#276 Warum Vermieter öfter mal die Mieten anpassen sollten

00:00:00: Diese Episode wird unterstützt von den Immobilienfreunden.

00:00:03: Du hast Erfahrungen gesammelt in Immobiliendeschäft, ob in Bayern holt?

00:00:07: In der Aufteilung im Handel oder im Neubau?

00:00:11: Dann könnte das hier genau das Richtige für dich sein!

00:00:14: Die Immobilient-Freunde sind ein Club, indem sich erfahrene Investoren und Unternehmer regelmäßig auf Events treffen – in Deutschland oder im Ausland – für einen echten Austausch auf Augenhöhe, gemeinsame Case Studies und gegenseitige Unterstützung.

00:00:29: Wenn du das suchst, findest du weitere Informationen auf immobilien-freunde.de.

00:00:34: und jetzt wünschen wir dir viel Spaß mit der Episode von heute!

00:00:52: Wir diskutieren, welche Ableitungen sich daraus für private Vermieter ergeben.

00:00:57: Und das ist unser Thema heute in der Einzellage.

00:00:59: und hier kommen die Fragen im Einzelnen!

00:01:01: Was ist Ihr Hintergrund zum DI-Vermieterreport?

00:01:04: Wie kann man die Vermieter charakterisieren, welche Art von Wohnungen vermieten private Vermietter.

00:01:10: Wie gehen Vermietern bei Mietanpassungen vor?

00:01:13: Warum sind fehlende Mietantpassung ein Problem?

00:01:15: Was isst Vermiettern zu empfehlen – wie zufrieden sind Vermieters?

00:01:19: und teilweise wird von dem Exidus von privaten Vermieteren gesprochen.

00:01:24: Deckt sich das mit diesen Ergebnissen!

00:01:26: Die Antworten auf all diese Fragen und einige mehr findest du in dieser Episode der Einserlage.

00:01:30: Und jetzt wünschen wir dir spannende Insights und gute Unterhaltung!

00:01:34: Viel Spaß!

00:01:39: Gemeinsam mit den Immobilienfreunden, dem exklusiven Club für Immobilie-Investoren und Unternehmer präsentieren Du Euch die Einser Lage.

00:01:47: Das ist der Podcast um sich wissenschaftlich fundiert und unterhaltsam über neue Trends ökonomische Einordnungen und Strategien rund um die Immobilianwelt zu informieren.

00:01:56: An den Mikrofonen sind eure Volkswürde Prof.

00:01:59: Dr.

00:01:59: Michael Vogtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft und haukewartender Projektentwickler aus Hamburg, das bin ich!

00:02:05: Moin und herzlich willkommen hier bei uns in A-Lage der Immobilien Podcast.

00:02:08: Und heute reden wir über die Mieten beziehungsweise darüber dass die mieten unbedingt viel öfter angepasst werden sollten oder eben auch nicht?

00:02:16: Und warum das dafür eigentlich eine Grundlage geben kann oder eben noch.

00:02:21: Und dafür brauchen wir ihn natürlich, um das Ganze hier auch wissenschaftlich einzusortieren und dafür ist er da wieder mal.

00:02:26: Wir begrüßen ihn uns in unserer Mitte sozusagen in deinem Ohr Prof.

00:02:30: Dr.

00:02:30: Michael Vogtlander vom Institut der Deutschen Wirtschaft.

00:02:33: Moin lieber Michael!

00:02:34: Hallo liebe Hauke, grüß dich!

00:02:36: Also der neue Deutschlandpunkt Immobilienvermieter-Report ist draußen und vielleicht kannst du einfach mal ganz kurz ein paar Hintergründe Insights geben?

00:02:45: Was ist das

00:02:46: eigentlich?!

00:02:46: Genau, der DI-Vermieterreport ist jetzt zum dritten Mal draußen.

00:02:51: Wir befragen da regelmäßig also jetzt zum Dritten mal etwa tausend Vermieter privater Wohnimmobilien in Deutschland Und die Idee von dem Vermieterreport ist einfach, einen genaueren Blick auf dieses Marktsegment zu haben.

00:03:08: Also zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland werden von privaten Vermietern angeboten und man weiß aber relativ wenig über diese Gruppe.

00:03:18: Wir wissen die Zahl ungefähr es sind eben sechzehn Millionen Miet-Wohnung, die die vermieten.

00:03:24: Man weiß so ein paar Strukturdaten.

00:03:26: Aber wie die so ticken welche Pläne sie haben Wie Sie auch vorgehen, bei Mietanpassungen all das zu all dem gibt es nur relativ wenig und deswegen haben wir vor einiger Zeit diesen Report aufgesetzt der jetzt wie gesagt in die dritte Runde geht.

00:03:40: Und diesmal haben wir uns konzentriert nochmal genauer auf das Thema Objekte.

00:03:45: welche Objekten gehen die eigentlich an?

00:03:47: Welche Strategien verfolgen die privaten Vermieter und haben auch noch mal einen besonderen Fokus auf Miet-Anpassung gelingt.

00:03:55: Fantastisch!

00:03:56: Unser Lieblingsthema in einem völlig regulierten Markt.

00:03:59: Aber für den Fall, dass sie theoretisch könnten.

00:04:02: Wie wäre denn das und so?

00:04:04: Aber da komme ich später zu.

00:04:05: Lass uns erst mal gucken.

00:04:06: So der private Vermieter ist ja gerne mal so ein Kampfbegriff also überhaupte Vermiete an sich.

00:04:12: Der ist nicht so richtig wohlgelitten.

00:04:14: Die Frage ist was ist denn das für ein pussierliches Tierchen?

00:04:17: wie charakterisieren wir den Vermietern?

00:04:20: vielleicht kannst du ja mal ein paar Insights geben.

00:04:22: Was fragt ihr so?

00:04:22: Abschuhgröße Haarfarbe BMI wahrscheinlich so die Standards, alles was man wissen muss damit man sie dann hinterher zeichnen kann oder erzähl.

00:04:33: Ja es sind natürlich schöne neue Ideen.

00:04:35: Schuhgröße und BMI.

00:04:37: das macht man sich sicherlich freuen.

00:04:41: Nein also Wir fragen natürlich nach ein paar soziodemografischen Werkmalen, wie das so schön heißt.

00:04:49: Was man schon feststellt ist die wenigsten sind so jung wie wir sie meisten sind schon was älter also sechzig Prozent sind über Sechzig Jahre alt.

00:04:59: Der Anteil der jungen Vermieter so unter fünf und dreißig da liegt glaube ich nur bei fünf prozent.

00:05:05: Die meisten haben entsprechend auch sehr viel Erfahrung Also über zehn Jahre.

00:05:09: Erfahrungen haben dann auch sechszig Prozent befragten.

00:05:13: Und die meisten vermieten eben nur ein bis zwei Wohnungen, das sind also seventy fünf Prozent.

00:05:20: Nur drei Prozent der Vermieter, die wir hier haben, vermieten mehr als elf Wohnungen.

00:05:26: und was eben auch ganz interessant ist wenn wir jetzt so in dieser Charakterisierung Siebenundfünfzig Prozent der Vermieter nutzen private Netzwerke für die Vermietung, also dass die wenigsten nutzen eigentlich Portale.

00:05:42: Weniger als die Hälfte nutzt Portale, die meisten nutzen eben so private Netzwerk im eigenen Tennis Club oder im Hekelclub oder wo auch immer wird dann das inseriert quasi.

00:05:56: Fünfundzwanzig Prozent sagen auch sie nutzen eigentlich nur private Kontakte.

00:06:02: Das reicht in vielen Regionen anscheinend schon aus, um Mieter zu bekommen.

00:06:06: Und es sichert eben vielen wahrscheinlich auch einfach dass man einen Mietern bekommt den man vertrauen kann.

00:06:12: Ich glaube das ist hier kommt auch daraus.

00:06:15: also viele sind vielleicht auch schlicht überfordert wenn sie eben sehr viel inserieren und legen vor allen Dingen Wert darauf dass Sie eher mieter haben denen sie eben gut vertrauen können die möglichst mit einer persönlichen Glaubwürdigkeit da kommen.

00:06:30: Das sind sicher nicht die Punkte, aber wie gesagt es sind sehr unterschiedliche Gruppen.

00:06:34: für die meisten macht das für Mietung auch nur einen kleinen Anteil am Einkommen aus also die wenigsten kommen damit komplett über die Runden.

00:06:42: Es ist mehr ein Zuschussbeitrag zur Altersvorsorge und dazu passt ja eben auch dass die meisten eben auch nur ein bis zwei Immobilien haben.

00:06:50: Welche Art von Wohnungen haben Sie denn?

00:06:53: Also sind das eher so aufgestockte, ich baue noch mal über meinen Erdgeschoss Bungalow eine Wohnung oben drüber.

00:07:01: Eine Einligawohnung oder haben sie dann irgendwie ein Reihenhaus irgendwo dass man sich vielleicht auch vorstellen kann, dass man nochmal den Kindern vermietet oder vererbt oder was auch immer?

00:07:11: also... Was ist das sozusagen?

00:07:14: Homogenen oder ist es ganz unterschiedlich?

00:07:16: Es ist ja auch ganz unterschiedliche.

00:07:19: Vielleicht kurz zum Hintergrund, warum haben wir das diesmal eigentlich fokussiert?

00:07:24: Es kam ja vor einiger Zeit die Zensusdaten raus.

00:07:26: Und die Zensusdaten sind natürlich eine wichtige Datenquelle auch für das Thema Vermietung.

00:07:33: Und da kam eben raus, naja die privaten Vermieter.

00:07:37: Die vermieten deutlich teurer als die privarten Wohnungsunternehmen und die öffentlichen Wohnungs-Unternehmen.

00:07:43: Ja das sind teilweise... ich kann es jetzt nicht mehr ganz genau beziffern aber es waren so ein bis zwei Euro pro Quadratmeter Unterschied.

00:07:50: Daraus wurde dann schnell geschlussfolge, na ja die sind ja deutlich teurere, die privierten Vermietern.

00:07:56: Und deswegen fand ich das wichtig jetzt einfach mal reinzuschauen was für Art von Immobilien vermieten sie denn?

00:08:02: Das ist tatsächlich sehr sehr divers, also es gibt dreißig Prozent die ein Familienhäuser und auch Reihenhäuse.

00:08:11: Man kann sich da vorstellen das sind oftmals eben Vermieter die vielleicht selber in diesen Häusern gewohnt haben und dann ausgezogen sind und nicht verkaufen wollten.

00:08:21: Vielleicht weil die Kinder das irgendwann erben wollen oder vielleicht auch die Kinder irgendwann einziehen sollen.

00:08:26: Also das sind quasi so typische Vermieters aus Zufall wenn man so will.

00:08:31: Ja, zwanzig Prozent vermieten auch einlieger Wohnungen.

00:08:35: Also das heißt auch, dass es durchaus ein Segment gibt also so das klassische man hat irgendwann ausgebaut oder einen Teil abgetrennt und vermietet das dann.

00:08:45: aber die Mehrzahl ist tatsächlich zwei Drittel in mehr Familienhäusern.

00:08:50: Mehr Familienhäuser sind hier tatsächlich das beherrschende Segment.

00:08:56: Und da ist es so, dass es vor allen Dingen Gebäude ab fourneinzig sind.

00:09:01: Also ab vierneinzig.

00:09:03: also sicher das sind auch nicht die jüngsten Gebäuden aber auch nicht Die ältesten Gebäud.

00:09:08: und was eben sehr sehr spannend ist Es ist vor allem eine Vermietung in überwiegend guten lagen.

00:09:15: Also das heißt, nur wenige Vermieten in einfachen Lagen über fünfzig Prozent sind guten oder in sehr guten Lagen.

00:09:24: Und das zeigt eben auch die Vermieten ganz anders und ich finde diesen Aspekt eben auch so wichtig wenn wir uns über den Mietwohnungsmarkt unterhalten.

00:09:36: es ist ja in Deutschland tatsächlich so dass der Miet-Wohnungs Markt sehr groß ist Aber er ist im Verhältnis zu vielen anderen Ländern auch deutlich vielfältiger, weil wir eben nicht nur die typischen Wohnhochhäuser haben, die vermietet werden.

00:09:50: Sondern eben auch da die Einfamilienhäuse und die hochwertigen Wohnungen in guten Lagen.

00:09:56: Und all das ist etwas was man in anderen Ländern so eigentlich nicht findet.

00:10:00: also das heißt es tatsächlich sehr relevant Und die meisten vermieten tatsächlich in Richtung Singles, ihr Paar oder manchmal auch Familien aber vor allen Dingen Doppelverdiener eigentlich.

00:10:13: Das ist so die typische Klientel für diese Vermieter und WGs sind zu neun Prozent immerhin.

00:10:20: dabei fand ich auch überraschend hochfasst.

00:10:22: Aber ja wie gesagt das Typische sind eben mehr Familienhäuser in guten Lagen.

00:10:27: Könnte man also sagen dass die und gute

00:10:30: Ausstattung

00:10:31: Ja Die Infrastruktur, keine möblierten Wohnungen.

00:10:37: Wenig-möblierte Wohnung aber auch gute Ausstattung in dem Sinne das natürlich ein hochwertiges Bad ist eine Küche vielleicht dabei also im Paketboden solche Sachen.

00:10:47: Genau also könnte man sagen dass die privaten Vermieter sozusagen in ihrem eigenen Umfeld vermieten.

00:10:53: lässt sich das ableiten oder ist das nicht so richtig herleidbar?

00:10:57: Ja dann würde ich mich jetzt weit aus den Fenster liegen.

00:11:00: wir können es jetzt Wäre eigentlich eine interessante Frage, aber die Vermutung liegt nahe.

00:11:05: Also ich habe gerade schon gesagt, gerade die, die jetzt Einfamilienhäuser und Rheinhäuser vermieten... Ich erinnere mich, wir hatten auch mal eine Frage von einem Hörer der sagte, ich hab mich darauf spezialisiert!

00:11:15: Ich kaufe Reihenhäuse und vermiete sie, das gibt es sicherlich auch.

00:11:19: Aber ich denke, die meisten, die gerade ein Rheinhaus vermieten oder ein Einfämilienhaus vermieten, sind Leute, die selber da drin gewohnt haben vielleicht jetzt waren das hingezogen sind oder ein besseres Haus gezogen sind.

00:11:33: Ansonsten, das hört man schon immer wieder es gibt diese Idee von vielen.

00:11:38: natürlich macht auch Sinn wenn ich alles selber mache dass die Wohnung möglichst in der Nähe ist.

00:11:44: also das ist tatsächlich schon auch an vielen Stellen nachweisbar weil ich wenn nicht mit dem Vermieter mit den Mietern etwas zu besprechen habe habe ich keine langen Wege.

00:11:54: Ich kann mich direkt selber darum kümmern wenn mal was kaputt ist.

00:11:58: All das sind natürlich Argumente, aber diese Nähe ist natürlich auch bedeutsam.

00:12:04: Es ist natürlich ein Anstrengt mitunter.

00:12:07: also es gibt ja so diese klassischen Fälle noch großes mehr oder ein Mehrfamilienhaus und der Fernbieter wohnt ganz oben und unten wohnen die Mieter.

00:12:17: Das kann natürlich auch schon mal belastend sein Je nachdem wie es dann gerade aussieht.

00:12:23: Also muss man sich gut überlegen, also viele sagen ja mittlerweile naja zieht lieber ein bisschen weiter weg und habt ein bisschen Abstand und überlasst die Sachen lieber verwaltern oder ähnlichen.

00:12:33: aber klar für diejenigen die alles selber machen macht das irgendwo aus Sinn relativ nah dran zu sein.

00:12:38: Was uns nämlich zur nächsten Frage bringt?

00:12:41: Wenn man jetzt, du hattest das gesagt.

00:12:43: Also wenn man sagt ich habe lieber jemanden aus meinem Umfeld egal aus welchem Club häkeln Kegeln oder Tennis oder Golf oder was auch immer und Ich kenne sozusagen denjenigen der bei mir Mieter ist dann ist natürlich eine Diskussion über Miethöhe also sowas wie eine Mietanpassung möglicherweise auch ein wenig Delikat weil Weißt du doch Lieselotte, das ist diesen Monat wirklich nicht so gut bei mir und nächste Frage im halben Jahr noch mal.

00:13:14: Und dann hinten rum weißt du schon der Bernd, der wirklich ein Mieteil und so.

00:13:19: Und denn hast es direkt im Freundeskreis oder Bekanntenkreis?

00:13:22: Oder im Verein oder Club oder ich weiß nicht was.

00:13:24: Die Frage ist, wie gehen diese Vermieter denn bei Mietanpassungen vor?

00:13:28: Wenn sie einen Verwalter haben, das ist noch relativ einfach.

00:13:30: Denn es ist sozusagen mittels man dazwischen.

00:13:32: aber wenn Sie selber den Draht haben und Ihr vielleicht sogar auch wünschen für das Vertrauen eines guten Mieters dann ist das auf jeden Fall auch ein soziales Thema oder...

00:13:42: Ja, du sprichst seinen wichtigen Punkt an.

00:13:44: Also wenn man das jetzt hier mal sieht, dreinvierzig Prozent haben die Miete auch nicht angepasst bei der Neuvermietung.

00:13:51: Das ist ja eigentlich so das normale, dass man bei den Neuvertragssituationen dann auch die Mieten wieder ein bisschen anpasst.

00:13:57: Machen sie nicht und über fünfzig Prozent passen eben auch nicht an, wenn im Bestand.

00:14:04: Das heißt, die Miten bleiben relativ zumindest relativ lange eher gering oder werden nicht angepasst.

00:14:12: Erklärung hast du natürlich schon geliefert.

00:14:14: Also wenn das wirklich über das private Netzwerk kommt oder der Mieter vielleicht sogar den Achtmieter gestellt hat und man davon ausgehen muss, die tauschen sich vielleicht aus wie hoch war die Miete dann hat man vielleicht so ein bisschen Beißhemmungen auch zu sagen naja ich passt es jetzt an.

00:14:29: oder wenn ich eben selber in dem Mehrfamilienhaus wohne und dann pass' ich die Mieten an jeder zahlt mal jetzt drei vier Prozent mehr wird das vielleicht auch ein Spießroutenlauf durchs Haus.

00:14:41: Also das hält sicherlich viele dann davon ab, die Miete tatsächlich

00:14:45: zu helfen.

00:14:45: Ach mein Außen-Fahrstuhl!

00:14:48: Ein Falsche oder?

00:14:52: Das ist glaube ich schon Thema und es ist immer wieder in den Diskussionen genannt.

00:14:57: Die Vermieter haben eben auch Interesse daran einen guten Verhältnis mit dem Mieter.

00:15:04: Das alles spielt sicher eine Rolle aber Mir wird doch zunehmend bewusst, dass das ganze Thema eben auch große Nachteile haben kann.

00:15:14: Wenn die Miete eben nicht angepasst wird und die Miete hier ja letztlich künstlich auch niedrig gehalten

00:15:21: wird.".

00:15:21: Das ist genau der Punkt.

00:15:22: also warum sind fehlende Mietanpassungen ein Problem?

00:15:27: Darauf deutest du ja an oder hin?

00:15:30: Genau!

00:15:30: Also das eine ist natürlich Da kann man sagen, ist ja für jeden selber relevant.

00:15:37: Aber natürlich sind Rendite Nachteile.

00:15:39: Ein wesentlicher Teil der Rendite kommt eben über Mietsteigerung.

00:15:43: Wir sind in einer Phase wo die Wertsteigerungen vielleicht nicht mehr so automatisch stattfinden.

00:15:49: Die Zinsen sind jetzt eher wieder ein bisschen höher.

00:15:52: also das heißt es kommt nicht alles über die Wert Steigerung.

00:15:54: Insofern ist für die Rendite natürlich eine kontinuierliche Mietanpassung auch wichtig.

00:16:00: kann man sagen okay wer das halt nicht macht der hat es vielleicht auch nötig und ist dann so ok.

00:16:05: aber sind damit eben ja auch Probleme verbunden.

00:16:08: ein thema das hatten wir schon mal in einer folge besprochen dass damit oftmals dann auch rückdräufige entstand halten uns sanierungs Maßnahmen einhergehen.

00:16:18: das heißt ich habe dann vielleicht auch nicht die Einnahmen um irgendwann wirklich zu sanieren und wirklich die notwendigen modernisierungen durchzuführen.

00:16:27: Das ist sicherlich ein Thema Aber es ist eben auch so ein regulatorisches Thema.

00:16:31: Wir kommen immer mehr in eine Welt, wo es auch später schwer ist wieder aufzuholen weil wir eben Kappungsgrenzen haben.

00:16:38: Wir haben in einigen angespannten Märkten darf so maximal fünfzehn Prozent in vier Jahren erhöhen.

00:16:45: und das heißt natürlich wenn du über Jahre jetzt nicht erhöht hast Und du verkaufst dann irgendwann die Immobilie oder gibst das an die nächste Generation weiter und die musst vielleicht dann wirklich sanieren und stellen fest, okay das rechnet sich gar nicht.

00:16:59: Die können gar nicht so schnell die Mieten dann auch aufholen obwohl sie eben deutlich unter dem Marktniveau liegen.

00:17:04: also das ist sicherlich ein Problem.

00:17:07: Und was auch ein großes Thema ist, das muss man sich einfach klar machen.

00:17:13: Diese niedrigen Mieten im Bestand führen dazu, dass wir eine mangelnde Fluktuation im Markt haben.

00:17:21: Wir haben also eine Situation wo wir feststellen immer weniger Leute in den Großstädten ziehen um.

00:17:27: Wir sind teilweise riesige Mietdifferenzen zwischen denenjenigen die lange im Mietvertrag und denjenigen die kürzer sind Gab vor kurzem eine spannende Auswertung.

00:17:39: Top-Sieben Standorte, Durchschnittsmiete für diejenigen, die in den letzten vier Jahren eingezogen sind etwa zwölf Euro.

00:17:47: siebzig.

00:17:48: Diejenigen die länger als zwölfe Jahre schon da leben zahlen durchschnittlich acht Euro.

00:17:53: dreißig glaube ich also rund vier Euro Differenz.

00:17:57: Sondern hast du aber auch noch diejenigen die ja schon zwanzig oder fünfundzwanzig jahren in den wohnungen leben.

00:18:03: Die haben es dann teilweise für sechs euro.

00:18:06: Das ist natürlich Wahnsinn, das ist für diejenigen eigentlich auch wie so ein Asset.

00:18:12: Also einen langfristiger Mietvertrag wo die Miete eben kaum angepasst worden sind.

00:18:19: Das ist tatsächlich ja letztlich ein Wertgegenstand.

00:18:24: Und deswegen sehen wir ja auch so lustige Entwicklungen, dass eben Mieter teilweise Untermietverträge abschließen.

00:18:31: Die Miete gar nicht mehr oder den Mietvertrag überhaupt nicht mehr kündigen wollen und all solche Entwicklungen.

00:18:39: Insofern muss man sagen die fehlende Mietanpassung ist nicht nur ein rendite Problem für den Vermieter sondern letztlich trägt es auch zu einem gesellschaftlichen Problem bei das eben einfach zu wenig Wohnungen auf dem Markt kommen

00:18:52: Wobei ich an dieser Stelle noch mal eine Lanze brechen möchte für Vermieter, die sagen okay, ich erhöhe halt nicht.

00:18:57: Das eigentliche Problem in dieser Stelle ist nicht die fehlende Erhöhung das nur der Effekt aus der Regulierung für die Preisbildung.

00:19:04: Also dass man irgendwie sagt so ok, ich habe den netten Onkel Hartmut und er möchte irgendwie nicht erhöhen.

00:19:11: Ist natürlich in Wahrheiten ein netter Charakterzug.

00:19:13: und wenn es dann aber sein muss weil man saniert kommt man nicht mehr hinterher, das ist ein regulatorisches Problem.

00:19:18: Und schöne Grüße nach Wien, da sehen wir.

00:19:20: Wir sind über die Regulatorik genau auf dem entgegengesetzten Gleis in Bezug auf das was der Gesetzgeber eigentlich erreichen will.

00:19:29: Wir erreichen nämlich das Gegenteil.

00:19:31: So statt die Mieten zu dämpfen haben wir zunehmend eine Fehlbelegungsquote.

00:19:35: Wir haben zunehmt all das was du gerade gesagt hast.

00:19:38: Was für ne Hirn verbrannte Nummer dass irgendwie ein zwanzigjähriger Mietvertrag ein Asset ist und das sind ja wiener Zustände.

00:19:45: fast also insofern

00:19:49: Der Punkt ist schon richtig.

00:19:51: Es ist individuell nachvollziehbar, dass du da eben Mieter hast, wo du die Miete nicht anpassen möchtest und vielleicht auch wirklich sagst okay dann werde ich meiner sozialen Verantwortung gerecht.

00:20:02: oder ich kenne den halt wirklich gut aber mitunter über die Kappungsgrenzen bist du dann gefangen.

00:20:10: Ja ja,

00:20:11: verstehe ich.

00:20:11: Aber das ist ja weil du ja sagtest irgendwie da wäre so.

00:20:13: was für eine Verantwortung bei den Vermietern.

00:20:15: So könnte man das hier heraus hören.

00:20:17: Man kann denen jetzt nicht auch noch.

00:20:18: die haben ja schon Wohnraum zur Verfügung gestellt.

00:20:20: Die haben ihr eigenes Geld investiert.

00:20:22: Jetzt kann man denen nicht auch sagen.

00:20:23: Übrigens ihr müsst erhöhen, weil sonst werdet ihr eure Verantwortung nicht gewusst?

00:20:26: Natürlich wird das eurer Verantwortung nicht gerecht.

00:20:30: Natürlich ist es inzwischen gesellschaftliches Problem aber das ist ein regulatorisches Problem.

00:20:34: Es kein Problem was sozusagen die bösen Vermieter auslösen Sondern wir haben jetzt hier bei dem Mietmarkt, der halt komplett vor sich hin

00:20:43: darbt.

00:20:44: Weil er nicht mal mehr die Rückstellungen für die Erhaltungsinvestitionen erwirtschaftet kann man ja so mal.

00:20:54: Man könnte es so sagen in der aktuellen Regulierung ist der gutmütige Vermieter der Dumme-Vermieter?

00:21:00: Aus eigener Perspektive also der gelackt meierte möchte meiner sagen nicht der Dummel sondern der einen.

00:21:07: so.

00:21:08: Der wird dann doppelt bestraft.

00:21:10: Erstmal, weil ihm die Rendite entgeht aus vielleicht der soziale Verantwortung und hinterher war er nicht mehr rankommt.

00:21:16: Gut ist ja wahrscheinlich hinterher auch ein Problem bei der Faktorbildung irgendwie was die Preisfindung angeht wenn da eine zu geringer Mieter ist, weil selbst wenn der Vermieter mit wechselter Eigentümer denn gibt es ja keinerlei Möglichkeiten da den Mietvertrag anzupassen.

00:21:28: insofern lass uns damals schauen was wäre denn deine Empfehlung?

00:21:34: Andi, Vermieter.

00:21:35: Wie geht man damit um?

00:21:36: Flächendecken jetzt Verwalter oder... Gut

00:21:39: verwalter ist natürlich eine Möglichkeit aber das möchte ja auch nicht jeder.

00:21:42: ich glaube die einfachste Möglichkeit ist tatsächlich ein Index Mietvertrag.

00:21:46: also das heißt du sicherst zumindest deine reale Miete das heißt eine Steigerung mit der Inflationsrate Das ist ja möglich.

00:21:57: interessanterweise dass machen gerade mal drei zehn Prozent der Vermietern.

00:22:02: Dabei wäre es eigentlich mit das einfachste, zehn Prozent nutzende Staffel.

00:22:07: Auch das ist gar nicht so viel.

00:22:08: Also der überwiegende Teil der Vermieter nutzt tatsächlich die normale Mieterhöhung über die Ortsübertragsmiete Wo man aber einfach sagen muss, der Mietspiegel ist eben auch nicht ganz einfach.

00:22:22: Es gibt ja verschiedenste Bestrebungen zu versuchen, dass es möglichst nicht so viel die Mieten steigen.

00:22:28: Wir haben diese Diskussionen und verschiedene Klassen.

00:22:31: also von daher würde ich eigentlich Vermietern raten vor allen Dingen die Indexmiete anzugehen.

00:22:37: das ist eine faire Lösung.

00:22:39: in meisten Fällen Über einen langen Zeitraum sind die Löhne viel stärker gestiegen als die Verbraucherpreise und insofern stellt sich auch der Mieter damit besser, aber als Vermieter sicher ich mir damit eben zumindest mal eine reale Konstanz meiner Mieterträge.

00:22:59: Wie zufrieden ist ein Vermietter?

00:23:00: Das ist ja eine interessante zusätzliche Information.

00:23:03: also jemand, der sagt okay ich verzichte ein bisschen auf Miete, ich werde dann hinterher auch noch vom Gesetzgeber gekniffen Der könnte ja den Eindruck haben, dass sie komplett falsch investiert hat und vielleicht ist er total frustriert mit seinem Investment.

00:23:15: Habt ihr das abgefragt?

00:23:16: Habt Ihr dazu irgendwelche Daten?

00:23:17: wisst ihr ob die nochmal vermieter werden würden?

00:23:20: oder würden die sagen Boah wenn ich das gewusst hätte erst ein Notar in dieser Kaufvertrag und die Bank nerft hundert.

00:23:25: und jetzt machen wir noch mal.

00:23:28: also das mit dem Vermieter sein bloß nicht lass mich bloß in Ruhe.

00:23:32: Also das schöne Ideen für die nächste Befragung.

00:23:36: Die Frage, wann würden Sie noch mal Vermieter werden, finde ich gut.

00:23:41: Haben wir jetzt nicht gefragt?

00:23:41: Wir haben gefragt wie zufrieden sind sie denn als Vermietter?

00:23:45: und sie sagen immerhin, sie sind sehr zufriedend als Vermierter.

00:23:49: Die überwiegende Zahl der Vermieters ist sehr wohlwollend.

00:23:54: Da hat sich auch über die Jahre jetzt nicht viel getan.

00:23:56: Das ist relativ konstant geblieben.

00:23:58: Unzufrieden ist man aber mehrheitlich mit der Wohnungspolitik.

00:24:01: Also die wird als unzureichend angesehen, da schneidet die Politik immer negativ ab.

00:24:10: das hat sich auch seit zwanzig vierundzwanzig nicht deutlich verändert.

00:24:14: Aber ich finde es eigentlich ein schönes Schönes Ergebnis dass die meisten doch sagen naja also Ich bin gerne Vermieter und ich fühle mich in meiner Rolle da noch wohl Ähm, das finde ich schon auch ermutigend irgendwo.

00:24:28: Gab es nicht gerade letztens überhaupt so eine Befragung irgendwie wie viel Vertrauen Menschen noch in die Politik haben oder aktuelle Politik?

00:24:35: Das gab doch auch irgendwie so ein vernichtendes Urteil.

00:24:38: Anyways!

00:24:38: Sie sind offensichtlich sehr... Wobei, ich musste ganz ehrlich sagen also wenn ich mir so ein paar Leute aus meinem bekannten Kreis auch über sechzig Leute, die haben manchmal einen kleinen Elektrikerbetrieb oder der andere ist auch Handwerke.

00:24:51: Die haben ein- oder zwei Wohnungen und da wohnt auch Pante Erner drin schon ihr ganzes Leben.

00:24:56: Und ja das ist irgendwie so'n anderer Umgang.

00:24:59: Ja es ist nicht so'nen... ich erwarte jetzt Rendite und so sondern es trägt sich alles so's Feindes.

00:25:03: was für meine Rente Das ist irgendwie ein weiteres Standbein.

00:25:06: also sie sind irgendwie so ganz bodenständig.

00:25:08: würden wir den Namen sagen wobei naja Nach dem Nein zu Europa werde ich mir das hamburgisch abtrainieren und werde zukünftig anfangen zu, weiß ich auch nicht.

00:25:19: Ein bayerischen Dialekt oder irgendwie NRW langsprechend so.

00:25:24: Genau, peinlich!

00:25:25: Diese Stadt ist peinlig.

00:25:27: Manchmal ist es einfach sehr schwer erträglich Hamburger zu sein.

00:25:29: Gut darum geht's nicht aber die Vermieter sind zufrieden.

00:25:32: nun lass uns noch über was anderes aus der öffentlichen Berichterstattung mal streifen und zwar Es wird teilweise vom Exodus der privaten Vermieter gesprochen.

00:25:40: Das heißt also von der Auswanderung der privanten Vermietern, was natürlich irgendwie schon schwierig ist weil sie ja ihre Schuld ihre Wohnung nicht schultern können und mitnehmen.

00:25:50: aber hört sich nicht so an als wenn sich das mit euren Ergebnissen deckt oder?

00:25:56: Naja es gab eine Untersuchung oder eine Befragung von Haus und Grund.

00:26:01: Da kam raus, sechzig Prozent würden ihre Immobilien verkaufen wenn das so weitergeht.

00:26:06: Also sind da eher unzufrieden.

00:26:09: ich glaube dass deckt sich schon mit der Politik und der Einschätzung.

00:26:16: Ich glaube was man einfach sehen muss es sind ja viele Menschen hier die wir befragt haben Das ist eine typische Vermieterschaft Die haben über einen langen Zeitraum etwas aufgebaut Und ich glaube mit dem was sie aufgebaut haben sind Sie eigentlich auch zufrieden.

00:26:29: Aber man sieht natürlich auch, da kommt jetzt einiges zusammen.

00:26:33: Da ist auf der einen Seite die Regulierungskäule.

00:26:36: über die haben wir schon gesprochen und auf der anderen Seite die Anforderung der energetischen Sanierung.

00:26:41: Auch darüber haben wir ja schon mal gesprochen was da

00:26:43: alles drauf zukommt.

00:26:44: Das ist auch eine redowichtige

00:26:45: Regulierungskäule?

00:26:46: Ja klar aber es fordert nochmal anders.

00:26:49: also das ist ja nicht nur dass ich eben gucken muss wie gestaltig die Miete sondern ich muss dann eben auch kräftig sanieren.

00:26:57: Das

00:26:57: wird sich so neutral an, wenn du das sagst.

00:26:59: Das eine verbietet eine Einnahmsteigerung und das andere kostet jetzt auch noch Realinvestitionssummen.

00:27:09: Also erst haben sie uns gedeckelt was die Einnahmen angeht und jetzt sagen Sie und jetzt müsst ihr auch noch investieren?

00:27:14: Ne ist okay.

00:27:15: aber wie hattest Du das so schön gesagt?

00:27:21: Es geht nicht nur um die Gestaltung der Einnahmsseite sondern Ja, okay.

00:27:26: Ich glaube tatsächlich das Problem ist der Generationenwechsel jetzt.

00:27:31: Also der steht einfach bei vielen an und wenn man das dann mitbekommt also entweder die Immobilien werden dann weiter vererbt oder vielleicht gibt es auch eine Schenkung.

00:27:42: schon.

00:27:43: ich glaube dass sich viele Jüngere schon fragen will ich das eigentlich machen?

00:27:46: Will ich das in der Weise machen?

00:27:49: Ich war jetzt vor Kurzem bei Haus und Grund in Frankfurt.

00:27:52: Und Frankfurt ist im Moment auch eine Stadt, die wirklich massiv gegen Vermieter vorgeht.

00:27:57: Da schreibt das Wohnungsamt Mieter an, dass sie doch bitte ihre Miete überprüfen wollen, ob es nicht Mietwucher gibt.

00:28:05: Also da steckt natürlich auch schon die Anklage dahinter nach dem Motto Die Vermieters zocken euch alle ab und wert euch doch!

00:28:14: Da muss man natürlich schon sagen wenn ich dann So eine Immobilie, so ein Mehrfamilienhaus erbe und ich dann in einem Umfeld bin ob ich mir das wirklich antun will.

00:28:24: Wenn ich dann auch noch weiß ich muss kräftig investieren Und ich muss mit diesen ganzen Regulierungen umgehen.

00:28:30: Also, ich glaube das ist tatsächlich so dass das Thema und ich kann mir schon vorstellen, dass es da deutlich mehr Menschen gibt die dann verkaufen werden.

00:28:40: Das bedeutet aber natürlich auf der anderen Seite, dass diese... Wir haben uns vorhin gesagt, die gutmütigen Vermieter aus dem Markt ausscheiden und natürlich dann mehr Profis im Markt sind.

00:28:51: Die mitunter auch ihre Potenziale besser nutzen rechtlich wappnen können.

00:28:58: Und das ist eigentlich so, auch wieder genau das was die Politik ja nicht erreichen will.

00:29:04: aber das ist eben eine Folge der Regulierung.

00:29:07: Regulierung führt immer dazu dass man größere Einheiten bilden muss, dass man mehr Kapazitäten schaffen muss für rechtliche Auseinandersetzung und in die Richtung wirkt das Ganze.

00:29:18: Das ist eigentlich ein Problem In diesem Markt, der eigentlich lange Zeit sehr gut funktioniert hat stark eingreift und insofern drängt man da vielleicht eine Vermieterschicht raus die man eigentlich gerne halten wollte.

00:29:33: Ist es wirklich wahr dass die Frankfurter Verwaltung die fair Mieter anschreibt?

00:29:40: Also so wurde es mir glaubhaft berichtet.

00:29:45: Ich glaube ich muss gleich kurz meditieren.

00:29:47: könnt ich platzen?

00:29:49: Fast die Hälfte der Steuereinnahmen wird für Personal vom Staat ausgegeben und die gehen dann auch noch gegen diejenigen vor, die die Steuern erwirtschaften mit ganz privaten Risiko.

00:30:00: Könnte ich platzen?

00:30:03: Bin nicht ganz unverhohlen!

00:30:05: Jetzt direkt auch.

00:30:07: Ich habe noch nicht mal mehr so genug Konstruktivität über eine freundliche Frage platzig.

00:30:15: Das ist der Wahnsinn.

00:30:16: Es ist

00:30:17: wirklich verrückt, was da teilweise passiert.

00:30:22: Aber das ist natürlich, ja also in dem Umfeld glaube ich deswegen ist es schon richtig.

00:30:29: Also es deckt sich nicht hundertprozentig mit dem was wir jetzt erhoben haben.

00:30:32: weil wir es so auch nicht gefragt haben muss man natürlich sagen aber mit Blick auf diesen Generationenwechsel kommt da einfach vieles auf die Vermieter zu und es gibt sicherlich einige die sagen dann muss ich mir das nochmal gründlich durch den Kopf gehen lassen.

00:30:47: Ich höre auch immer mal wieder bei Tagungen von vielen, die sagen, naja komm.

00:30:51: Die Rendite ist vielleicht am Ende ein bisschen niedriger aber ich verkaufe das ganze Zeug und stecke es in ETFs und habe doch deutlich weniger Arbeit.

00:30:59: Und wahrscheinlich sogar im Ende eine bessere Rendite wenn man den Zeiteinsatz noch mitbewertet?

00:31:03: Gut

00:31:03: nachsteuern vielleicht nicht, aber klar mit dem Zeitein Satz und ähnlichen... klar!

00:31:07: Das ist schon Thema.

00:31:09: Also in sofern muss man wirklich aufpassen, was man hier für ein Klimaschaft und wie du sagst es sind letztlicher Dienstleister.

00:31:20: Sie stellen einen Gut zur Verfügung sie sorgen dafür dass eben Wohnen möglich ist im Mietwohnungsmarkt und ja insofern ist das hier in Gefahr.

00:31:33: Die andere Entwicklung ist natürlich auch, man kann sich auch anderweitig professioneller aufstellen in dem eben es mehr Hausverwaltung gibt die sich um die Themen kümmern.

00:31:42: Das ist ja auch ein Trend den man durchaus sehen kann.

00:31:44: das gibt ja viele Modelle mittlerweile.

00:31:47: da hatten wir auch schon einen anderen Vertreter der eben quasi alles übernimmt für den Kapitalanleger.

00:31:52: Und in die Richtung muss es vielleicht auch gehen, weil mit dieser Komplexität kommt man einfach nicht klar und dann muss man sich eben selbst wenn man's alleine behalten möchte aber zumindest Profis an die Seite stellen damit man in diesem Förder- und vor allen Dingen regulierungsdickig dann auch klarkommt.

00:32:10: Ja wobei also zwei Kommentare dazu.

00:32:13: ich habe irgendwann mal ein Immobilie mitentwickelt.

00:32:17: Da gab es eine Bürgerinitiative mitten im Herzen von Hamburg in den ganz wahnsinnig hippen Orten sind und diese Bürgerinitiativen stellte sich hinterher raus, wurde regelmäßig mit Informationen versorgt.

00:32:27: Von der Bauprüferin die für unseren Antrag zuständig war das war schon.

00:32:31: ich dachte dass seine besondere Situation.

00:32:33: aber wenn ich jetzt höre dass es an anderen Stellen auch solche Fantasien gibt finde ich nicht in Ordnung völlig fegeleitet.

00:32:38: Das andere ist dass man jetzt sowas wie ein Verwalter erwägen muss Weil man schon mit der Komplexität des, also ich meine was wie hoch kann denn die Komplexkeit sein eine Wohnung zu vermieten.

00:32:51: Das ist einmal ein bisschen Arbeit dann ist das Ding aufgesetzt und läuft es ja normalerweise wenn uns das klemmt rufig im Handwerker.

00:32:59: aber dass wir da mit der Regulatur jetzt so weit fortgeschritten sind dass selbst das notwendig wird Ich schätze auch mein Steuerberater, ne?

00:33:08: Ist wirklich ein feiner Kerl.

00:33:09: Aber ich brauche ihn auch wirklich weil ansonsten würde ich ständig irgendwo einen Kreuzverkehrt machen oder ich weiß irgendwas nicht was gerade wieder als Update gekommen ist oder das ja in Wahrheit ist es alles regulatorik induzierte Rendite-Hemmung.

00:33:25: Das... Gut!

00:33:27: Bevor ich jetzt weiter sauer werde und mir den Kommentaren wieder vorgeworfen wird, ich würde hier nur versuchen irgendwie die Folge auf Länge zu trimmen hören wir es lieber mal auf.

00:33:36: Ach okay, es gibt so viele die lieben dich dafür.

00:33:38: Ja,

00:33:40: die gibt's auch

00:33:41: bestimmt.

00:33:42: aber in diesem Sinne ich danke dir daraus und fürs Interesse!

00:33:45: Ich danke dir Michael für deine sehr konstruktiven mit positiver Aussicht weichgespülten und auch trotzdem Grundkonstruktiven Haltung hier zu diesem Thema Und wenn ihr eine Frage habt die wir nicht bearbeitet haben dann schickt sie uns bitte gerne per e-mail.

00:34:00: Die emailadresse findest du unten in den show notes.

00:34:03: oder Schick uns auch gerne auf X. Dürfen wir noch auf X sein?

00:34:07: Wir sind noch auf x, komm!

00:34:08: Auch ganz öffentlich... Ich bin tatsächlich

00:34:12: nicht mehr aktiv auf x aber ist okay ins Instagram und LinkedIn.

00:34:17: Man erreicht uns zur Not schreibt mir eine WhatsApp-Meine Handynummer sogar auch in den Show Notes.

00:34:21: Insofern irgendwie selbst das geht Und es kostet dich gar nichts.

00:34:25: würde uns aber wahnsinnig helfen wenn ihr uns einfach liked egal wo ihr uns hört und sonst springt auch gerne mal bei YouTube rein.

00:34:31: dann können wir uns sogar sehen.

00:34:32: Hallo Und dann würde ich sagen, wenn ihr mögt, sehen wir nächste Woche Donnerstag wieder für euch da.

00:34:36: Bis dahin macht's gut und tschüss!

00:34:40: Du bist Immobilieninvestor oder Unternehmer und suchst nach einem hochkarätigen Netzwerk um dich mit Gleichgesinnten auszutauschen?

00:34:48: Dann sind die Immobilienfreunde genau das richtige Format für Dich.

00:34:52: Informiere Dich noch heute über eine Mitgliedschaft in dem exkursiven Immobilianclub auf www.immobilien-freunde.de.

00:34:59: Sämtliche weiterführenden Links findest du auch unten in den Shownotes genau wie Kontaktmöglichkeiten, sowohl zu unserem Kooperationspartner, den Immobilienfreunden als auch zum Team der Eins A Lage.