorf, wenn du... ...dreißig Kilometer weiter bist, dann bist du halt in Köln.

00:15:58: Das ist halt der Unterschied.

00:15:59: Und in Hamburg bist du dann in Plattenland.

00:16:02: Also das ist, das ist, von daher muss man das natürlich immer mit ein bisschen Vorsicht sehen.

00:16:07: Aber

00:16:07: kann man so in etwa sagen, wie viel Minuten pro Kilometer angenommen wird?

00:16:12: Ja, pro Kilometer

00:16:13: nicht ungefähr.

00:16:13: Aber wenn ich das richtig im Kopf habe, so zwanzig Kilometer, bedeutet dreißig Minuten etwa.

00:16:18: Alles klar.

00:16:19: Okay,

00:16:19: gut.

00:16:19: Also als

00:16:20: größter Art noch.

00:16:21: Das heißt, fünfzig Kilometer sind wahrscheinlich eher eine Stunde Fahrt.

00:16:24: Genau,

00:16:24: also fünfzig Kilometer ist jetzt vielleicht auch nicht das, was wir primär uns anschauen sollten, ne, dreißig bis fünf.

00:16:29: Das ist wirklich schon so.

00:16:31: der äußere Ring dann quasi, der der Umlandgemeinden.

00:16:34: Aber jetzt schauen wir uns da erstmal Berlin an und Berlin stellen wir fest im Zentrum, wenn wir jetzt da zwanzig, zweinzwanzig schauen.

00:16:44: haben wir null Prozent Preiswachstum.

00:16:46: Das klingt jetzt nicht viel.

00:16:49: Aber klar, wir müssen sehen, wir hatten eben die starken Preisentwicklung, die Preisrückgänge gehabt.

00:16:55: Also das Zentrum Berlins hat sich quasi schon komplett erholt von dem Zinsschock.

00:17:03: Und wir sehen dann eigentlich, wie wir es vielleicht erwarten würden, dass die Preisrückgänge im Umland dann aber noch da sind.

00:17:12: Wenn wir jetzt mal auf diese Region, zwanzig bis dreißig Kilometer, das heißt also quasi der erste Umlandring um Berlin, da sind wir bei minus neun Prozent.

00:17:20: So, das heißt, wir sehen in Berlin, dass sich das Zentrum schon relativ gut erholt hat.

00:17:25: Die Umlandgemeinden aber im Prinzip, die stehen immer noch besser da als viele andere Regionen, das muss man auch sehen.

00:17:33: Aber die preisliche Entwicklung seit zwanzig, zwanzig ist da schon durchaus unterschiedlich.

00:17:38: Also, umso zentraler ich in Berlin bin, umso eher habe ich quasi preiseffektisch oder positive preiseffektisch schon gehabt in den letzten Jahren.

00:17:48: Und ich sehe auch, dass die Mieten deutlich oder noch stärker sich im Zentrum entwickelt haben als eben in den Umlandgemeinden.

00:17:57: Wir haben hier dreißig Prozent im Zentrum und in dieser Kategorie zwanzig bis dreißig Kilometer sind zwanzig Prozent.

00:18:04: Ist auch wahnsinnig viel.

00:18:06: Vor allen Dingen werden wir es gleich vergleichen mit dem, was in Stuttgart ist.

00:18:09: Aber man sieht schon, also gerade Berlin, das Zentrum ist quasi deutlich attraktiver und hat sich schneller erholt von dem Zinschock.

00:18:19: So, und wenn wir jetzt aber mal auf Stuttgart schauen, dann stellen wir schon fest, das Zentrum in Stuttgart, da sind wir immer noch beim Minus von fünfzehn Prozent gegenüber zwanzig, zweinzwanzig.

00:18:30: Also in Stuttgart ist noch nicht so wahnsinnig viel passiert.

00:18:34: Die Preise sind auch im Zentrum noch nicht zurückgekommen.

00:18:37: Aber interessanterweise, das Umland hat sich nicht schlechter entwickelt, sondern ist quasi genau den gleichen Tendenz, da sind wir auch bei minus fünfzehn Prozent.

00:18:47: Und auch bei den Mietentwicklungen stellen wir jetzt fest, im Zentrum sind es plus vierzehn Prozent und im Umland fünfzehn bis zwanzig Kilometer, aber auch zwanzig bis dreißig Kilometer bei elf bis zwölf Prozent.

00:19:01: quasi dieses Gefälle zwischen der Attraktivität der Innenstadt oder des Zentrums zu den Umlandgemeinden.

00:19:08: Das gibt es hier in Stuttgart quasi nicht.

00:19:11: So, in der dritte Fall, das ist dann Frankfurt.

00:19:16: Und in Frankfurt stellen wir fest, im Zentrum gibt es noch minus dreizehn Prozent gegenüber zwanzig zweiundzwanzig.

00:19:22: Aber in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, also in den Umlandgemeinden, Aber in den Umlandgemeinden sind es immer noch vierzehn bis zwölf Prozent.

00:19:47: Also das heißt, die drei Großstädte hier haben wir eigentlich eine sehr unterschiedliche Entwicklung.

00:19:52: Stuttgart, insgesamt ein Markt, das muss man schon sehen, der sich von den Großstädten doch mit am schlechtesten entwickelt.

00:20:00: Also ich höre auch immer mehr.

00:20:02: Klagen auch von von Investoren oder von Vermietern in Stuttgart, die sagen, es geht alles auch nicht so leicht von der Hand.

00:20:10: Der Markt leidet schon ein bisschen vielleicht unter den Problemen der Industrie, die wir haben, die natürlich auch in Stuttgart massiv sind.

00:20:18: Frankfurtenmarkt, vielleicht würde auch mancher sagen, wer will in Frankfurt Innenstadt schon leben, aber da anscheinend so das Umland tatsächlich attraktiver hat sich auf jeden Fall besser entwickelt.

00:20:31: und Berlin, aber das sehen wir auch in anderen Städten, auch in Hamburg im Endeffekt, dass das Zentrum sich einfach stärker entwickelt als das Umland.

00:20:39: Nichts ist so trotz Umland, wenn du das jetzt nochmal vergleichst, haben wir auch eine deutlich bessere Entwicklung, als wir das in vielen anderen Städten haben.

00:20:47: Also deshalb, ich habe immer gesagt, Berliner Umland ist schon spannend.

00:20:51: Die Zahlen belegen das, aber wenn ich es mir dann aussuchen könnte quasi, da haben wir die größere Dynamik zumindest in den letzten drei Jahren gehabt in Berlin.

00:21:00: Das zeigt einfach auch, die Märkte sind da nicht einheitlich.

00:21:04: Und wir haben nicht per se diese Entwicklung, dass sich die Innenstädte immer besser entwickeln als die Umlandgemeinden.

00:21:13: Aber von der Tendenz her gilt das natürlich in einigen Städten, aber es gilt eben auch, Ausnahmen zu beachten.

00:21:20: Und das ist ja jetzt die startspannende Frage.

00:21:22: Eigentlich versuchen wir ja sozusagen so ein bisschen Faustformeln herauszuarbeiten für diejenigen, die da draußen im Markt unterwegs sind, damit man irgendwie so eine Orientierungsgröße kriegt, so ein Griff an den Markt, der ja seit zweiundzwanzig so ein bisschen schwerer einzuschätzen ist oder zumindest langsamer in der Dynamik und uneinheitlicher in den Indenzen.

00:21:43: Und die Frage, die sich natürlich stellt, ist, welche Schlussfolgerungen kann ich daraus jetzt als Investor ziehen?

00:21:49: Gehe auf jeden Fall ins Zentrum, da bin ich richtig mit meinem Investment oder gehe ich lieber doch ein Stückchen weiter, weil da ist sozusagen das Aufholpotenzial noch am größten.

00:22:00: Das wäre ja auch eine mögliche Schlussfolgerung.

00:22:03: Was wäre deine Empfehlung an Investoren?

00:22:06: Natürlich keine Investmentempfehlung, muss jeder seine Hausaufgaben selber machen.

00:22:09: Das machen keine Beratung hier, sondern eine Unterhaltung über eine mögliche Empfehlung oder Schlussfolgerung für ein Investor.

00:22:17: Ja, ich würde generell sagen, der Markt ist schon spannend.

00:22:22: Ganz einfach deswegen, weil wir diese große Ungleichgewicht haben zwischen Nachfrage und Angebot.

00:22:29: Also die Nachfrage ist in vielen Orten nach wie vor da.

00:22:33: Wir haben auch viele Großstädte wachsen ja auch weiterhin.

00:22:37: Wir haben überall das Problem, dass die Bautätigkeit nicht so richtig vorankommt.

00:22:41: Also das macht den Markt interessanter.

00:22:44: Man muss allerdings auch sehen, die Mietrenditen werden jetzt nicht unbedingt weiter steigen.

00:22:49: Also das heißt für alle Investoren, die eben gerne vergleichen, was zahl ich für die Finanzierung, was bekomme ich an Mietrendite?

00:22:56: Da wird sich jetzt nicht so wahnsinnig viel ändern.

00:22:59: Also da muss man quasi mit dem wahrscheinlich so ist.

00:23:03: Wir wissen nie genau, wie sich die Zinsen entwickeln.

00:23:05: Das haben wir in der letzten Folge schon diskutiert.

00:23:08: Da gibt es wahnsinnig viele Einflussfaktoren gerade in aktueller Zeit.

00:23:12: Aber Der beste ist sicherlich, dass wir eine Seitwärtsbewegung haben und das heißt, man muss mit dem Relationen aus Mietrendite und Zinsen wahrscheinlich erst mal zurechtkommen, die da der Markt hat.

00:23:25: Also der Markt generell ist attraktiv, das würde ich schon sagen, die Perspektiven sind ganz gut, aber... so pauschale urteile wie investiere unbedingt im umland oder investiere unbedingt im zentrum oder investiere unbedingt in stadt x und nicht in stadt y ich glaube das ist zunehmend schwerer zu treffen.

00:23:44: also wir müssen schon sehen dass der markter genauer sich differenziert.

00:23:50: glaube ein wesentlicher treiber ist einfach auch die unterschiedliche wirtschaftliche entwicklung.

00:23:55: ich habe es vorhin gesagt industrie ist ein großes thema.

00:23:59: Ich glaube, Städte, die hohen Anteil an wissensnahen Dienstleistungen haben, also zum Beispiel IT-Sektor, zum Beispiel viel mit Beratung, vielleicht auch Dienstleistungen allgemein, die sind ein bisschen besser aufgestellt und da werden wir eine bessere wirtschaftliche Entwicklung haben, als wir das eben in klassischen Industriestandorten haben.

00:24:20: Aber so ganz einfach ist das alles nicht.

00:24:22: Wir sind gerade in so einem wirtschaftlichen Umbruch und Wir wissen auch nicht genau, wie sich KI jetzt langfristig oder mittelfristig auch auf den Jobmarkt auswirkt.

00:24:33: All das sind so Themen, die da im Moment eine große Unsicherheit hervorrufen.

00:24:38: Ich denke aber, dass gerade so die ganz großen Metropolen natürlich immer eine gewisse Sicherheit bieten.

00:24:44: Im Zweifel sind die Unternehmen, die großen Unternehmen und die erfolgreichsten Unternehmen eben auch immer in den größten Städten.

00:24:51: Das spricht eben für Berlin, das spricht für München und das spricht sicherlich auch für Hamburg.

00:24:56: Aber darüber hinaus gibt es eben auch viele andere Städte, die sicherlich gute Chancen haben, wenn sie eben auch einen guten Branchenmix haben und entsprechende wirtschaftliche Entwicklung hinlegen können.

00:25:06: Also Düsseldorf zum Beispiel präsentiert sich auch sehr gut.

00:25:09: Wir haben Städte wie Heilbronn zum Beispiel, die sehr, sehr gut sich entwickeln derzeit, auch weil sie sehr stark vom KI-Boom profitieren, entsprechend starke Forschungsinstitutionen da auch angelockt haben und entsprechend Unternehmen, die dort investieren.

00:25:25: Wir haben über Dresden in unserem Sommeranleger check gesprochen Dresden die auch sehr viel Hochtechnologie zum Beispiel haben.

00:25:33: also aber es ist eben nicht so einfach den den Oder ein einfachen tipp dem investor zu geben wo musste investieren.

00:25:42: das ist aber vielleicht auch der reiz.

00:25:43: ja wenn wir es genau wüssten und könnten wir sie auch selber machen horke also.

00:25:49: insofern muss man da glaube ich auch ein bisschen demütig sein und wir werden wahrscheinlich erst in Retrospektiv dann sehen, das sind die Stände, die sie gut entwickelt haben.

00:25:59: Und dann sind Wissenschaftler immer auch sehr gut darin, das zu erklären.

00:26:02: Aber in der Prognose ist es einfach, das muss man fairerweise sagen, manchmal auch wirklich schwer.

00:26:06: Außerdem kann sich ja jeder noch ein eigenes Bild bilden, indem er einfach mal selber einen Blick reinwirft in den IW Wohnindex, der natürlich auch unten in den Show-Notes verlinkt ist.

00:26:16: Ich danke dir da draußen fürs Interesse.

00:26:18: Ich danke dir, Michael, für all die Zahlen und die differenzierte Unsicherheit.

00:26:24: Bleibt auf jeden Fall genug Raum, um sich selber noch ein Urteil zu beden.

00:26:28: Und für den Fall, dass du eine Frage hast, auch zu diesem Thema, das wir nicht gecovert haben, dann ist in der nächsten Folge, ist die Folge für deine Fragen, schreib sie uns noch schnell, die E-Mail-Adresse findest du auch unten in den Schornots.

00:26:41: In diesem Sinne, wenn ihr mögt, zur letzten Folge dieser vierzehnten Staffel, hören wir uns nächste Woche Donnerstag.

00:26:47: Bis dahin, genießt die letzten Sonnenstrahlen.

00:26:49: Alles Gute und bis dahin.

00:26:51: Tschüss, tschüss zusammen.

00:27:05: Informiere dich noch heute über eine Mitgliedschaft in dem exkursiven Immobilienclub auf www.immobilien-freunde.de.

00:27:12: Sämtliche weiterführenden Links findest du auch unten in den Show-Notes genau wie Kontaktmöglichkeiten, sowohl zu unserem Kooperationspartner, den Immobilienfreunden als auch zum Team der Einz-A-Lage.