#282 Wer zur Eigennutzung kauft, ist (leider) der Dumme

00:00:00: Diese Episode wird unterstützt von den Immobilienfreunden.

00:00:03: Du hast Erfahrungen gesammelt in Immobiliendeschäft, ob in Bayern holt?

00:00:07: In der Aufteilung im Handel oder im Neubau?

00:00:11: Dann könnte das hier genau das Richtige für dich sein!

00:00:14: Die Immobilient-Freunde sind ein Club, indem sich erfahrene Investoren und Unternehmer regelmäßig auf Events treffen – in Deutschland oder im Ausland – für einen echten Austausch auf Augenhöhe, gemeinsame Case Studies und gegenseitige Unterstützung.

00:00:29: Wenn du das suchst, findest du weitere Informationen auf immobilien-freunde.de.

00:00:34: und jetzt wünschen wir dir viel Spaß mit der Episode von heute!

00:00:59: Für die... Renditen und Gewinne, die ihr damit erwirtschaften könnt.

00:01:03: Und das Ganze hat der Michael Vogt-Länder für uns ausgerechnet!

00:01:07: Darüber wollen wir heute sprechen – hier sind die Fragen im Einzelnen.

00:01:11: Wie werden selbstgenutzte und vermietete Immobilien in Deutschland besteuert?

00:01:15: Das IW hat Musterrechnungen dazu durchgeführt.

00:01:18: was ist der Hintergrund?

00:01:19: Was sind die Kernergebnisse der Analyse?

00:01:21: In welchen Regionen sind die Vorteile für Vermieter besonders groß?

00:01:25: Was Vermieter nun stärker besteuern oder welche Schlussfolgerung sollte die Politik daraus auch ziehen?

00:01:35: Und natürlich, was folgt daraus?

00:01:37: und was bedeutet das alles für unsere Investoren.

00:01:40: Die Antworten auf all diese Fragen und einige mehr findest du in dieser Episode der Einz-Allage und jetzt wünschen wir dir spannende Inzeitsund gute Unterhaltung!

00:01:49: Viel Spaß!

00:02:02: Das ist der Podcast um sich wissenschaftlich fundiert und unterhaltsam über neue Trends, ökonomische Einordnungen und Strategien rund um die Immobilienwelt zu informieren.

00:02:11: An den Mikrofonen sind eure Volksführte Prof.

00:02:13: Dr.

00:02:13: Michael Vogtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft.

00:02:18: Das bin ich.

00:02:19: Moin und herzlich willkommen hier bei uns in der Einserlage!

00:02:22: Und heute haben wir ein Thema zu fassen, das natürlich den einen oder anderen so ein bisschen unruhig auf dem Stuhl hin- und herrutschen lassen wird.

00:02:29: Nämlich ist erjenige, der seine Immobilie selber kauft UND bewohnt.

00:02:34: Man trifft stelle sich vor man kauft eine Immobilizeigenutzung... Ist der am Ende gekniffen weil er total benachteiligt wird?

00:02:42: Darüber wollen wir heute reden und natürlich nicht nur populistisch, sondern aber auch ein bisschen.

00:02:46: Das muss schon auch sein bei dem Thema.

00:02:49: Aber für die mit euer vermissenen gesegnete Kommunikation in diesem Podcast ist unser Herr Hochwohlgebohren-Professor Dr.

00:02:58: Michael Vogtlerner vom Institut der Deutschen Wirtschaft zuständig.

00:03:02: ich begrüße dich hier bei unserem Podcast lieber Michael.

00:03:05: Hallo!

00:03:09: So, jetzt versuchen wir das ganze Thema nicht ganz so krass zu benennen wie es denn eigentlich tatsächlich ist.

00:03:16: Und deshalb lass uns erstmal anfangen wo die Grundlagen schlummern nämlich wie werden denn eigentlich selbst genutzte und wie vermietete Immobilien in Deutschland besteuern?

00:03:28: Genau, also fangen wir vielleicht mal an mit dem vermieteten Wohneigentum.

00:03:32: Ich glaube viele der Hörer und Hörerin sind ja auch Kapitalanleger aber vielleicht will manch einer auch erst werden Und die Grundlagen der Besteuerung sind eigentlich so dass man die Immobile kauft ganz klar.

00:03:44: Aber man kann dann eben Kosten abschreiben.

00:03:47: Also zum Beispiel die Abschreibung auf den Gebäudewert, das heißt also ich kann Abschreibungen von bei Bestandsimmobilien von zwei Prozent beim Neubau-Immobilien aktuell aufgrund der degressiven AV von fünf Prozent geltend machen.

00:04:03: Das ist auf dem Gebäudewert.

00:04:05: dazu kann Ich eben auch meine Kostengelten machen.

00:04:08: dass sind zB kosten für die Renovierung ja bis zu fünfzehn Prozent der Renovierungskosten und auch Sanierungskosten.

00:04:18: oder wenn die Sanierungskosten bis zu Fünfzehn prozent der Erwerbskosten ausmachen, kann ich sie direkt abschreiben.

00:04:25: Das ist also auch steuerlich mindernd.

00:04:29: Und natürlich kann ich die Zinsen auch steuernlich geltend machen als Kosten.

00:04:35: Aber ich muss natürlich gegenrechnen die Mieteinnahmen, die ich habe.

00:04:38: Typischerweise stellen wir aber fest gerade in den ersten Jahren hat man eher steuerlich ein negatives Ergebnis.

00:04:46: Das heißt, man macht steuerliche gesehen mehr Verluste als Gewinne.

00:04:50: Das heisst das ganze mindert die steuerlichen Besteuerung.

00:04:56: und dann eine Besonderheit eben nach zehn Jahren kann man steuerfrei veräußern.

00:05:03: Man muss den Veräußerungsgewinn nicht besteuern.

00:05:06: Das ist also die Grundlage für die vermietete Immobilie in aller Kürze.

00:05:11: Beim selbst genutzten Eigentum ist es nun anders, warum?

00:05:15: Theoretisch könnte man ja auch da sagen ich besteuer denn die gesparte Miete und kann dafür aber alle Kosten gelten machen.

00:05:24: das ist aber tatsächlich nicht der Fall weil man einfach festgestellt hat naja diese gespartemite zu erheben ist relativ schwierig.

00:05:32: Also ich müsste dann ja vergleichen, was wäre die Marktmiete, die ich bezahlen müsste?

00:05:38: und das zum Beispiel bei Einfamilienhäusern?

00:05:41: wenig Vergleichsobjekte gibt es da schwierig.

00:05:43: Tendenziell auch sehr streitanfällig.

00:05:46: Deswegen hat man irgendwann gesagt naja Dann besteuern wir doch die selbstgenutzten Immobilie einfach wie ein Konsumgut.

00:05:53: Das heißt so wie ich ein privates Auto kaufe und steuerlich nichts damit zu tun habe So ist das bei der selbst genutzten immobilie.

00:06:00: auch Ich kaufe aus bereits versteuertem Einkommen und habe dann mit der Steuer nichts zu tun.

00:06:09: Gerade weil in den ersten Jahren typischerweise über die Abschreibung und über die Kosten ein negatives steuerliches Ergebnis zustande kommt, man gleichzeitig aber oftmals Wertsteigerungen hat ist es Die Kombination aus dieser steuerlichen Verrechenbarkeit plus eben die Steuerfreie Veräußerung oft vorteilhafter.

00:06:32: In der Vergangenheit gab es als Ausgleich dann für den Selbstnutzer sowas wie die Eigenheimzulage, ganz früher konnte der selbst Nutzer auch tatsächlich selber teilweise Abschreibungen gelten machen oder auch Schulzinsen abziehen.

00:06:46: das hat man alles abgeschafft und deswegen haben wir tatsächlich heute eine Situation Wo man einfach sagen muss, naja.

00:06:54: Der Selbstnutzer stellt sich oft deutlich schlechter als der Vermieter.

00:06:58: Die Logik ist also und da kommen wir vielleicht auch mal zu dem politischen Dilemma in der Geisteshaltung Wer sich einen Eigenheimen leistet.

00:07:08: Also eine selbst genutzte Immobilie Der sollte das tun wie ein Designeranzug Ist ein Konsumgut Das wird abgewohnt Und mit Vorsorge fürs Alter hat das eigentlich nichts zu tun weil Es ist ja ein Konsumgut.

00:07:23: Also das ist dann die Logik der Besteuerung, richtig?

00:07:26: Richtig!

00:07:26: Die Lebenswirklichkeit ist aber eine andere.

00:07:29: also wir stellen schon fest dass die selbst genutzte Wohnimmobilie schon als Altersvorsorge taugt.

00:07:34: ich spare mir die Mietzahlungen später.

00:07:37: Ich kann die Immobilien auch einsetzen wenn ich beispielsweise nochmal mehr Geld brauche.

00:07:42: Ich kann sie also noch mal beleihen, ich könnte sie verkaufen und all das ist natürlich ein starker Vermögensgegenstand.

00:07:49: Und wir haben ja eine Untersuchung auch einmal festgestellt diejenigen, die selbst genutztes Wohn-Eigentum haben, die haben deutlich seltener einer Rentenlücke als beispielsweise Mieter, weil die Mietern in der Regel einfach weniger sparen als die Selbstnutzer.

00:08:03: Also es gibt eine ganze Reihe von guten Argumenten warum wir eigentlich mehr Wohneigentum selbst genutztes Wohneigentum haben sollten.

00:08:11: steuerlich findet das aber keinen Niederschlag und ist ja auch ganz interessant wie die Diskussionen verlaufen sind.

00:08:18: also Wir haben, wie gesagt dieses Dilemma hat man ja frühzeitig auch mal erkannt.

00:08:23: Also in den achtziger Jahren beispielsweise da gab es dann auch noch eine Abschreibung und dann hat man irgendwann gesagt Mensch diese Abschreibung für den Selbstnutzer davon haben ja vor allen Dingen diejenigen was die viel Steuern zahlen Die sparen ja entsprechend mehr.

00:08:38: also hat man gesagt das ist sehr unfair.

00:08:40: Also hat man irgendwie gesagt dann führen wir doch die Eigenheimzulage an.

00:08:44: Das heißt wir haben nicht mehr ne Abschreiben sondern wir haben einen Fauschalbetrag, der dann nach der Familiengröße gestaffelt ist.

00:08:52: Also mit Extrakinderkomponente.

00:08:54: So.

00:08:54: und dann hat man irgendwann in den zweitausender Jahren gesagt warum sollen wir denn jetzt Menschen die Wohneigentum erwerben können einen Fauscharltransfer geben?

00:09:03: Das können wir doch abschaffen.

00:09:04: ja und da gab es nie wieder eine vergleichbare Regelung.

00:09:08: Es gab noch mal das Baukindergeld bisschen schlechter.

00:09:11: aber jetzt haben wir eigentlich eine Situation wo der selbst nur zur überhaupt keine Unterstützung mehr hat.

00:09:16: Und das rächt sich jetzt in der Attraktivität des selbst genutzten Wohneigentums.

00:09:22: Ja, so eine Eigentumswohnung ist halt am Ende wie ein Designeranzug!

00:09:27: Ihr habt eine Musterrechnung durchgeführt und vielleicht kannst du uns erläutern was der Hintergrund?

00:09:35: Genau.

00:09:36: Man muss sagen, Musterrechnung heißt immer natürlich es sind keine realen Fälle in dem Sinne sondern es soll erst mal nur deutlich machen wohin die eine Vergleichbarkeit schaffen.

00:09:50: also man stelle sich vor, man kauft eine Immobilie und dann überlege ich mir ich ziehe selber ein oder ich entscheide mich Ich vermiete sie.

00:10:00: Deswegen ist in beiden Fällen sind die Werte gleich Muster im Standardbeispiel unterstellt.

00:10:07: Wir haben drehunderttausend Euro Kaufpreis, dann gibt es eben Nebenkosten die ich zahlen muss.

00:10:13: Notar Grundbuch Grunderwerbsteuer wie ein NRW das sind noch mal vierundzwanzig tausend euro ist ja schon ganz Sabatzen Geld.

00:10:20: So und das muss sich dann eben finanzieren.

00:10:22: Ich habe zwanzig Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital Muss dann entsprechend Kredit aufnehmen.

00:10:27: zu den aktuellen Konditionen drei Komma sieben prozent Und dann unterstelle ich eine Bruttojahresmiete von vier Prozent des Kaufpreises, also eine Mietrendite von vier prozent.

00:10:40: Und dann unterstelle dich noch Mietsteigerung von ein Prozent pro Jahr und Wertsteigerungen von drei Prozent pro Ja.

00:10:48: Dann gibt es so Instandhaltungskosten den A-Fahrsatz, Grenzsteuersatz, zweiundvierzig Prozent.

00:10:53: und dann die Überlegen was passiert jetzt nach fünfzehn Jahren?

00:10:56: Nach fünfzehnt Jahren entscheide ich mich jetzt die Immobilie zu verkaufen.

00:10:59: So und wer stellt sich besser und wer stellt sich schlechter?

00:11:03: Und ausgehend von diesem Standardmodell haben wir dann aber natürlich auch noch überlegt, was passiert wenn wir die Variablen verändern.

00:11:10: Wenn der Zins singt, wenn die Mietrendite sich verändert und in dem Sinne eine Sensitivitätsanalyse durchgeführt unter welchen Bedingungen ist tatsächlich die selbst genutzte Immobilie oder eben die vermietet Immobilien besser.

00:11:29: Hau raus, was sind die Kernergebnisse?

00:11:31: Was wer gewinnt.

00:11:33: Genau also nach unserem Standardbeispiel hast du mit der selbstgenutzten Wohnimmobilie eine Rendite von fünf Prozent.

00:11:42: Fünf Prozent Rendite pro Jahr das fußt natürlich auf den Wertsteigerungen, die du da realisierst teilweise eben auch den Mietsteigerung über die Zeit.

00:11:51: aber das ist quasi die Benchmark.

00:11:53: also ohne steuerliche Effekte hast du fünf Prozent.

00:11:56: wenn du jetzt Die gleiche Bestandsimmobilie aber vermietest, kriegst du eine Rendite von sieben Komma eins Prozent raus.

00:12:08: Ein wesentlicher Treiber dafür sind die Renovierungskosten von sechsunddreißigtausend Euro, die wir unterstellt haben.

00:12:15: Die kannst Du eben steuerlich direkt gelten machen im ersten Jahr.

00:12:18: das macht natürlich ganz schön viel aus.

00:12:20: Aber Auch die Kombination aus den steuerlichen Verlusten, die du realisierst und der Steuerfreien Veräußerung macht eben den Unterschied aus.

00:12:28: Also sieben Komma eins Prozent pro Jahr im Vergleich zu fünf Prozent.

00:12:33: das ist schon mal deutlich deutlich.

00:12:36: Und dann noch deutlicher.

00:12:37: es ist beim Neubau.

00:12:39: Wir haben da die Mietrendite ein bisschen reduziert auf drei Prozent.

00:12:43: Dann kommst Du bei der selbst genutzten Immobilie Da haben wir keine Renovierungskosten.

00:12:48: Dann kommst du auch etwa wieder auf fünf Prozent Rendite und bei der gleichen Neubau-Immobilie würdest du dann auf neun Prozent Renditen kommen, also deutlich mehr noch.

00:12:59: einfach deswegen weil die dekressive AFA entsprechend einen größeren steuerlichen Verlust ermöglicht.

00:13:07: in den ersten Jahren so und dann kann man mit den Annahmen rumspielen.

00:13:12: aber es ist tatsächlich erstaunlich Du müsstest schon einen extrem niedrigen Zins haben, also deutlich unter einem Prozent, dass sich das dreht.

00:13:23: Unter sonstgleichen Annahmen.

00:13:25: Dann hast du tatsächlich ein gewissen Vorteil bei der Selbstnutzung oder wenn du einen extrem niedrigen Fremdkapitalanteil annimmst.

00:13:33: Also wenn du quasi aus dem Cash bezahlst dann stellst du dich als Selbstnutzer besser.

00:13:38: aber schon ab zwanzig Prozent Fremddkapital stellt sich der Vermieter besser und das ist natürlich schon extrem.

00:13:45: Und natürlich ein Einflussfaktor ist auch die Mietrendite.

00:13:49: und da sind wir bisschen auf die regionalen Unterschiede gestoßen, die wir haben.

00:13:54: Denn wir haben natürlich bundesweit auch sehr unterschiedliche Mietreditenniveaus je nach Region.

00:13:59: Okay zu den regionalen Unterschiedlichkeiten besondere Vorteile haben, kommen begleicht.

00:14:05: Die eine Frage sei noch erlaubt zwischenzuschieben wäre es denn dann das Beste meine Immobilie zu vermieten und selbst zum Miete zu wohnen?

00:14:13: Also weil das ist ja im Neubau ein netto Unterschied von vier Prozent und im Bestand habe ich einen netto unterschied von zwei Prozent.

00:14:24: Das heißt selbst diese Perspektive müsste eigentlich Sinn machen oder

00:14:27: Genau, das ist ja eigentlich die Quintessenz.

00:14:30: Das heißt steuerlich macht es auf jeden Fall Sinn, dass du selber mietest und deine Immobile vermietet.

00:14:38: Ich meine, man muss irgendwo wohnen und wenn die Selbstnutzung ebenso unattraktiv ist und jede Vermietung eigentlich attraktiver als die Selbstnutzung, dann heißt letztendlich, du bist selbst Mieter und solltest gleichzeitig vermieten.

00:14:56: Das ist wieder eine der vielen Stilblüten unseres Steuersystems.

00:15:01: Also das beste Modell wäre für uns beide, also jeder kauft die Immobilie und wir vermieten dann an den anderen?

00:15:07: Ja genau!

00:15:08: Also ich kaufe dein Haus du kaufst mein Haus und dann vermieten wir uns uns gegenseitig haben wir beide beigefahren?

00:15:13: Wir setzen die Miete aber auf des niedrigsten Niveau Dann machen wir natürlich noch ein paar steuerliche Verluste damit.

00:15:21: Ist auch nicht verkehrt?

00:15:23: Ja ok aber und ich wollte auch noch.

00:15:25: also das ist jetzt mal einfach nur sozusagen strukturellen problem im steuerrecht, aber ich wollt auch noch auf etwas anderes hinaus weil wir immer sagen oder weil ich vor allen Dingen immer sage.

00:15:33: Wir haben im mobilen mark den reguliertesten mark den es eigentlich gibt.

00:15:38: Die Preisbildung kann ja frei nicht stattfinden, weil wir überall Restriktionen haben.

00:15:43: Und wenn wir uns jetzt angucken dass der Unterschied im Neubau zum Bestand zwei Prozent ausmacht aufgrund der degressiven Arfa in den Anfangsjahren dann kann man da schon sehr gut ablesen wie groß der Effekt an steuerlichen Eingriff ist.

00:15:59: Also da finde ich sieht man sehr deutlich, was es eben doch für einen Unterschied macht.

00:16:04: Welche Regulatorik für meine jeweilige Immobilie greift?

00:16:10: Ich finde den Unterschied gewaltig.

00:16:12: ehrlicherweise wenn man sagt also die Besserstellung bei Bestand ist zwei Prozent netto also fünf Komma eins zu sieben Komma.

00:16:21: Ich habe mich vergessen.

00:16:22: und im Neubau sogar dann netto vier Prozent unterschied sind Fünfzig Prozent mehr Verdienst, die ich im Neubau habe nur aufgrund der AFA.

00:16:32: Das ist schon krass!

00:16:33: Ja also da kommt jetzt so eine Kritik, die sich dann auf LinkedIn und so immer mal wieder gehört haben.

00:16:39: Die gesagt haben das ja irgendwie alles auch nicht realistisch, so viel Rendite tatsächlich zu erzielen.

00:16:46: aber mir ging es ja vor allen Dingen darum diesen strukturellen Unterschiede zwischen Selbstnutzung und Vermietung darzustellen.

00:16:52: Wir stellen ja tatsächlich fest, es ist jetzt nicht so dass den Projektentwicklern die Neubauimmobilien aus der Hand gerissen werden.

00:16:59: Es ist ja eigentlich sogar so das es noch mehr Vorteile gibt weil es zum Beispiel ja noch Kredite gibt, Kfee-Kredite besonders günstig etc.

00:17:09: Aber trotzdem scheint die Rendite nicht so ausreichend zu sein was eben auch damit zusammenhängt dass die Baukosten sehr hoch sind.

00:17:18: Und auch im Bestand hast du natürlich die Regulierung.

00:17:21: Du kannst die Mieten nicht unbedingt so steigern, wie es vielleicht erwartet ist und musst dich eben mit vielen Dingen auseinandersetzen, die du auch als Risikoprofer vielleicht einbeziehen musst.

00:17:31: Stichwort Milieuschutz und was es da alles gibt.

00:17:35: also das muss man natürlich mit einbezielen.

00:17:36: aber reinsteuerlich ja?

00:17:39: Das ist tatsächlich dass das besondere rein steuerlich stellst du dich als Selbstnutzer immer schlechter.

00:17:46: Dann lass uns mal reingucken in die regionale Unterschiedlichkeit.

00:17:51: Vermutlich sind die Big Seven in den Unterschieden nicht so groß wie der ländliche Raum, das aber nur geraten und nicht gewusst.

00:17:59: Wo sind die Vorteile für Vermieter besonders groß?

00:18:02: Also wir haben uns das mal genauer angeschaut, wie denn die Mietrenditen nach Regionstypen sind und wir haben in den Top-Sieben Standorten typischerweise die geringsten Miet renditen.

00:18:12: Das ist auch zu erwarten weil eben die Erwartung an die Miedsteigerungen entsprechend hoch sind Die Sicherheit für den Investor entsprechend relativ hoch sind.

00:18:20: also im Durchschnitt der top sieben hatten wir jetzt eine mit Rendite von drei Komma drei sieben Prozent Bestand.

00:18:26: Wir haben nur bestanden uns angeschauen Im Umland sind es bei den weiteren Kreisfreien Großstädten, bei den anderen Kreisen, also viele Landkreise.

00:18:38: Dann haben wir das mit unseren Wertsteigerungserwartungen verknüpft.

00:18:43: Wir haben ja mal eine Folge gemacht was wir prognostizieren aufgrund der demografischen Entwicklung für Wertsteigungen.

00:18:49: da hatten wir bei den Top sieben so zwischen eins Komma fünf und zwei Prozent real rund vier Prozent Wertsteigerung nominal.

00:19:00: Wenn du das dann eben kombinierst, dann stellst du fest in den Top-Sieben-Stätten hast du unter den sonstigen Rahmenbedingungen eine Rendite von sechs Prozent für den Selbstnutzer also auch ein bisschen mehr aufgrund der Wertsteigung.

00:19:13: aber für den Vermieter sind es dann acht Komma neun Prozent und das kannst Du eben auch als Barwert Diskontieren.

00:19:20: Den Vorteil kannst du auf die fünfzehn Jahre diskontieren, das sind sieben und achtzigtausend Euro Vorteile den der Vermieter gegenüber dem Selbstnutzer hat.

00:19:30: in den anderen Kreis Typen ist es ein bisschen moderater.

00:19:34: Das schwankt dann so zwischen zweiundvierzigtausen und zweinfünfzigtaußen.

00:19:38: Renditen sind ein bisschen näher zusammen.

00:19:40: also im Umland zum Beispiel drei Komma acht versus sechs Komma neun Prozent.

00:19:44: Aber es bleibt natürlich einfach beim riesengroßen Unterschied.

00:19:48: Das ist in den Top-Sieben besonders stark, es liegt einfach daran bei einer niedrigen Mietrendite hast du erstmal mehr steuerliche Nachteile, steuerlich Verluste aber gleichzeitig eben die höhere Wertsteigerung und aus dieser Kombination heraus hast Du dann eine Situation wo Du letztlich davon profitierst.

00:20:08: Wir haben tatsächlich auch elf Kreise gefunden wo aktuell die Selbstnutzung attraktiver ist als die Vermietung.

00:20:17: Das liegt daran, dass es da so hohe Miedrenditen gibt.

00:20:21: das sind dann aber Kreise, die typischerweise sehr strukturschwach sind.

00:20:26: ich glaube der Fugdantkreis gehört zum Beispiel dazu.

00:20:30: Ich glaube möchte jetzt Holzminden meine ich gehörte mit dazu also so ein paar eher wirklich schwer

00:20:38: kennen sie nicht

00:20:42: Genau, aber das ist ja eigentlich das Krasse noch dazu.

00:20:44: Also das Steuersystem ist nicht nur generell da eher ungleichs sondern besonders da wo du möglicherweise besonders hohe Wertsteigerungen realisieren kannst, ist der Vermieter nochmal deutlich besser gestellt während da wo die Investitionsattraktivität nicht so besonders hoch ist, wo du vielleicht eher mit Verlusten rechnen musst.

00:21:05: Da ist es selbstnutzend attraktiver.

00:21:09: Ja genau Das sind sozusagen prozyklische Instrumente, nicht wahr?

00:21:15: Ähm... Was sind die Konsequenzen der steuerlichen Ungleichbehandlungen.

00:21:20: Also was folgt daraus?

00:21:21: Dann müssten wir jetzt eigentlich soweit gehen zu sagen Wir vermieten uns unsere Immobilien alle im Kreis oder?

00:21:27: Wir gehen jetzt einfach zum Nachbarn und sagen Ding Dong Moin Ich wollte nochmal einen Vorschlag machen.

00:21:32: Willst du nicht meine ich deine Und dann vermieten wir uns das gegenseitig.

00:21:35: Wie wär's also?

00:21:36: das muss ja eigentlich.

00:21:37: dann

00:21:39: ist vielleicht ein Geschäftsmodell, dass man aufbauen kann.

00:21:43: Na ja, grundsätzlich führt es einfach dazu, dass natürlich Vermieter eine höhere Zahlungsfähigkeit haben.

00:21:50: Also wenn der Barwert siebenundachzigtausend ist, theoretisch kann ich also locker seventy tausend mehr für die Immobilie bieten als der Selbstnutzer und stellen mich steuerlich immer noch besser.

00:22:02: Das ist eigentlich die Logik so und wir haben immer darauf hingewiesen, Probleme haben, weil sie eben zu wenig Eigenkapital haben.

00:22:10: Das ist natürlich auch ein großes Problem.

00:22:13: aber es kommt dieses zusätzliche Problem des steuerlichen Nachteils hinzu.

00:22:18: das heißt als Selbstnutzer hast du eigentlich an den Top-Sieben Standorten und deren Umland und vielen weiteren attraktiven Investitionsstandorten wenig Chancen und das erklärt auch warum die Wohneigentumsquote trotz eigentlich der sehr guten Rahmenbedingungen in den zwei tausend zehner jahren eher gesunken ist.

00:22:40: Es fehlt eben am eigenkapital aber es fehlt eben auch an der zahlungsfähigkeit aufgrund der steuerlichen benachteiligung.

00:22:48: Wenn man jetzt sozusagen in die Denkenmuster unserer politischen Vortänzer eintaucht, könnte man also in der Folge auf die Idee kommen zu sagen okay dann müssen wir jetzt die Vermieter mal härter an die Kandare nehmen noch ein bisschen.

00:23:00: Da geht noch was.

00:23:01: immerhin verdienen sie ja mehr als würden Sie Ihren Designeranzug selber tragen.

00:23:05: Wenn Sie den verleihen, dann machen wir die Steuern.

00:23:10: also machen wird die Besteuerung höher.

00:23:12: oder was ist die Logik?

00:23:15: Genau.

00:23:15: Das könntest du natürlich jetzt argumentieren und sagen, das können wir jetzt einfach heilen.

00:23:20: Wir hauen jetzt... wir reduzieren die Abschreibung oder wir schaffen die steuerfreie Veräußerung ab oder ähnliches.

00:23:27: Aber das Problem ist natürlich, wir sehen ja jetzt schon dass es nicht Scharen an Investoren im Wohnimmobilienmarkt gibt auch im Neubau nicht sondern im Gegenteil das ist eher rückläufig.

00:23:38: Sonst wenn ich jetzt eine schärfere Besteuerung einführe für Vermieter dann wird es letztlich nicht funktionieren.

00:23:46: Dann werden sich wahrscheinlich mehr Vermieter zurückziehen, nicht mehr investieren auch nicht in die Sanierung beispielsweise.

00:23:53: das funktioniert nicht.

00:23:54: und wenn man's mal spitzt darstellt muss man sagen wahrscheinlich ist diese Stärke oder diese steuerliche Bevorzugung der Vermietern überhaupt die attraktive Regulierung oder die attaktive Besteuerung der Vermietungen auch eine Notwendigkeit die aus der Regulierung erwächst.

00:24:12: Denn das ist schon auch interessant.

00:24:14: Ich habe mir das mal angeschaut in manchen Statistiken, du stellst schon fest die Mietrenditen in London oder in Paris oder in vielen anderen Standorten sind höher als in Deutschland.

00:24:26: Also das heißt dieser Vorteil der landet auch irgendwo zumindest zum guten Teil beim Mieter.

00:24:33: Und tatsächlich gibt es auch schon von früher Argumentationen, die gesagt haben.

00:24:37: Naja das was eben steuerlich dem Fernbieter zugutekommt landet auch beim Mieter.

00:24:44: und das heißt du kannst auch sagen Diese Regulierung und das, was wir uns in der Bestandsregulierung erlauben mit der Mietpreisbremse erlaubt.

00:24:54: Das findet eben seinen Niederschlag hier in der besseren Besteuerung.

00:24:59: Und wenn du da jetzt dran gehst dann führt es einfach nur zum Exodus von Vermietern.

00:25:04: Naja, aber es gibt ja auch schwarze Schafe.

00:25:06: Wenn ich war, den muss das Handwerk gelädigt werden und wenn's nur ein Prozent vom Markt ist dann bestraft man die neunundneinzig Prozent dies nicht.

00:25:12: machen halt eben mit... Ich meine gerade vor dem Hintergrund dass wir so viele private Fairmieter haben macht es auch Sinn, dass die Besserstellung der Fairmiete am Ende auch einen Vorteil für die Mieter sind.

00:25:23: zumindest im privaten Umfeld macht es total Sinn haben wir ja gerade auch eine Folge zu gemacht, warum Vermieter öfter mal ihre Miete erhöhen sollten.

00:25:32: Das tun sie ja in der Regel meistens nicht und insofern... wäre das wahrscheinlich eine weitere Konsequenz, wenn die Notwendigkeit nicht da ist.

00:25:39: Weil es trotzdem noch okay ist wird das wahrscheinlich so auch weitergetragen.

00:25:42: Gut aber dazu müsste man natürlich eine politische Sensibilität für die andere Seite haben nämlich für diejenigen, die sich mit dem rumschlagen was man dann regulatorisch auf den Weg bringt.

00:25:52: Das ist ja nun nicht so wahnsinnig weit verbreitet.

00:25:55: Welche Schlussfolgerung sollte die Politik ziehen?

00:25:57: Also was ist eigentlich so?

00:25:59: stärkere Besteuerungen ist offensichtlich jetzt nicht der richtige Weg Auch wenn es natürlich populistisch einfach ist und wahrscheinlich auch jede Menge billigen Applaus gibt.

00:26:08: Aber was wäre jetzt das Richtige zu tun?

00:26:10: Ja,

00:26:11: für mich ist das eigentlich nochmal eine starke Argumentation für einen stärkeren Freibetrag zum Beispiel bei der Grunderwerbsteuer.

00:26:17: Damit würdest du zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen.

00:26:20: Du hättest eine Reduktion dieses Eigenkapitalmangels und du stellst den Selbstnutzer gegenüber dem Vermieter etwas besser.

00:26:29: Also wenn wir allein jetzt mal die sechsten halb Prozent in Nordrhein-Westfalen nehmen, da würdest du eine ganze Menge sparen.

00:26:34: Das würde noch nicht vollständig ausreichen aber es wäre ein erster wichtiger Schritt und das ist eben auch der wichtige Punkt hier.

00:26:43: Wenn wir das mal übertragen, wäre ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer dann eben keine Förderung der Selbstnutzer sondern eigentlich nur einen Nachteilsausgleich Und ich finde, vor dem Hintergrund muss man das sehen.

00:26:57: Auch die Argumentation für Nachrangdarlehen und vielleicht auch für zinsgünstige nachrangdarlehnen müsste man vor dem hintergrund führen dass es hier dann eigentlich nur darum geht einen Nachteilsausgleich zu betreiben und eben zu verhindern dass der Selbstnutzer schlechter dasteht als der Vermieter.

00:27:16: Im Übrigen, wir haben das in dem Papier genauer analysiert.

00:27:20: Deutschland ist da eigentlich das einzige Land der so vorgeht dass den Selbstnutzer schlechter stellt als den Vermieter.

00:27:25: also es ist tatsächlich absurd ja auch wahrscheinlich nur im deutschland möglich und vor dem Hintergrund sollte wirklich die politik die richtigen Schlüsse ziehen und sagen naja es wird Zeit gerade beim dem Ersterwerber, gerade bei der Grunderwerbsteuer da eben auch unter die Arme zu greifen.

00:27:41: Und wenn wir nochmal einen Blick auf Investoren blicken und nicht diejenigen in den Fokus nehmen, die in der Regel mit selbst genutzten Immobilien unterwegs sind dann bedeutet das was genau?

00:27:54: Also es bedeutet erstmal ihr habt alles richtig gemacht Vermietung zu setzen.

00:27:59: Kapitalanlage ist auf jeden Fall steuerlich richtig.

00:28:03: Und spannend ist.

00:28:04: einfach mal, ich habe jetzt auch mal den Vergleich gemacht zum ETF.

00:28:08: Weil das ist ja so oft die Diskussion.

00:28:10: Mensch!

00:28:11: Das macht zu viel Arbeit mit der Immobilie und sollte sich dann nicht einfach in einen ETF und da kriegt man ja höhere Renditen.

00:28:18: aber wenn man das mal umrechnet, dann ist es schon enormer.

00:28:21: Ich hab vorhin gesagt Vermietung im Bestand sieben Prozent Rendite Du kannst natürlich diese sechzigtausend und vierenachtzig tausend Euro, die wir hier als Eigenkapital einbringen in die Finanzierung.

00:28:34: Könntest du auch direkt im ETF stecken?

00:28:36: Beim ETF ist es aber so nach den fünfzehn Jahren wenn du dann verkaufst gibt's eben Abgeltungssteuer plus Solidarbeitrag.

00:28:45: also das heißt musst den Veräußerungsgewinnen hier besteuern.

00:28:48: Das heißt, um auf den gleichen Barwert nachher zu kommen brauchst du jährliche Rendite für deinen ETF von acht Komma sieben Prozent.

00:28:58: Und das ist schon ordentlich.

00:28:59: da muss man auch ein bisschen mehr Risiko eingehen, um mit einem ETF das zu erreichen.

00:29:05: Und wenn du den Neubau nimmst, da waren's ja die neun Komma eins Prozent.

00:29:08: Wenn du das gleiche Rendite Niveau mit dem ETF oder mit dem Aktienfonds erreichen willst dann wären es schon zehn Komma sieben Prozent.

00:29:16: Zehn Komma Sieben Prozent jährlich mit einem Aktiendepot in diesen Zeiten mit globalen Schwierigkeiten und ist also schon sehr ambitioniert.

00:29:26: Das heißt Immobilien Auch wenn die Rendite eigentlich formal niedriger ist, Benchmark ist ja die Selbstnutzung.

00:29:33: Die fünf Prozent das ist auch gar nicht so unrealistisch.

00:29:36: Das passt mit vielen was wir schon an anderen Stellen auch mal analysiert haben mit unseren Total Returns beispielsweise.

00:29:42: Aber die gesamte Rendite entsteht eben nachsteuern und die ist durchaus erkläglich.

00:29:49: Und Wenn man dann dass eben realistisch vergleichen will mit dem ETF müsste man noch ein deutlich höheres Risiko oder eine deutlich höher Rendite erzielen.

00:29:57: Also von daher Vermietung ist einfach schon spannend und die Schlussfolgerungen können Investoren auf jeden Fall ziehen.

00:30:05: Sehr gut, dann danke ich dir für dieses Rechenmodell!

00:30:09: Wir haben das Thema Zinsen dieses Mal nicht mitbetrachtet – das machen wir bei Gelegenheit auch nochmal aber das hätte jetzt hier den Rahmen gesprengt.

00:30:15: Ich danke dir da draußen fürs Interesse.

00:30:17: Wie gesagt, du würdest uns eine riesige Zuhörerrendite bescheren wenn du uns einfach mal abonnierst, bewertest wo immer du uns auch gerade hörst oder mal kurz zu YouTube reinschauen und sagen hey die Jungs finde ich gut.

00:30:30: Daumen nach oben oder Abo oder was auch immer kostet euch kaum was uns bringt es aber eine ganze Menge.

00:30:35: Insofern danke ich dir sehr herzlich auch schon dafür.

00:30:38: und dann würde ich sagen, wenn ihr mögt sind wir nächste Woche Donnerstag ab vier Uhr neunundfünfzig wieder für euch da!

00:30:45: Wenn ihr ne Frage habt für die letzte Fragen-Episode schreibt uns jetzt gerne noch.

00:30:50: Es ist bald soweit.

00:30:51: Ich danke dir Michael fürs Aufdröseln dieses etwas regulatorisch komplexen und etwas unübersechtlichen Themas Und dann macht das gut bis zum nächsten Mal.

00:31:02: Tschüss

00:31:03: Tschüss zusammen!

00:31:17: Informiere dich noch heute über eine Mitgliedschaft in dem exkursiven Immobilienclub auf www.immobilien-freunde.de.

00:31:24: Sämtliche weiterführenden Links findest du auch unten an den Shownotes genau wie Kontaktmöglichkeiten, sowohl zu unserem Kooperationspartner, den Immobilientfreunden als auch zum Team der USA Lage!