#246 Das große Preis-Update – wie geht es weiter im Wohnungsmarkt?

00:00:00: Diese neue Staffel, die Nummer fünfzehn, wird unterstützt von unserem neuen Kooperationspartner Mieteinander.

00:00:06: Und das Konzept von Mieteinander ist deshalb spannend, weil es ein Thema betrifft, vor dem die allermeisten Vermieter zurückschrecken.

00:00:12: Das Thema heißt Mieterhöhung.

00:00:14: Besonders, wenn du gerade ein Haus gekauft hast oder eins besitzt, wo die Mieten jahrelang nicht angepasst wurden, Dann muss man sich natürlich fragen, wie komme ich dahin?

00:00:23: Und was mache ich jetzt?

00:00:25: Und genau da greift Mieteinander ein, durch konstruktive und faire Gespräche mit deinen Mietern schaffen sie es, dreißig, vierzig Prozent Mieterhöhungen zu realisieren.

00:00:36: Damit du verstehen kannst, wie das alles funktioniert, haben wir eine eigene Episode aufgenommen.

00:00:41: Das ist die Nummer zweihundertneununddreißig.

00:00:43: Dort haben wir einen der Gründer, nämlich Philipp Netz, zu Gast.

00:00:46: Und er hat auch ein Praxisbeispiel mitgebracht und erklärt, wie die Konzeptionelle funktioniert und wie der Ablauf ist und wie man dann auch konstruktiv auf Mieter zugehen kann.

00:00:55: Und für den Fall, dass dich auch interessiert, ob dein Objekt Mieterhöhungspotenzial hat, gibt es einen Link.

00:01:01: Das ist Mieteinander-wohnen.de.

00:01:04: slash eins Erlage.

00:01:06: Dort kannst du einfach mal deine ganzen Daten eingeben und dann mal schauen, was Mieteinander für dich erreichen kann.

00:01:12: Und jetzt wünschen wir viel Spaß mit der Episode von heute.

00:01:16: Das große Preis Update.

00:01:18: Wie geht es weiter im Wohnungsmarkt?

00:01:21: Die Neuvertrags mieten ziehen schon länger an, doch folgen auch die Immobilienpreise.

00:01:25: Und in welchen Märkten ist der Aufschwung besonders ausgeprägt?

00:01:28: Der IW Wohnindex bietet neue Insights.

00:01:31: Und das ist unser Thema heute in der Einzellage.

00:01:33: Und hier kommen die Fragen im Einzelnen.

00:01:35: Gibt es etwas zum Hintergrund des IW Wohnindex?

00:01:39: Was ist das eigentlich?

00:01:40: Was sind die Kernergebnisse?

00:01:41: Gibt es Regionstypen, die besonders auffallen?

00:01:44: Welche Städte fallen besonders auf, wie geht es weiter mit dem Wohnungsmarkt und wie passen die positiven Entwicklungen der Wohnungsmärkte zu den trüben Konjunkturaussichten?

00:01:53: Die Antworten auf all diese Fragen und einige mehr findest du in dieser Episode der Eins Erlage und nun wünschen wir dir spannende Insights und gute Unterhaltung.

00:02:01: Viel Spannung!

00:02:05: Gemeinsam mit Mieteinander, dem Partner für konfliktfreie Mieterhöhungen mit hundert Prozent erfolgsbasierter Vergütung, präsentieren wir euch die Eins-Ahr-Lage.

00:02:12: Das ist der Immobilien-Podcast, um sich wissenschaftlich fundiert, aber unterhaltsam über neue Trends, ökonomische Einordnungen und Strategien, rund um die Immobilienwelt zu informieren.

00:02:21: An den Mikrofonen sind eure Volkswürste Prof.

00:02:24: Dr.

00:02:24: Michael Vogtlerner vom Institut der Deutschen Wirtschaft und Kauke Wartner Projektentwickler aus Hamburg.

00:02:28: Das bin ich.

00:02:30: Moin und herzlich willkommen hier bei uns in der Einzellage der Immobilien Podcast.

00:02:33: und heute sprechen wir mal wieder über unser Lieblingsthema.

00:02:37: Es gibt ein Preisindex, Quatsch, ein Preis Update und dazu ein Index vom IW.

00:02:43: Der ein oder andere treue Hörer hat auch schon mal was vom IW Wohnindex gehört.

00:02:47: Darüber wollen wir heute sprechen und bei wissenschaftlichen Papers brauchen wir ihn sowieso.

00:02:52: Und deshalb sind wir sehr glücklich, dass er als Autor fleißig, happy, gesund, gut gelaunt und gut aussehen, wie immer kompetent, unfassbar wieder hier bei uns ist Prof.

00:03:02: Dr.

00:03:03: Michael Vogtlander vom Institut der Deutschen Wirtschaft.

00:03:05: Moin, lieber Michael.

00:03:06: Hallo, lieber Hocke, grüß dich.

00:03:08: Genau, vielleicht für die zweieinhalb Menschen, die noch nie was vom IW Wohnindex gehört haben.

00:03:13: Das gehört in diese Folge, weil ansonsten macht der Rest nicht so richtig Sinn.

00:03:16: Was ist das eigentlich?

00:03:17: Vielleicht gibt es mal einen kurzen Abriss.

00:03:20: IW Wohnindex, wer bist du?

00:03:22: Ja, genau.

00:03:24: Es soll tatsächlich noch Leute geben, die das nicht kennen.

00:03:27: Wir veröffentlichen als IW vierteljährlich ein Update zur Immobilienpreisen und Mieten.

00:03:34: Dazu nutzen wir Inseratsdaten bereitgestellt von der Value AG, die ziehen quasi alle Inserate, ob die nun bei Immobilien Scout oder Immobilienwelt oder auch in Zeitungen oder Ähnliches zu finden sind.

00:03:47: Und auf der Basis berechnen wir dann unter Berücksichtigung eines sogenannten hedonischen Preismodells, also wo wir tatsächlich bereinigen, um Lage und um Qualitätseigenschaften einen Preisindex.

00:04:02: Das heißt, wir nutzen eine sehr breite Datenbasis.

00:04:04: Das sind mit unter Millionen Daten, die wir da nutzen können.

00:04:09: Und auf der Basis berechnen wir dann die Neuvertragsbietenentwicklung und die Preisentwicklung.

00:04:16: für die größten Städte in Deutschland, für Regionstypen und natürlich für Deutschland auch insgesamt.

00:04:22: Sehr gut.

00:04:23: Der Hedonische Preisindex.

00:04:26: Nee, das ist das Hedonische Verfahren.

00:04:28: So ist es.

00:04:29: Immer wieder eine Freude.

00:04:30: Ja,

00:04:31: aber auch ein Hedonischer Preisindex.

00:04:33: Das darfst du auch sagen.

00:04:35: Ja, okay.

00:04:35: Ich wollte jetzt hier nicht die es sich irgendwelche Konzepte oder so durcheinanderbringe.

00:04:38: Du weißt ja, dann sehe ich immer so dumm aus neben dir.

00:04:42: Aber großes Preis.

00:04:45: Update steht im Titel, was sind die Kernergebnisse?

00:04:49: Horos.

00:04:50: Genau, also wir unterscheiden ja die drei Segmenten Neuvertragsmiete, Eigentumswohnungen und ein Familienhäuser.

00:04:56: Dazu zählen dann ein und zwei Familienhäuser.

00:04:59: Und wenn man jetzt einfach mal gegenüber dem Vorquartal die Entwicklung sich anschaut, dann sehen wir, die Mieten steigen immer noch am stellsten.

00:05:05: Da haben wir ein Prozent gegenüber dem Vorquartal.

00:05:09: Bei den Eigentumswohnungen sind es Null, sechs Prozent und bei den Einfamilienhäusern Null, neun Prozent.

00:05:15: Jetzt gegenüber dem Quartal ist immer so eine Sache.

00:05:17: Aber wir sehen hier schon mal auf jeden Fall, es geht weiter auf breiter Front.

00:05:21: Wir haben ja auch in den letzten Quartalen Preisanstiege gehabt.

00:05:25: Das ist jetzt das dritte Quartal hintereinander, wo die Preise gestiegen sind.

00:05:29: Und wenn wir das jetzt auf jahreesebene beziehen, dann sehen wir, dass die Neuvertragsmieten um drei Komma acht Prozent gestiegen sind.

00:05:37: Die Eigentumswohnung um zwei Komma sechs Prozent und die ein und zwei Familienhäuser um drei Komma fünf Prozent.

00:05:43: Und das sind ganz interessante Zahlen.

00:05:45: Wir hatten jetzt ja schon eine Entwicklung, dass die Neuvertragsmieten bei fast fünf Prozent Steigerung pro Jahr lagen.

00:05:53: Wir gehen dann diese Entwicklung flach sich ein bisschen ab.

00:05:56: Wir haben jetzt eigentlich kontinuierlich etwas weniger Mietpreissteigerung erlebt.

00:06:02: Dafür ziehen die Immobilienpreise eben schneller an.

00:06:05: Und ja, besonders hier vor allen Dingen die ein und zwei Familienhäuser, drei Komma fünf Prozent, das ist schon sehr ordentlicher Wert.

00:06:12: Aber wir sehen letztlich auch bei den Eigentumswohnungen ja auf breiter Front, dass es wieder anzieht.

00:06:17: Also das heißt, diese Immobilienflaute, die wir hatten, die ist eigentlich jetzt vorbei, sondern wir sehen tatsächlich ja Preisanstiege bundesweit gesehen im mobilen Markt wieder.

00:06:29: Und ja, das ist eine spannende Entwicklung.

00:06:32: Gut, das ist natürlich erstmal sehr global.

00:06:34: Da reden wir sozusagen über ganz Deutschland, was natürlich hedonisch im Sinn macht.

00:06:39: Aber es ist natürlich für denjenigen, der sich für die einzelnen Objekte und so weiter interessiert, immer interessant.

00:06:47: Gibt es irgendwelche Regionstypen, die besonders auffallen?

00:06:51: Also gehen wir mal ein bisschen tiefer rein.

00:06:53: Kannst du das ein bisschen besser klustern?

00:06:55: Gibt es da Gewinnerregionstypen oder was Regionstypen überhaupt?

00:06:58: Was ist das eigentlich?

00:07:00: Wir unterscheiden hier fünf Regionstypen.

00:07:03: Das sind die Top-Sieben-Städte.

00:07:05: Das sind also die größten deutschen Städte, die bekannten letztlich.

00:07:10: Dann schauen wir auf die Umlandgemeinden der Top-Sieben.

00:07:14: Also quasi das Umland von Berlin, das Umland von Stuttgart, Hamburg und so weiter.

00:07:19: Dann schauen wir auf die Großstädte.

00:07:20: Das sind also die weiteren kreisfreien Großstädte, insgesamt einundseitig in Deutschland.

00:07:27: Entschuldigung, dreiundsechzig mittlerweile Großstädte, die neben den Top sieben eben kreisfrei sind.

00:07:33: Dann schauen wir auf das Umland dieser Großstädte und dann sind es die sonstigen.

00:07:37: Das sind vor allen Dingen dann im Landkreise.

00:07:40: Wobei wir natürlich auch wissen, Landkreise in Deutschland sind sehr, sehr unterschiedlich.

00:07:44: Da gibt es die ganz strukturschwachen, aber es gibt eben auch einige sehr wirtschaftsstarke, vor allen Dingen im süddeutschen Raum.

00:07:50: So, und wenn wir da jetzt, ich gehe jetzt nicht alle Zahlen im Einzelnen durch, aber was schon auffällig ist, die Top-Sieben, die ragen jetzt nicht unbedingt heraus.

00:07:58: Also wir haben bei den Eigentumswohnungen, zwei Komma fünf Prozent Steigerung, bei den Einfamilienhäusern, eins Komma zwei Prozent, das ist aber auch ein sehr kleiner Markt in diesen Top-Sieben.

00:08:07: Und bei den Mieten sind es zwei Komma sechs Prozent, also quasi weniger als im Bundesdurchschnitt.

00:08:14: Dafür sehen wir bei den Großstädten, bei den übrigen Großstädten und deren Umland eigentlich eine stärkere Mietentwicklung.

00:08:21: Da haben wir nämlich vier Komma vier Prozent beziehungsweise vier Komma eins Prozent und auch im Umland der Top sieben Städte sind es mit drei Komma neun Prozent bei den Mieten Steigerung schon mehr.

00:08:30: Ja, also das heißt, wir haben Eine Verlagerung vielleicht des Trends.

00:08:34: Wir hatten erst mal eine sehr starke Mietpreisentwicklung in den Großstädten.

00:08:38: Und jetzt geht das immer weiter raus wieder.

00:08:41: Das ist also typisch eigentlich, dass diese, wir so quasi Wellenförmig sich das Ganze entwickelt.

00:08:47: Und was aber sehr, sehr spannend ist, was ich wirklich herausragend finde, wenn wir uns bei den Preissteigerungen mal anschauen, die größten Preissteigerungen, die gab es im Umland der Großstädte.

00:08:59: und das bei den ein und zwei Familienhäusern.

00:09:01: Dann kommen wir auf vier Prozent Preissteigerung.

00:09:05: und auch bei den sonstigen, also bei den Landkreisen, sehen wir bei den ein und zwei Familienhäusern, drei Prozent Preissteigerung.

00:09:13: Also das heißt, da haben wir eine gewisse Dynamik und das ist gerade bei den ein und zwei Familienhäusern so eine starke Preissteigerung gibt.

00:09:22: Das deutet doch darauf hin, dass letztlich die Selbstnutzer zurück sind im Markt.

00:09:27: Also wir haben mehr und mehr Selbstnutzer, die zurückkommen, die jetzt tatsächlich auch wieder kaufen wollen oder auch tatsächlich das umsetzen.

00:09:36: Und das zieht die Preise tatsächlich in diesem Segment hoch.

00:09:39: Und zur Erinnerung, das erklärt vielleicht auch, warum wir so einen gewissen Switch haben zwischen der Neuvertragsmieten, Entwicklung und der Preisentwicklung.

00:09:48: Werden lange Zeit sehr starke Neuvertragsmietenentwicklung, gerade weil eben viele Menschen, die eigentlich kaufen wollten, in den Mietwohnungsmarkt gegangen sind.

00:09:57: Und jetzt sehen wir, dass doch wieder mehr Menschen dann vielleicht ins Umland ausweichen, in andere Großstädte ausweichen, um dort zu kaufen.

00:10:06: Und das zieht eben jetzt die Preise nach oben und deswegen flacht sich eben auch die Mietentwicklung vielleicht etwas ab.

00:10:12: Okay, das heißt, wir werden dann wahrscheinlich jetzt sehr, sehr große Preissteigerungen in den Immobilienpreisen sehen, aber da kommen wir dann zu einem späteren Zeitpunkt noch mal zu.

00:10:25: Die Frage ist, du hast gesagt, die Eigengenutzten wohnen Immobilien, die haben eine starke Preissteigerung, das ist aber in den großen Städten eher nur ein kleiner Markt.

00:10:36: Welche Städte fallen denn besonders auf?

00:10:38: Das wäre ja auch noch mal interessant.

00:10:40: Genau also wir schauen uns die top sieben plus leipzig an.

00:10:43: also eigentlich finde ich auch wir sind längst bei einer top acht.

00:10:46: also leipzig ist seit lange mehr eine boomende stadt mit sehr starker einwohnerentwicklung.

00:10:52: deswegen nehmen wir die eben mit dazu.

00:10:55: Wenn wir uns diese Städte mal anschauen, erst mal die Preisentwicklung, dann sehen wir schon, eigentlich haben wir überall auch eine gewisse Preisentwicklung erlebt.

00:11:05: Zum Vorjahrsquartal besonders stark in Dortmund übrigens.

00:11:09: Dortmund haben wir auch mit aufgenommen.

00:11:10: Fünf Komma acht Prozent kommt natürlich auch vor dem niedrigeren Niveau her.

00:11:15: Das müssen wir auch sehen.

00:11:16: Aber ansonsten haben wir Köln mit vier Komma sechs Prozent, Düsseldorf mit vier Prozent.

00:11:21: Leipzig, drei Prozent.

00:11:23: Also da haben wir eigentlich überall eine Preisentwicklung.

00:11:26: Die einzige Stadt, die so ein bisschen rausragt, Frankfurt.

00:11:29: Frankfurt haben wir ein bisschen Rückgang auf der Immobilienpreise, minus Null, drei Prozent.

00:11:34: Man muss sagen, wir schauen auf dieser Stadt eben auch nur auf die Eigentumswohnung.

00:11:38: Ganz einfach deswegen, weil dieser ein und zwei Familienhausmarkt da einfach sehr, sehr klein ist.

00:11:44: So, das heißt, da haben wir eigentlich auf breiter Frontenentwicklung.

00:11:48: Frankfurt fällt auch so ein bisschen raus, weil die im Gegenüber dem Vorquartal jetzt so einen starken Rückgang haben, minus eins, vier Prozent.

00:11:56: Ich würde das jetzt nicht überbewerten, das muss man immer ein bisschen sehen, weil nur umso kleiner man geht, umso Enger man den Markt abgrenzt, umso stärker gibt es dann auch Schwankungen.

00:12:07: Aber es ist zumindest auffällig, dass Frankfurt hier nicht so richtig nach vorne kommt.

00:12:11: Ähnlich wie Stuttgart, da haben wir jetzt auch einen leichten Preisrückgang.

00:12:15: Also das sind so vielleicht die zwei Großstädte, wo wir von der Preisentwicklung her einfach die geringste Dynamik haben.

00:12:22: Und bei den Mieten ist ganz interessant.

00:12:24: Wir haben die stärksten Mietsteigerungen in Düsseldorf und in Köln.

00:12:27: Da sind es fünf Komma sechs und fünf Komma eins Prozent.

00:12:31: Auch München, schuldigung, fünf Komma drei Prozent.

00:12:33: Also das sind die mit den stärksten Zuwächsen.

00:12:35: Leipzig mit vier Komma sieben Prozent.

00:12:37: Hamburg folgt dann mit vier Komma vier Prozent.

00:12:40: Also da haben wir immer noch eine sehr sehr große Dynamik.

00:12:43: Es gibt eine Stadt allerdings, die uns so ein bisschen puzzelt, wo wir lange auch darüber diskutiert haben intern.

00:12:50: Wie kommt das eigentlich?

00:12:51: Das ist Berlin.

00:12:52: Und zwar Berlin haben wir lange Zeit wirklich starke Mietsteigerung gehabt.

00:12:57: Du erinnerst dich, wir hatten hier Folgendes diskutiert, da waren es neun Prozent, acht Prozent Mietsteigerung.

00:13:03: Jetzt sind die bei minus null Komma zwei Prozent gegenüber dem Vorjahrsquartal.

00:13:08: So, und wie kommt das?

00:13:10: Es ist tatsächlich spannend, das zu analysieren.

00:13:14: Also einerseits kann man natürlich sagen, naja, auf diese starken Mietsteigerung gibt es eben auch mal eine Phase, wo der Markt mehr oder weniger stagniert.

00:13:22: Wir haben dazu in Berlin auch noch die Entwicklung gehabt mit dem Mietpreisdeckel.

00:13:27: Du erinnerst dich, man musste die Mieten ja senken und dann gab es die Aufholeffekte.

00:13:33: Ich würde einfach sagen, die sind jetzt meidesgehend abgeschlossen.

00:13:37: Und wir haben jetzt eben, auch wenn man das mal gegenüberstellt zur Lohnentwicklung, wir stellen fest, die Löhne sind ein bisschen langsamer gestiegen.

00:13:44: Und ich würde sagen, es gibt jetzt so ein langsames Aufholen bei den zwischen Mieten und Löhnen, dass wir jetzt wieder eine Phase haben in Berlin, wo die Löhne erst mal wieder nachziehen, bis dann die Mieten nachziehen können.

00:13:56: Also ich würde nicht sagen, es ist ein Turnaround.

00:13:58: Und ganz sicher ist es auch nicht so, dass Berlin jetzt wahnsinnig viel gebaut hat und sich deswegen der Markt beruhigt, sondern es ist eher so die Reaktion, dass es ein gewisses vielleicht überschießen bei den Mietpreisen gab, auch aufgrund dieser Nachholeffekte, aber auch der wirtschaftlichen Dynamik.

00:14:14: Und jetzt vielleicht erst mal eine Phase ist, wo die Löhne erst mal wieder nachziehen und dann die Preise wieder anziehen, die mieten.

00:14:23: Also das würde ich jetzt nicht überbewerten, aber es ist natürlich spannend, dass gerade jetzt in der Bundeshauptstadt diese Stagnation oder sogar leichter Rückgang der Mieten stattfindet.

00:14:35: Ja, vielleicht passt das so ein bisschen in die trübe Erwartung von den positiven Impulsen der Politik in der Hauptstadt, dass da eigentlich keiner mehr hin will, weil da ist wohl nichts mit zu holen.

00:14:48: Aber okay, das ist eine kleine Spitze.

00:14:51: Und

00:14:52: wie gesagt, sie kommen ja vom hohen Niveau, von Aufholpreisniveaus insofern.

00:15:00: Ja, genau.

00:15:01: Ich habe noch eine Frage zu Frankfurt.

00:15:03: War Frankfurt in den vergangenen Betrachtungen nicht auch relativ stabil vorne mit dabei?

00:15:08: Ja, das stimmt.

00:15:09: Also Frankfurt ist vielleicht auch so ein Beispiel, wo wir eine relativ starke Dynamik hatten.

00:15:14: Und auch da sich das jetzt ein bisschen abflacht, wobei wir bei Frankfurt ja eben auch bei den Preisen jetzt dieses gewisse Rücknahme sehen.

00:15:23: Also wir bei den Mieten sind die eigentlich noch relativ stabil, so bei drei Prozent.

00:15:29: Also das ist nicht wenig, aber gerade bei den Preisen haben wir die Entwicklung.

00:15:33: Gerade bei den Preisen kann es aber natürlich mal stärker auf und abgehen.

00:15:36: Das ist glaube ich nicht so unnormal, was wir da erleben.

00:15:42: Aber wie gesagt, bei den Mieten sind die noch relativ weit vorne dabei, wobei vielleicht nicht so stark wie die anderen.

00:15:49: Und das muss man natürlich auch mal sehen.

00:15:52: Das ist natürlich gewichtet auch jeweils mit der Einwohnerzahl.

00:15:55: Also Berlin zieht natürlich diesen gesamten Mietindex für die Top-Sieben auch nach unten, weil das einfach die größte Stadt ist.

00:16:03: Also von daher erklärt das eben auch, warum wir in den Top-Sieben jetzt in vielen Städten eigentlich immer noch eine starke Dynamik sehen.

00:16:11: Wie gesagt, mit fünf Prozent in München, Köln und Düsseldorf.

00:16:15: Aber trotzdem gesamt gesehen die Top-Sieben jetzt bei der Mietentwicklung ein bisschen hinterher.

00:16:21: Trotzdem natürlich die Frage, wie geht es jetzt weiter mit dem Wohnungsmarkt?

00:16:26: Wir haben in einem der letzten Folgen diskutiert, wir bauen zu wenig, so richtig viel.

00:16:33: Krawall ist da auch auch von der Regierungsseite nicht zu erwarten.

00:16:38: Reglementierung die weitere Investoren hindern und trotzdem oder gerade deswegen gehen die Mieten soweit hoch ist ja die Frage was passiert dann im Wohnungsmarkt?

00:16:48: irgendwann müssen wir dann ja sehen jetzt geht die Post ab und weil wir auch wissen das war ja die gute Nachricht sozusagen für die Investoren in der in der Folge wo es um die Mietpreisentwicklung geht.

00:17:03: Wir haben ja die Situation, dass da jetzt auch so schnell keine Abhilfe geschaffen werden kann.

00:17:07: Das heißt irgendwie die Mietpreisentwicklung zeigt eher eindeutig nach oben schon alleine wegen fehlender Mengen, die da jetzt gebaut werden können und das Ganze schnell nicht aufgeholt werden.

00:17:18: Also was jetzt mit dem Wohnungsmarkt Michael erzählt.

00:17:22: Lass uns noch mal ein bisschen zurückgehen von, wo kommen wir?

00:17:25: Wir hatten in den Zwei Tausend Zehnerjahren bis Anfang zwanzig, zwanzig Jahre Situation, wo die Zinsen einfach wahnsinnig niedrig waren.

00:17:35: Das war einfach gut für den Investor, für die Wertsteigerung.

00:17:38: Wir hatten sehr starke Wertsteigerungen, vielleicht gar nicht so starke Mietsteigerung, sondern kam der Zins, der deutlich nach oben gegangen ist, um etwa drei Hundert Basispunkte, also sprich drei Prozentpunkte.

00:17:50: Das hat ja das ganze Kalkül eigentlich verändert.

00:17:54: Dann war die Zahlungsbereitschaft für Immobilien quasi deutlich niedriger.

00:17:58: Es gab eben auch die entsprechenden Preiskorrekturen.

00:18:01: Aber man musste eben auch feststellen, die Mietrenditen passten ja eigentlich nicht zum Zinsniveau.

00:18:07: Also es gibt immer eine gewisse Anpassung von den Mietrenditen an das Zinsniveau, weil natürlich Investoren ja letztlich auch vergleichen.

00:18:15: Was bekomme ich am Anleihemarkt und was bekomme ich beim Immobilienmarkt?

00:18:20: und wenn?

00:18:20: die Zinsen passen sich im Anleihemarkt natürlich ganz schnell an, die Renditen, die ich da erzielen kann, aber die Mietrenditen entsprechend nicht.

00:18:28: Und vor dem Hintergrund war es dann eben klar, eigentlich müssen die Mieten jetzt erst mal stärker anziehen als die Preise.

00:18:35: Das haben wir auch erlebt in den letzten Jahren.

00:18:38: Wir hatten ja teilweise negative Preisentwicklungen, aber eine sehr starke Dynamik bei den Mieten.

00:18:45: Jetzt kommen wir aber so langsam in eine Phase, wo wir zwischen kaufen und mieten quasi neues Gleichgewicht sehen, wo eben jetzt die Preise und die mieten, die Neuvertrags mieten Dynamik sich doch mehr und mehr angleicht.

00:19:01: Und das würde ich mal schätzen, passiert irgendwo so auf einem Niveau zwischen drei und vier Prozent pro Jahr, deutschlandweit.

00:19:10: Also das heißt, Regional kann es natürlich große Unterschiede geben.

00:19:14: Es wird einzelne Städte geben, wo das deutlich stärker ist und natürlich Regionen, wo es schwächer ist, aber so insgesamt drei bis vier Prozent.

00:19:20: So und das ist natürlich schon eine ordentliche Entwicklung.

00:19:23: Also wir haben ordentliche Mietrendite mittlerweile plus eben die Wertsteigerung aus der Immobilie.

00:19:31: Und wir liegen damit ja so groben und ganzen über den typischen Renditen, wie wir sie langfristig hatten.

00:19:39: Also langfristig so sechs, sieben Prozent.

00:19:41: Wir sind jetzt eher dann Richtung acht Prozent vielleicht bei den bei den Total Returns Brutto.

00:19:48: Weil und das ist eben dein Punkt, weil wir ja einfach in ein knapper laufendes Angebot hineinlaufen.

00:19:55: Wir haben jetzt im letzten Jahr noch zweihundertfünfzigtausend Wohnungen erstellt.

00:20:01: Wir schätzen jetzt, dieses Jahr sind es vielleicht noch zweihundertdreißigtausend, nächstes Jahr zweihundertfünfzehntausend.

00:20:07: Das IFO-Institut ist noch deutlich pessimistischer.

00:20:09: Die sagen, wir fallen deutlich unter die zweihunderttausend.

00:20:12: Aber so oder so, es reicht nicht.

00:20:13: Das heißt, der Druck ist hoch.

00:20:15: Und ich glaube, das bedeutet eben für die nächsten Jahre, weil wir das nicht wirklich in den Griff bekommen, dass wir eben ja hohe Renditen weiterhin haben werden, die sich zum Teil eben jetzt aus den Mietsteigerungen speisen, aber zum Teil eben auch wieder aus den Wertsteigerungen.

00:20:34: Das ist ja eigentlich die Situation.

00:20:35: Aber quasi zwischen Kauf- und Mieten ist mehr oder weniger ein Gleichgewicht erreicht, ökonomisch gesehen.

00:20:42: Das heißt, beide entwickeln sich jetzt relativ gleich, aber sie entwickeln sich eben relativ hoch aufgrund der Knappheit im Markt.

00:20:48: Kann man sagen, dass der Markt sich sozusagen jetzt eingestellt hat auf das neue in Anführungsstrichen Zinsniveau, also wenn wir über drei, vier Prozent Entwicklung reden, dann ist das ja in etwa das Zinsniveau, dann hat das von Anfang zweiundzwanzig bis Ende fünfundzwanzig gedauert, damit der Markt sich da eingependelt hat.

00:21:09: Kann man das so oder ist das eine Aussage, die völlig verkürzt ist?

00:21:12: Gut, du kannst jetzt die Zinsen nicht mit der Dynamik vergleichen.

00:21:16: Es ist jetzt beides bei dreieinhalb Prozent, aber das ist eher Zufall.

00:21:20: Aber ja, im Prinzip hat sich der Markt jetzt so langsam auf dieses neue Zinsniveau von etwa dreieinhalb Prozent eingependelt.

00:21:28: Das heißt jetzt auch, wenn jetzt die Zinsen doch fallen sollten, stärker fallen sollten, als das vielleicht so antizipiert wird, dann werden wir bei den Wertsteigerungen wieder ein stärkeres Zuwachserleben.

00:21:39: Aber ansonsten, die meisten gehen jetzt erstmal von einer gewissen Stagnation auch bei den Zinsen aus und deswegen laufen jetzt quasi Preise und Mieten im Gleichlauf.

00:21:49: Das ist so die These, die dahinter steht.

00:21:52: Aber genau, es ist ein neues Gleichgewicht angesichts des Zinsshocks und das hat eben ein paar Jahre auch gedauert.

00:21:59: Das geht nicht so schnell wie in anderen Märkten, aber ich glaube, wir sind dazu nehmt in diesem neuen Gleichgewicht.

00:22:05: Interessant.

00:22:06: Das heißt, eine gewisse Stabilität ist zu entwarten.

00:22:09: Erwarten.

00:22:10: Dann ist ja die Frage, was ist ja alles in allem?

00:22:13: Ist das ja eine positive Entwicklung?

00:22:14: Kann er nicht sagen, dass das jetzt wahnsinnig schlecht ist?

00:22:18: Man hat wieder den Eindruck, der Markt funktioniert aus unterschiedlichen Gründen, aber er funktioniert ganz gut.

00:22:25: Und diese positive Entwicklung der Wohnungsmärkte passt jetzt aber nicht so richtig zu den Aussichten, die wir in der Konjunktur antizipieren.

00:22:33: Oder wie geht das zusammen?

00:22:35: Also warum?

00:22:36: ist offensichtlich der Wohnungsmarkt völlig entkoppelt von allen anderen konjunkturellen Betrachtungen.

00:22:42: Ja, das ist tatsächlich spannend.

00:22:44: Also wir haben selber jetzt eine Konjunktur Umfrage rausgegeben, wo eben die Verbände gefragt worden sind, was ist denn erwartet, was wird erwartet?

00:22:52: und die sind eigentlich unisono total skeptisch.

00:22:56: Ein Drittel der Branchen geben an, dass Stellen abgebaut werden, dass die Auftragslage sich verschlechtert, dass weniger investiert wird.

00:23:04: Und ich meine, das ist ja auch überall, man muss ja nur die Zeitung aufschlagen, da gibt es immer irgendein Unternehmen, das eigentlich sagt, ich möchte Stellen abbauen, es läuft nicht, es ist schwierig, große Enttäuschung mit der Bundesregierung, da muss man sich auch nur ein bisschen umhören.

00:23:21: Ich glaube aber tatsächlich, dass die konjunkturelle Lage vielleicht besser ist als die Stimmung.

00:23:27: Was ganz interessant ist, wenn man die Konjunkturprognosen sich anschaut von den von den Wirtschaftsforschungsinstituten, aber auch von anderen Institutionen.

00:23:36: Da geht man eigentlich davon aus, dass wir im nächsten Jahr wieder ein Wachstum haben werden.

00:23:41: Nicht wahnsinnig, aber immerhin von einem Prozent.

00:23:44: Und jetzt letztlich wird all das, was die Bundesregierung macht, gerade diese Investitionen aus dem Sondervermögen hier werden auch einen gewissen Aufspung.

00:23:58: Induzieren.

00:23:59: das könnte auch alles mehr sein natürlich.

00:24:01: aber ich glaube wir werden konjunkturell schon langsam auch einen gewissen Moderaten aufschwung sehen.

00:24:08: so und das heißt ich glaube wir sind da ja vielleicht alle sehr sehr enttäuscht und erwarten uns mehr und vielleicht macht uns der herbst auch sehr depressiv.

00:24:18: Aber ich glaube, ganz so schlecht ist die Lage nicht.

00:24:21: Und was vor allen Dingen ja für den Wohnungsmarkt ganz entscheidend ist, wir haben nach wie vor die quantitative Nachfrage, sprich die Menschen sind da.

00:24:29: Und es gibt auch die entsprechende Zahlungsfähigkeit, weil die Löhne ja weiterhin steigen.

00:24:34: Da sind wir auch bei nominal um die fünf Prozent in manchen Städten immer noch bei sechs, sieben Prozent Lohnsteigerung.

00:24:40: Das heißt, es ist Geld da, das kann auch ausgegeben werden.

00:24:44: Und der Stellenabbau, das muss man eben auch sehen, da geht es in der Regel ja nicht um Entlassungen, sondern es geht darum, dass keine neuen Stellen geschaffen werden.

00:24:52: Aber es gibt immer noch auch Branchen, die eben Fachkräftemangel haben und einstellen wollen.

00:24:57: Das differenziert sich jetzt stärker aus, ganz klar.

00:25:00: Aber die Arbeitsmarktlage ist nicht so schlecht, wie man es den vielen negativen Zeitungsmeldungen entnehmen kann.

00:25:06: Und das muss man, glaube ich, sehen.

00:25:08: Plus eben diese Besonderheit, dass wir einfach ein zu geringes Angebot im Wohnungsmarkt haben.

00:25:14: Und vielleicht deswegen ist der Wohnungsmarkt steht insgesamt besser da.

00:25:18: Aber ich glaube auch wir stehen gesamtwirtschaftlich besser da, als wir uns das, als das im Moment vielleicht die Stimmung widerspiegelt.

00:25:26: Was interessant ist das heißt möglicherweise verkaufen uns die Zeitung einfach einfach aus ganz eigenen Motiven heraus schlechtere Stimmung als sie dann tatsächlich ist.

00:25:35: also das ist ja auch noch mal.

00:25:37: Etwas das man bedenken könnte vielleicht ist sozusagen die die die allgemeine.

00:25:45: Nachrichtenlage deutlich schlechter aus nachvollziehbaren klickbait gründen.

00:25:50: Ja ich würde es jetzt nicht nur auf die Medien beziehen ist natürlich auch klar.

00:25:56: Es ist für viele Wirtschaftsvertreter ist es natürlich einfach so, dass vieles nicht so läuft, wie man sich das erhofft hat.

00:26:03: Ich glaube, viele hatten in eine CDU geführte Regierung höhere Erwartungen, was eben Reformen angeht.

00:26:10: Ich meine, wir haben auch darüber geredet.

00:26:12: Im Bau passiert einfach zu wenig.

00:26:14: Wir brauchen die Strukturreform.

00:26:16: Aber natürlich auch in vielen anderen Politikbereichen, wo Unternehmer jetzt sagen, wann passiert denn jetzt mal was mit den Sozialbeiträgen?

00:26:23: Wann passiert denn jetzt endlich was mit Deregulierung und Abbaubürokratie und endlich mehr Digitalisierung und so weiter?

00:26:30: Also, da ist natürlich eine große Enttäuschung.

00:26:33: Aber darüber darf man nicht vergessen, Politik hat nicht ein... Also, Die Wirtschaft hängt nicht nur von der Politik ab, sondern sie hängt eben auch von anderen Entwicklungen ab.

00:26:45: Weltwirtschaftlich gibt es schon einen gewissen Aufwirk, von dem eben auch Deutschland profitieren wird.

00:26:50: Es gibt die öffentlichen Investitionen, von denen auch viele profitieren werden.

00:26:54: Und diese positiven Aspekte, die geraten vielleicht unter dem Eindruck der Enttäuschung etwas ins Hintertreffen.

00:27:02: Okay, wie immer ein Optimist, unser Professor.

00:27:05: Dann danke ich dir herzlich für diese Ein- und Ausblicke.

00:27:07: Ich danke dir da draußen für das Interesse und hoffe, es war wieder mal interessant.

00:27:12: Für den Fall, dass du eine Frage hast, die wir nicht beantwortet haben, findest du unten in den Show noch eine E-Mail-Adresse.

00:27:16: Du kannst uns gerne schreiben.

00:27:17: Die letzte Folge, es ist heute die Folge acht, ist für deine Fragen reserviert.

00:27:24: Das wäre dann die Nummer fünfzehn.

00:27:26: Die haben wir wahrscheinlich Weihnachten.

00:27:29: Mal schauen, ob wir eine kleine Weihnachtspause machen oder ob wir da auch wirklich dann eure Fragen senden sozusagen unter den christmasbaum.

00:27:37: christmasbaum hier.

00:27:38: wir heißen das tanbaum gott du gott so denglisch.

00:27:41: Weihnachtsbaum.

00:27:42: Weihnachtsbaum

00:27:43: genau.

00:27:45: In diesem Sinne wenn ihr mögt sind wir auch nächste Woche Donnerstag wieder für euch da.

00:27:48: bis dahin macht's gut genießt den Herbst und alles Gute.

00:27:51: Tschüss.

00:27:52: Tschüss zusammen.

00:27:54: Du möchtest wissen, welches Potenzial Mieteinander bei deiner Immobilie heben kann?

00:27:58: Dann fülle die Potenzialanalyse aus und schau dir bei Gelegenheit auch gleich das Beispiel Mehrfamilienhaus an, das Mieteinander in Nordradschland so optimiert hat, dass am Ende dreihunderttausend Euro Wertsteigerung zu Buche standen.

00:28:11: Alle Infos findest du unten in den Show-Notes und natürlich unter mieteinander-wohnen.de.