#281 Neue Heimat, reloaded !?!

00:00:00: Diese Episode wird unterstützt von den Immobilienfreunden.

00:00:03: Du hast Erfahrungen gesammelt in Immobiliendeschäft, ob in Bayern holt?

00:00:07: In der Aufteilung im Handel oder im Neubau?

00:00:11: Dann könnte das hier genau das Richtige für dich sein!

00:00:14: Die Immobilient-Freunde sind ein Club, indem sich erfahrene Investoren und Unternehmer regelmäßig auf Events treffen – in Deutschland oder im Ausland – für einen echten Austausch auf Augenhöhe, gemeinsame Case Studies und gegenseitige Unterstützung.

00:00:29: Wenn du das suchst, findest du weitere Informationen auf immobilien-freunde.de.

00:00:34: und jetzt wünschen wir dir viel Spaß mit der Episode von heute!

00:00:39: Neue Heimat reloaded?

00:00:42: Der Staat bzw die Koalition hat sich wieder Gedanken gemacht darüber wie sie unsere Steuern noch weiter minimieren können beziehungsweise in welche Löcher sie weiterhin irgendwelche Defizite aufbauen können und dabei rausgekommen ist, dass die Bundesregierung nun eine Bundeswohnungsbaugesellschaft gründen möchte.

00:01:03: Ob das jetzt der Gamechanger ist für Wer-Wohnungsbau oder eher die Neuauflage der neuen Heimat?

00:01:09: Wir erinnern uns in den Achtzigerjahren sehr viele Wohnungen.

00:01:12: Hundertneunzigtausend, siebzehn Milliarden Mark schulden die dann der Staat Hamburg übernommen hat oder das Land Hamburg.

00:01:18: Darum geht es hier heute in der USA.

00:01:20: Lage und hier kommen die Fragen im Einzelnen.

00:01:23: Welche Neuerungen sieht das Koalitionspapier für den Wohnungsmarkt vor?

00:01:27: Was ist das Ziel der Bundeswohnungsbaugesellschaft, ist dies der Gamechanger für den Wohnungsbau.

00:01:33: Was war die neue Heimat und warum ist sie gescheitert?

00:01:37: was sollten wir stattdessen tun?

00:01:38: und worauf können sich Investoren einstellen?

00:01:42: wird die Wohnungsbaukrise bald gelöst sein?

00:01:46: Die Antworten auf all diese Fragen und einige mehr findest du in dieser Episode da ins Erlage.

00:01:50: und nun wünschen wir dir spannende Inzeits und gute Unterhaltung.

00:01:54: Viel Spaß!

00:02:07: Das bin ich.

00:02:19: Moin und herzlich willkommen hier bei uns in der Einserlage, der Immobilien Podcast!

00:02:28: Und heute sprechen wir über... wie soll ich sagen?

00:02:31: Sozialistische Fantasien kann man sagen.

00:02:33: oder der Staat überlegt sich mal wieder das er große Bestände haben möchte.

00:02:37: Der Staat möchte eigentlich gerne alles haben deshalb auch ganz viele Wohnungen und das ist Teil der Beschreibung von dem worum es heute gibt.

00:02:46: die neue Heimat für die ganzen jungen Menschen unter uns.

00:02:50: Das war mal ein riesiger Bestand, den die Stadt Hamburg damals gekauft hat.

00:02:54: Völlig maroder Zustand.

00:02:55: Schulden waren immens aber dazu kommen wir später.

00:02:58: zunächst einmal wollen wir mal darüber sprechen.

00:03:01: worum geht es eigentlich?

00:03:02: Dafür brauchen wir ihn dafür schätzen wie er war Mal wieder fleißig.

00:03:05: Er hat publiziert das IW Köln.

00:03:08: da könnt ihr die Studie die die Grundlage für die heutige Folge darstellt auch finden findet ihr unten in den Show Notes.

00:03:17: und hier haben wir ihn unseren Professor Dr.

00:03:19: Michael Vogt, kleiner vom Institut der deutschen Wirtschaft.

00:03:21: Moin lieber Michael!

00:03:23: Ja du liebe Hauke grüß dich!

00:03:25: Also... Die Politik hat mal wieder Papiere erstellt.

00:03:28: Diesmal ist ein Koalitionspapier.

00:03:30: und dieses Koalitionspapier, das hat natürlich mal wieder ein paar Dingeauflager die uns zumindest beschäftigen überraschen vielleicht gar nicht unbedingt.

00:03:39: aber dieses Mal geht es darum dass jetzt der Staat nicht nur die Unternehmer sozusagen um alles bringen will was sie sich erwirtschaftet haben sondern jetzt wollen Sie auch noch eigene Wohnungen und darum geht's.

00:03:52: aber vielleicht fangen wir da auch genau an.

00:03:54: Was steht denn eigentlich drin in diesem Koalitionspapier und worum geht es eigentlich ganz genau?

00:03:59: Ja, also erst mal ein eigenes Papier habe ich dazu jetzt nicht.

00:04:03: Ausnahmsweise ja das ist quasi exklusiv für eine Lage die Einschätzung zum Koalitionspapier.

00:04:11: Und das Koalisionspapiert wird ja im Moment drauf und runter diskutiert gerade mit Blick auf die Krankschreibung.

00:04:18: Also dass es das Papier wo jetzt drinsteht als eine der Maßnahmen dass man nun direkt ab dem ersten Tag krank sein an ein Attest braucht.

00:04:27: Das ist aber eben nicht der einzige Punkt, da gibt es viele weitere Punkte zur Rentenreform

00:04:32: etc.,

00:04:33: Aber eben auch unter Punkt dreizehn ist das, glaube ich Maßnahmen für den Wohnungsmarkt und für die Wohnungsbau.

00:04:41: Und da sind zwei gute Punkte und einen nicht so guter Punkt dabei.

00:04:49: Der gute Punkt ist, was eigentlich aber auch schon überfällig ist der sogenannte nationale Kapitalpuffer in der Immobilienfinanzierung soll abgeschafft werden.

00:05:00: Jetzt fragt sich manche einer, was ist das eigentlich?

00:05:03: Es ist tatsächlich erstaunlich!

00:05:05: Wir haben in der Bankenregulierung verschiedene Instrumente die letztlich dafür sorgen sollen dass gerade in Boomphasen nicht zu viele Kredite vergeben werden damit eben in den schwächeren Phasen auch letztlich mehr Kredite vielleicht bereitgestellt werden sollen, also die antizyklisch wirken sollen.

00:05:24: Nun hat aber die BAFIN in den Moment oder just bevor die Krise anfing, die Eigenkapitalanforderung an die Banken erhöht und hat das nie wieder revidiert.

00:05:39: Das wird jetzt gemacht.

00:05:40: Und es ist erstaunlich dass das die Bundesregierung jetzt entscheidet Aber anscheinend wird sie hier Weisung erteilen der BAFIN, dass das jetzt endlich revidiert wird.

00:05:51: Nachdem wir jetzt eigentlich vier Jahre unter diesen erschwerten Bedingungen Finanzierung gehabt haben.

00:05:57: es wird jetzt nicht den Rieseneffekt haben aber es geht vom Signal her

00:06:03: in die Richtung weg.

00:06:05: Naja, es sind natürlich kleinere.

00:06:07: Also sie müssen etwas mehr Eigenkapital unterlegen und natürlich kostet Eigenkapitel ein bisschen mehr als Fremdkapital.

00:06:17: Aber da es eben nur ein relativ kleiner Bereich ist, ist die Erwartung eher dass es unter zehn Basispunkten ausmachen wird.

00:06:25: Also unter Null Komma Eins Prozent Punkten beim Kredit.

00:06:28: aber das kann natürlich schon was ausmachen und Es macht es den Banken tendenziell etwas leichter auch weniger Eigenkapital von den Kunden zu verlangen.

00:06:37: Aber das ist wie gesagt einem kleinen Dosis aber es geht in die richtige Richtung.

00:06:41: Aber sagen wir andersrum, hatte es einen Rieseneffekt.

00:06:43: Als diese Regelung neu war die neuen Hinterlegungspflichten haben wir dann gedacht so wow jetzt geht gar nichts mehr oder?

00:06:51: Naja so auch nicht aber es ging natürlich völlig in die falsche Richtung.

00:06:54: eigentlich ist dadurch dass man in der Krise diesen Kapitalpuffer gezogen hat hat man ja eine prozyklische Kreditpolitik gefahren.

00:07:04: Also

00:07:07: eine verstärkende Situation.

00:07:09: Genau, das war eigentlich genau nicht gedacht.

00:07:11: also man hat hier diese antizyklischen Instrumente völlig falsch verwendet und dass es jetzt ein Fehler der endlich korrigiert wird okay.

00:07:20: Zweiter Punkt, es gibt das Verbot der Vergesellschaftung von großen Wohnungsunternehmen.

00:07:26: Wir könnten auch sagen wir haben hier richtig Impact gehabt.

00:07:30: also just an dem Tag, an dem unser eins A-Lage Podcast zu den Bundeskonsequenzen kam hat die Bundesregierung auch verkündet Das lassen wir jetzt lieber sein!

00:07:40: Wir erlassen ein Gesetz dass auf Landesebene keine Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen, keine Verstaatlichungen von Wohnumsunternehmen möglich ist.

00:07:49: Das ist ja gut!

00:07:51: Wir haben ja darüber ausführlich diskutiert welche Rückwirkungen das haben kann.

00:07:55: insofern wirklich eine gute Idee dass das jetzt gesetzlich festgehalten wird.

00:08:01: Die Frage genau wie es ausgestaltet wird aber es geht auf jeden Fall auch in die richtige Richtung.

00:08:06: So und der dritte Punkt Es wird eine Wohnungsbaugesellschaft für bezahlbares Wohnen errichtet.

00:08:13: Und das ist jetzt der Schwerpunkt, auf den wir uns konzentrieren.

00:08:16: Was soll das eigentlich?

00:08:18: Das ist nämlich die große Frage, was es eigentlich die Fantasie dahinter.

00:08:21: Es ist auch deshalb komisch weil ja eigentlich immer nur die Länder eigene Wohnungsgesellschaften haben und in einem Staat der subsidiär orientiert ist könnte man sogar behaupten eigentlich ist das sogar noch zu groß.

00:08:35: Man müsste eigentlich bei den Bezirken diese Gesellschaften ansiedeln Weil da werden ja auch die Baugenehmigungen ausgestellt.

00:08:42: also es wäre zumindest irgendwie Konkurrent in der Art und Weise wie man auf dieses Staat Organisationen guckt, aber nun möchte ich gerne der Bund auch endlich mal selber Wohnungen haben.

00:08:51: Erzähl mal was es genau ist.

00:08:52: soll das Ziel dieser Wohnungsbaugesellschaft sein?

00:08:55: Also

00:08:55: erstmal das ist eigentlich schon eine ältere SPD Idee.

00:08:58: die Ampelregierung hatte dass tatsächlich auch schon Koalitionsvertrag.

00:09:02: Damals war noch die Idee, dass die BIMA, die Bundesimmobiliengesellschaft, die zum Beispiel sich um die Bundesangehör für die Bundesbediensteten kümmern sollte.

00:09:18: Diesen Plan hat man dann irgendwann verworfen und will jetzt ein neues Unternehmen aufbauen eben diese Bundeswohnungsbaugesellschaft.

00:09:26: Und die soll vermehrt Wohnungen im bezahlbaren Preisegment bauen und damit das Angebot an bezahlbarem Wohnraum vergrößern, natürlich sollen mehr sozialer Wohnungsbau betrieben werden und der industrielle Hochlauf des seriellen Bauens soll unterstützt werden.

00:09:46: Und dass insbesondere in Regionen mit nachgewiesenen Wohnungsmangel Interessant ist, dass diese Bundeswohnungsbaugesellschaft nicht primär selber bauen soll.

00:10:00: Sondern sie soll kooperieren mit privaten Unternehmen aber sie soll die Finanzierungsvorteile des Staates mitnehmen.

00:10:08: das heißt Die Idee ist Diese bundesbaugesellschaft kann sich günstiger refinanzieren und Das leitet Sie quasi diesen Vorteil an die privaten unternehmen mit Und die bauen dann entsprechend günstiger.

00:10:21: So ist die Idee!

00:10:22: Das ist ja super, das heißt da ist jetzt nicht nur eine Wohnungsbaugesellschaft sondern auch etwas, dass sozusagen in einem völlig anderen Markt operiert als all die anderen Teilnehmern, nicht wahr?

00:10:33: Weil wenn man diese Ziele dann erreichen will, mit möglichst vielen Wohnungen und so.

00:10:36: Dann muss es ja auch mal Markteilnehmer geben die nicht nur Bock haben mit denen zu kooperieren für aus welchen Gründen auch immer sondern die müssen dann auch gegen den Trend von dem was wir gerade erleben alle Genehmigungen bekommen günstige Baustoffe serielle Baufabriken alles das was alle anderen hier nicht wollen und gar nicht brauchen.

00:10:57: Das ist dann für diese Kooperation aber natürlich möglich, denkbar und auch verfügbar.

00:11:03: Das sind eine super Geschichte.

00:11:04: also das hört sich richtig gut an.

00:11:06: wie genau beeinflussen sie den Markt?

00:11:08: Ja und das ist ja genau das Thema.

00:11:13: Also eine Bundesbaugesellschaft würde ja dann Sinn machen wenn es keine privaten Bauunternehmen gibt und keine private Unternehmungen hier zur Verfügung stehen die diese Möglichkeiten haben.

00:11:24: Aber das ist eigentlich ja nicht das Kernproblem, wir haben jede Menge Bauunternehmen und auch große Bauunternehmungen.

00:11:31: aber das große Problem dass wir haben ist eben die Bauchosten.

00:11:36: Die Bauchosten sind viel zu hoch dazu gibt es knapp halt bei Bauland so und beides kann eine Bundesbaugesellschaft nur mittelbar beeinflussen.

00:11:46: Es wäre natürlich schon ein Ding wenn die jetzt auf einmal viel leichter an Grundstücke kommen So nach dem Motto, okay wir haben die immer zurückgehalten.

00:11:53: Aber jetzt kommt da die staatliche Baugesellschaft und sie kriegt es.

00:11:58: Das wäre natürlich schon irgendwo auch fragwürdig wenn das so wäre.

00:12:03: Und natürlich kann es auch nicht sein dass die jetzt nach anderen Rahmenbedingungen bauen dürfen.

00:12:08: Also die unterliegen ja den gleichen Rahmenbedingerung und den gleichen Materialkosten und den gleichen Baustandards wie alle anderen auch.

00:12:15: Also dieses Problem werden Sie nicht lösen können.

00:12:18: Und es entsteht natürlich auch ein wettbewerbliches Thema, also wenn wir jetzt wirklich eine Bundesbaugesellschaft haben die sich günstiger refinanzieren kann mit welchen Unternehmen arbeitet dieses Unternehmen dann zusammen und wer den dann entsprechend Wettbewärbsvorteile?

00:12:36: Wir müssen uns ja auch klar machen Im Endeffekt jedes Grundstück kann nur einmal bebaut werden.

00:12:41: Also im Zweifel verdrängt man hier eben private Aktivität, zugunsten staatlicher Aktivität und das ist natürlich ein Riesenproblem.

00:12:52: Und insofern denke ich kommt es jetzt zu wirklichen Wettbewerbsvorteilen.

00:12:57: Und was man eben auch sehen muss, es gibt ja auch schon Erfahrungen mit solchen Instrumenten.

00:13:02: Also die Bayern haben ja schon im Jahr zwei Tausend Achtzehn gesagt wir brauchen eine eigene Landesbaugesellschaft.

00:13:09: das war die Bayernheimen, zweitausend achtzehn gegründet und die Idee war dass man bis zwanzig fünfundzwanzig zehntausend Wohnungen in Bayern fertig stellt.

00:13:19: Ja, die Realität ist es in tausend vierhundert Wohnungen von denen man den Großteil selber gekauft hat.

00:13:28: Also das zeigt einfach diese Strukturen lassen sich auch nicht so schnell aufbauen und das wird nicht so schön funktionieren.

00:13:36: Und im Endeffekt frag ich mich Schafft man hier nicht eher ein Instrument, wie tatsächlich die neue Heimat?

00:13:45: Also droht hier nicht so eine neue Heimat?

00:13:48: zwei Punkt Null.

00:13:49: Das ist eigentlich die Frage, die ich mir herstelle.

00:13:51: Genau, in die neue Heimat gehen wir gleich ran.

00:13:53: Das Rhein das war ja damals noch ein bisschen anders gelagert.

00:13:57: aber ich habe eine Frage und zwar stelle ich mir vor ich bin Wohnungsbauunternehmen also ein privatwirtschaftlich organisiertes.

00:14:03: Warum sollte ich Interesse haben mit dem Staat zu kooperieren?

00:14:07: Also neben denen ob offensichtlichen Vorteilen dass sich jetzt irgendwie schnellere Genehmigungen kriege oder so Wir hatten ja schon mal Anfang der zweitausender Jahre als uns die EU verpflichtet hat überall Ausschreibung zu initiieren, zum Beispiel auch für Lose im öffentlichen Personennahverkehr.

00:14:26: Da habe ich dazu völlig gearbeitet, deswegen habe ich es genau mitgeschnitten.

00:14:30: Der gab ist dann das Instrument der Public-Private Partnerships die sehr weitreichende Konsequenzen hatte für viele Unternehmen, die damals gegründet wurden.

00:14:39: Da war die Attraktivität des privaten Partners dadurch gegeben dass er sozusagen zu dem Zinsniveau der öffentlichen Hand, also des Staates sich selber auch fremdkapital besorgen konnte und damit natürlich einen offensichtlich besseren Hebel hat.

00:14:55: Also nicht ganz wie das Staat selbst aber ziemlich dicht dran auf jeden Fall deutlich günstiger als wir das am Kapitalmarkt zu der Zeit hatten.

00:15:03: gibt es jetzt hier auch irgendwie solche Anreize?

00:15:05: Dass man sagt also man besticht die Privaten dadurch, dass man sagt ihr könnt jetzt hier so richtig hebeln weil die Zinsen spielen für euch jetzt kann

00:15:13: Ja, genau.

00:15:14: Also ich glaube das ist die Idee, die dahinter steht.

00:15:17: man nutzt also quasi diesen staatlichen Partner.

00:15:21: entweder nimmt er die Kredite auf oder weil es ihm die Kooperation gibt kriegt man die günstigen Krediter.

00:15:27: aber das ist der Finanzierungsvorteil den man hat.

00:15:30: Auf der anderen Seite wird das natürlich ein Hergehen mit größeren Verpflichtung mehr Sozialwohnungen zu bauen oder mehr im preisgedämpften Niveau zu bauen.

00:15:39: Und ich glaube, das ist ob sich das dann rechnet.

00:15:42: Das wird man dann sehen.

00:15:44: Aber es ist natürlich schon auch so eine gewisse wettbewerbsverzerrung.

00:15:47: also eigentlich müsstest du ja sagen wenn nicht Wenn ich jetzt überzeugt bin dass die finanzierung das große problem ist und natürlich mit den höheren zinsen die wir jetzt seit zwanzig zweiundzwanzig haben Ist finanzieren natürlich ein thema.

00:15:59: dann könnte ich aber auch sagen Ich gebe garantien Ja ich übernehme für Projektentwicklung darauf kann man sich bewerben ausfallbürgschaft oder ähnliches.

00:16:09: Das wäre durchaus möglich und dann würden die Bank natürlich auch günstigere Kreditkonditionen geben können.

00:16:15: also ich könnte ja auch auf andere Art und Weise das bereitstellen, ich könnte auch sagen okay die kw fördert jetzt oder gibt günstige Kredite für den Wohnungsbau wäre auch eine Möglichkeit Genau, genau.

00:16:35: Und ich meine das ganze Thema mit der industriellen Vorfertigung, dass hier jetzt drinsteht.

00:16:42: Das wird allein deswegen nicht funktionieren weil natürlich die gleichen restriktiven Vergabelichtlinien ja auch für die Bundesbaugesellschaft gelten und natürlich all die Restriktionen bei kommunalen Auflagen, bei Landesbauordnung dass es eben auch die entsprechenden letztlich Richtlinien kaum gibt, dass man das wirklich umsetzen kann.

00:17:05: Also all diese Probleme sind jetzt nicht gelöst.

00:17:07: also deswegen ist schon die Frage was bringt das dann auch wirklich außer dass es eine gewisse Wettbewerbsverzerrung nachher bedeutet.

00:17:15: Naja, aber ich frage mich schon.

00:17:16: Warum sollte es für mich als private Attraktiv sein?

00:17:19: Also das ist so Finanzierungs okay, aber dafür muss sich dann wieder Auflagen schlucken.

00:17:23: also in mir stellt sich wirklich ernsthaft die Frage warum sollt ich's tun?

00:17:26: weil darum wird ja am Ende wird ja daran die der Erfolg gemessen werden wie erfolgreich das Instrument ist und der Erfolg hängt meistens bei so einem Angebot mit der Attraktivity zusammen.

00:17:38: Und für mich fällt noch nicht so richtig ein alleine wenn Ich mir überlege was ich denn für Reportings wahrscheinlich kriege rund um meine mein Projektmanagement, weil die staatliche Hand hat jetzt eine Transparenzpflicht und die hat irgendwie noch ein Parlament das hinten drauf sitzt und jederzeit Fragen stellen kann.

00:17:54: Also ich habe ja einen riesen Verwaltungsapparat mehr den nicht unterhalten muss wenn ich mit der öffentlichen Hand zusammenbauer als wenn ich dass selber mache.

00:18:01: Das ist auch schon Wahnsinn aber das wird ja nochmal potenziert und dafür hab' ich nun Finanzierungsvorteil.

00:18:08: Außerdem werde ich wahrscheinlich als kleine Entwickler auch sowieso nicht in eine Frage kommen, sondern es müsste schon eine größte Größe haben.

00:18:13: Die Großen haben sowieso ganz gute Zugänge zum Kapitalmarkt.

00:18:17: also mir will noch nicht einfallen warum großer jetzt mit dem Staat da oder der neuen Bundeswohnungsbaugesellschaft Hand-in-Hand gehen will.

00:18:26: Gut, wir haben natürlich unter ausgelassete Kapazitäten bei vielen Projektentwicklern auch.

00:18:31: Auch bei vielen Bauunternehmen die im Wohnungsbau drin sind für die kann das natürlich schon interessant sein.

00:18:37: aber du hast natürlich vollkommen recht.

00:18:38: also umso höher die Anforderungen dann nachher sind um so unwahrscheinlicher ist es dass dieser Finanzierungsvorteil ausreichbar sich hier tatsächlich einsteigen.

00:18:47: also das ist tatsächlich auch nicht ausgemacht dass das wirklich auf eine große Kooperationsbereitschaft trifft.

00:18:54: Es ist natürlich so, dass wahrscheinlich viele kommunale Wohnungsbaugesellschaften damit arbeiten werden die heute auch bauen.

00:19:02: Die sind quasi mit in die Pflicht genommen hier.

00:19:06: aber ob das wirklich zu einem großen Aufwuchs an Bautätigkeit führen wird Wir sehen sie ja auch an der Bayernheim.

00:19:13: wie gesagt Das war jetzt nicht der Gamechanger gewesen sondern spielt eher noch in der Nische.

00:19:19: Ähnliches könnte ich erwarten für eine Bundesbaugesellschaft

00:19:24: Tausend vierhundert dann mal sechzehn vielleicht als große ziermarke.

00:19:28: gut anyways wollen wir nicht zynisch werden.

00:19:30: Du hattest die neue heimat angesprochen.

00:19:32: Die neuer heimat ein riesiger wohnungsbau bestand der inmitte der achtziger jahren für eine symbolische mark übertragen wurde an den staat hamburg oder anders land hamburg.

00:19:47: Erzähl mal, vielleicht gibst du uns ein bisschen Kontext und Abriss und Rahmen.

00:19:51: Und warum ist eigentlich die neue Heimat überhaupt gescheitert?

00:19:55: am Anfang?

00:19:56: Naja, am Anfang... Also es gab sie schon eine ganze Weile, neunzehntundhundertfünfzig gegründet als DGB-Tochter mit dem Ziel Arbeitnehmern preisgünstigen Wohnraum zu verschaffen.

00:20:06: Genau so schafft

00:20:07: CD!

00:20:08: Genau und zu dem Zeitpunkt war eben die Idee, naja es gibt eben steuerliche Privilegien.

00:20:14: Es gibt eine staatliche Förderung und eben eine enge Verpflichtung auch mit dem Staat insbesondere aber auch mit der SPD und den Gewerkschaften dass man auf diese Art und Weise dann eben günstigen Wohnraum schafft.

00:20:26: in der Spitze hatte die neue Heimat vierhundertfünfzigtausend Wohnungen im Bestand.

00:20:33: so das Problem.

00:20:34: und deswegen finde ich Es ist ein warnendes Beispiel.

00:20:37: Am Ende hat sich diese neue Heimat dadurch zerstört, dass sie einen völlig aufgeblähten Verwaltungsapparat hatte.

00:20:50: Es wurden sehr viele Expansionen betrieben auch im Bereich Gewerbeimmobilien und internationale Märkte Aber viele Entscheidungen wurden eben auch politisiert, wo man nun tatsächlich baut.

00:21:02: Welche Funktionen man an wen gibt?

00:21:05: Also es war auch teilweise dass es eben viele Parteifunktionäre nachher auf Verwaltungsratsprosten waren und letztlich eine schwache Eigentümerkontrolle gab weil es eben letztlich mehr ne Behörde war kein wirklich Gewinnorientiertes Unternehmen und wir kennen das eben aus der politischen Ökonomie, dann baut sich solche eigenen Ziele auf.

00:21:29: Und man wird eigentlich immer größer was den Verwaltungsapparat angeht.

00:21:35: Das Ganze führte einfach zu Milliardenverlusten.

00:21:38: Dies wurde damals aufgedeckt vom Spiegel, der in two-in-achtzig da einen großen Artikel rausbrachte, was da alles schiefläuft Und six und achtzig, wie gesagt wurde das Ganze dann für ein symbolisch eine Mark verkauft.

00:21:51: letztlich weil so viel an Instandsetzung noch zu tun war.

00:21:56: An Modernisierung zu leisten war also ein tatsächliches Disaster auch ein Disaster für die ganze Idee der Wohnungsgemeinnützigkeit.

00:22:05: Das darf man ja nicht verhehlen.

00:22:06: diese Idee der Bundeswohnungsbaugesellschaft ist eigentlich diese Wohnungsgemeindützigkeit durch die Hintertür wieder einzubringen.

00:22:16: Wir haben jetzt eine eigene Gesellschaft, die günstigen Wohnraum schafft und das letztlich finanzieren kann über Refinanzierungsvorteile.

00:22:26: aber letztlich wird es auch darauf hinauslaufen dass man steuerliche Vorteile braucht, dass man Subventionen braucht damit das irgendwie handhabbar wird ,dass man zu den Baukosten wirklich dann auch Mieten anbieten kann.

00:22:38: Verena Hubert sagt, der immer unter vierzehn Euro soll sein.

00:22:41: Daran wird sie sicher auch gemessen werden und das heißt dass es hier auch entsprechende Subventionen geben muss.

00:22:48: Und ich weiß noch wie der damalige LEG-Chef zu mir dann sagte naja er war total erstaunt als er dann also die neue aus der neuen Heimat ist ja die LEG auch hervorgegangen Die heute auch in der Börse ist und in den Kellerräumen fanden sich wohl unter anderem riesige Bestände an Kunstschätzen und Weinflaschen.

00:23:08: Das war halt auch Geld, das da investiert wurde und zeigt eben auch naja welche Fehlanreize in solchen Apparaten irgendwann entstehen.

00:23:17: Und das sollte einfach als Mahndes Beispiel gelten dass man hier über eine solche groß angelegtes Unternehmen staatliches Unternehmen, dass das nicht unbedingt zum Erfolg führen muss sondern im Gegenteil mit sehr hohen Kosten und hohen Ineffizienzen verbunden ist.

00:23:35: Du rutsch das so rüber und sagst ja, dass wird wahrscheinlich dann auch mit Subventionen einhergehen.

00:23:42: Aber Subvention in diesem speziellen Fall bedeutet nichts anderes als der völlig fehlallokierte Einsatz von Steuergeld nicht wahr?

00:23:50: Also am Ende werden Steuergelder dafür akquiriert werden im Haushalt in irgendwelchen Haushaltstiteln, die dann durch die gesamten Gesellschaftsstrukturen am Ende dafür eingesetzt werden, Haushälzlöcher zu stopfen.

00:24:05: In dieser Bundeswohnungsbaugesellschaft also benennen wir es mal wie's ist.

00:24:10: das ist der Plan eine von vornherein nicht lebensfähige Gesellschaft für politische Ziele an den Staat zu bringen die sich sozusagen Vorteile, vermeintliche Marktvorteile dadurch einheimst.

00:24:23: Dass sie hinterher nicht wirtschaftlich betrieben werden muss weil sie einen Haushalt hat der im Zweifelsfall mit Steuergeld ausgebessert wird oder liquide gehalten wird.

00:24:34: das ist ja aber von vornherein nicht nur eine Wettbewerbsverzerrung sondern es ist ja eigentlich eine Bakot-Erklärung an die Gesellschaft.

00:24:41: also das ist hier von vorne rein das is ja im Setup so geplant dass das Ding nicht wirenschaftlich betrieben werden kann.

00:24:47: Das ist ja... oder bin ich völlig zu spitz?

00:24:52: Es ist genau das.

00:24:53: Nein, es ist ordnungspolitisch auf den Punkt gebracht.

00:24:57: Im Endeffekt schaffst du dir auch einen Nebenhaushalt.

00:25:00: Du schaffest jetzt eine neue Gesellschaft, die nicht direkt

00:25:03: im Haushalt

00:25:04: ist und du kannst zusätzliche Schulden aufnehmen.

00:25:06: Ja, aber ich

00:25:09: erzähle den Geheimnis!

00:25:11: Die Zinsen für die Extraschulgen muss wieder irgendjemand bezahlen.

00:25:16: Das heißt, in Wahrheit ist das der euphemistisch formulierte Bau eines weiteren Steuerlochs.

00:25:28: Ja!

00:25:29: So sagen wir doch mal wie es jetzt... Also ich meine bei den Rekordeinnahmen die man hat die natürlich trotzdem immer noch für gar nichts reichen kannte man ja jetzt auf die Idee kommen und dann ist es organisiert wie eine Behörde.

00:25:41: das heißt wahrscheinlich enteffizient Und da wir sowieso erst die Hälfte vom Bundeshaushalt für Personal ausgeben, können wir ein paar Stellen mehr schaffen.

00:25:53: Gut!

00:25:54: Dann lassen Sie überlegen wie könnte man das denn... also das ist ja die große Frage ne?

00:25:59: Also das Bedürfnis ist ja wir schaffen günstigen Wohnraum.

00:26:04: Die Bundeswohnungsbaugesellschaft kann offensichtlich nicht die Lösung sein, weil es von vornherein nicht nur Marktverzerrungen gibt.

00:26:10: Es gibt für die Privaten keine Anreize und hinterher sozusagen ein strukturelles Steuerloch, das jetzt nur ein bisschen anders heißt.

00:26:20: Was sollte man stattdessen tun ist ja die große Frage?

00:26:22: Das würde natürlich eine eigene Folge doch mal verdienen.

00:26:25: aber wir haben darüber auch schon an anderer Stelle gesprochen.

00:26:29: Es bleibt dabei, wir müssen eigentlich das Bauen deregulieren.

00:26:32: Wir müssen wirklich es vereinfachen... Es ist ja richtig, dass wir auch mehr industrielle Vorfertigung zulassen müssen.

00:26:40: Aber dafür müssen wir einfach an den Rahmenbedingungen arbeiten.

00:26:44: Das heißt die Vergabe vereinfachen, dass eben mehrere Gebietskörperschaften Kommunen auch gemeinsam Aufträge vergeben können oder auch öffentliche Unternehmen-Aufträge vergehen können.

00:26:55: Dass wir aber auch natürlich vereinheitlichen was eben die Landesbauordnung und was die kommunalen Auflagen angeht dass wir uns insgesamt davon lösen, dass die Dien-Norm diese große Rolle spielen.

00:27:07: Dass wir wie andere Länder das auch machen, Zielvorgaben machen... Also was ist die Zielvorgebe für die Energieeffizienz?

00:27:15: Was ist die Zielvorgabe für die Statik, den Lärmschutz und dann einfach mal die Bauwirtschaft auch machen lassen und innovativ sein lassen?

00:27:24: Das ist eigentlich der Schlüssel damit wir hier wieder von den hohen Bauchosten runtergehen können.

00:27:31: Dinge wie eben industrielle Vorfertigung, aber vielleicht auch viele andere gute Ideen.

00:27:35: Wie wir günstiger aber trotzdem qualitativ hochwertig bauen können, dass die auch in die Umsetzung kommen.

00:27:41: Aber solange wir diesen Rahmen haben der so restriktiv ist wird man daran nicht viel ändern.

00:27:49: und das ist eigentlich der Schlüssel und da leistet diese Bundesbaugesellschaft einfach keinen Mehrwert.

00:27:55: Ich fürchte bei denjenigen, die dieses strukturelle Steuerloch planen werden wir jetzt nicht wahnsinnig viel Gegendliebe erfahren.

00:28:03: wenn wir sagen Deregulierung.

00:28:06: Weil was denn das eigentlich für eine Haltung man kann ja hier nicht deregulieren dann wird er hier völlig unkontrolliert Geld verdient und am Ende auch noch Gewinn gemacht dass deckeln will.

00:28:15: lieber Wo kommen wir denn dahin, wo Produkte sich irgendwie ihren eigenen Marktpreis generieren?

00:28:21: Das darf nicht sein.

00:28:24: Aber wenn das große Bedürfnis ist und vielleicht ist ja dieses strukturelle Steuerloch, nennen wir es Bundeswohnungsbaugesellschaft dazu geeignet dass der Staat einen Einblick darin bekommt auch auf Bundesebene was für hane büchende Prozesse sind die zu einer Baugenehmigung führen.

00:28:45: Und vielleicht haben wir ja darüber dann eine Beschleunigung, weil die Einsicht herrscht.

00:28:50: Weil der sozusagen Teile der Behörde, die dann verlagert wurden in das neue Steuerloch, dann in die Perspektive versetzt werden selber mal auf die andere Seite vom Tisch zu kommen.

00:29:00: Das könnte jetzt zumindest eine lehrreiche Erfahrung sein oder?

00:29:09: Ich glaube nicht, dass es ein Erkenntnisproblem gibt.

00:29:11: Also ich glaube wir haben eher einen Umsetzungsproblem.

00:29:14: Wir haben ja schon viele öffentliche Bauherren.

00:29:17: Viele kommunale Wohnungsbaugesellschaften die bauen werden auch berichten an die jeweilige Kommune wo die Probleme sind Unternehmen wie die Bayernheim, die natürlich auf Landesebene da schon agieren.

00:29:34: Also ich glaube es gibt ja kein Erkenntnisproblem.

00:29:37: Es ist das tatsächliche Umsetzungsproblem dass dieses Geflicht aus verschiedenen Gebietskörperschaften einfach extrem hinderlich ist.

00:29:46: Und es ist tatsächlich so, dass das an vielen Stellen die Bundesregierung durchaus schon sagt, komm jetzt ziehen wir uns die mal ran und dann stellt man fest, oh das liegt in der Hand der Länder.

00:29:56: Das ist schwierig.

00:29:57: da müssen wir über die Landesbauministerkonferenz gehen.

00:30:00: Da gibt's dann sehr unterschiedliche Einstellungen und man kommt nicht weiter.

00:30:05: Den Kommunen darf man ja auch nicht reinreden, das ist eine kommunale Hoheit.

00:30:10: Subsidiaritätsprinzip

00:30:12: – das ist unser Grundgesetz!

00:30:14: Ja, aber wir müssen halt auch überlegen wo sinnvoll ist und wo eben auch ein bisschen Zentralisierung und Vereinheitlichung wirklich Sinn

00:30:22: macht.

00:30:27: Stell dir mal vor die Autos, die man in Hamburg fährt, die darf man nicht in Nordrhein-Westfalen fahren!

00:30:33: Was wäre das für'n Markt?

00:30:38: Das ist die Situation, die wir doch im Wohnen haben.

00:30:42: Was ich in Hamburg baue, darf ich nicht unbedingt eine Nordrhein-Westfalen bauen.

00:30:46: Weil das ist gefährlich.

00:30:47: was ihr da in Hamburg macht mit den Geländerhöhnen und den Balkonen...

00:30:52: Ja dazu habe ich aber es ist genau so ne?

00:30:55: Ich hab dazu eine witzige Geschichte aus meinem Paddelbusiness.

00:30:59: Wir haben ja diese Sicherheitsgläser Also diese Gläser, die außen rumgebaut werden von dem der Ball abspringt.

00:31:06: Die sind überall auf der Welt, sind die zehn Millimeter dick und es funktioniert wunderbar!

00:31:12: Aber für die Tektonik und Statik im bundesdeutschen Lande müssen wir zwölf Millimeter haben.

00:31:21: Sonst ist das Sicherheitsglas nicht sicher?

00:31:24: Bei uns ist einfach dieses ganz anders.

00:31:26: mit der Gravitation hier... Die Deutschen

00:31:29: schlagen viel härter zu Die

00:31:32: fliegen einfach mit viel mehr Schwung ins Glas.

00:31:37: Es ist echt, also manchmal fragst man sich wirklich an Kopf.

00:31:39: aber worauf können sich Investoren einstellen?

00:31:42: wird die Wohnungsbau Krise dann jetzt bald gelöst weil sie Rückenwind erfährt und weil der Bundesunternehmer es auch unterwegs?

00:31:51: und jetzt geht's wahnsinnig los!

00:31:53: Also man muss schon sagen, ich meine das ist jetzt keine Überraschung.

00:31:57: Das wird jetzt nicht gelöst.

00:31:59: es ist eigentlich auch schon ein bisschen traurig dass man in diesem großen Reformprogramm wo man ja schon sagen muss Wohnungsbau ist ja eigentlich auch ein wesentliches Thema wo wir den Reformstau haben Dass da die einzige wirklich substanzielle Idee ist die da jetzt neuereinkommt.

00:32:14: Wir machen eine Bundesbaugesellschaft Das wird nicht tragen.

00:32:18: Es soll wohl bald einen Entwurf zum Gebäude-Typ E geben, dann werden wir sicherlich das Thema auch noch mal aufgreifen.

00:32:24: aber nein also die Wohnungsbaugrise ist nicht gelöst.

00:32:28: im Gegenteil ich sehe da jetzt keine weiteren substanziellen Maßnahmen die da wirklich gegensteuern.

00:32:34: Wir laufen darauf hinaus dass in diesem Jahr eben unter zweihunderttausend Baufertigstellungen kommen und so richtig viel Optimismus das in den nächsten Jahren besser wird gibt es nicht.

00:32:46: Die, die sich darüber freuen können sind letztlich die Investoren.

00:32:48: Denn sie können einfach sicher sein Wohnungen bleiben knapp und damit begehrt und damit teuer.

00:32:54: Und das ist vielleicht die Quintessenz für viele der Hörer hier, die sagen naja was interessiert mich die Politik?

00:33:00: Mich interessiert der Markt!

00:33:02: Und im Markt wird es sich da nicht so viel tun.

00:33:04: wir werden weiterhin eine große Knappheit haben.

00:33:07: Okay Und man darf auch nicht vergessen, also als die neue Heimat damals für die symbolische Mark an Hamburg verkauft wurde.

00:33:15: Da hatte diese DGB-Gesellschaft Hundertneunzigtausendwohnungen und siebzehn Milliarden Euro Schulden.

00:33:23: Also das muss man sich mal auf der Zunge zergehen lassen.

00:33:27: Siebzehntnichteuro, siebzen Milliarden mark Mitte der achtziger Jahre Wenn du das mal hochrechnest, wie viel müssen wir drauf rechnen, Herr Professor?

00:33:35: Wenn wir sagen irgendwie zu Kaufkraft heute... Das kann

00:33:37: ich jetzt nicht über den Kopf.

00:33:39: Aber das ist...

00:33:40: Aber ungefähr verdreifahren könnte

00:33:41: man diesen Sommer machen.

00:33:42: Sicherlich um die fünfzig Milliarden Euro würde ich wahrscheinlich schätzen.

00:33:46: Für hundert neunzehntigtausend Wohnungen.

00:33:48: Was natürlich ein großer Bestand ist.

00:33:50: aber das ist das was die Stadt Hamburg damals übernommen hat.

00:33:53: Das war schon ... Nicht von schlechten Eltern wie man hier in Hamburg sagt!

00:34:02: Also in diesem Sinne spart euch die neue Behörde und arbeitet mit uns daran, dass der Markt wieder funktioniert.

00:34:09: Es wäre jedenfalls fantastisch!

00:34:11: In diesem Sinne ich danke dem Michael fürs Aufdröseln dieser großartigen Steuerloch-Idee.

00:34:16: Ich danke dir da draußen fürs Interesse, ich hoffe du platzt nicht sofort.

00:34:19: Ich jedenfalls muss mich immer mal wieder zusammenreißen.

00:34:22: für den Fall dass wir eine Frage nicht beantwortet haben die du gerne beantwortest hättest kannst du uns gerne schreiben?

00:34:27: Wir haben heute schon die Folge Nummer zwölf und die Nummer fünfzehn ist wie immer für deine Fragen reserviert.

00:34:32: insofern hau raus schreib uns gerne show notes unten quatsch email unten in den show notes Und wenn Du uns bewertest egal ob auf spotify apple podcast oder wo immer du uns gerade hörst oder sogar ein kommentar darin lässt Es kostet dich nur ein paar Sekunden und würde uns massiv helfen.

00:34:48: Insofern vielen herzlichen Dank!

00:34:50: Und in diesem Sinne macht es gut, wenn ihr mögt bis nächste Woche Donnerstag ab vier Uhr und fünfzig sind wir wieder für euch da.

00:34:55: Bis dahin alles Liebe und Tschüss!

00:34:59: Du bist Immobilien-Investor oder Unternehmer und suchst nach einem hochkarätigen Netzwerk um dich mit Gleichgesinnten auszutauschen?

00:35:07: Dann sind die Immobilianfreunde genau das richtige Format für Dich.

00:35:11: Informiere dich noch heute über eine Mitgliedschaft in dem exkursiven Immobilienclub auf www.immobilien-freunde.de.

00:35:18: Sämtliche weiterführenden Links findest du auch unten an den Shownotes genau wie Kontaktmöglichkeiten, sowohl zu unserem Kooperationspartner, den Immobilientfreunden als auch zum Team der USA Lage!