#283 Steht der nächste Superzyklus im Wohnungsmarkt bevor?

00:00:00: Diese Episode wird unterstützt von den Immobilienfreunden.

00:00:03: Du hast Erfahrungen gesammelt in Immobiliendeschäft, ob in Bayern holt?

00:00:07: In der Aufteilung im Handel oder im Neubau?

00:00:11: Dann könnte das hier genau das Richtige für dich sein!

00:00:14: Die Immobilient-Freunde sind ein Club, indem sich erfahrene Investoren und Unternehmer regelmäßig auf Events treffen – in Deutschland oder im Ausland – für einen echten Austausch auf Augenhöhe, gemeinsame Case Studies und gegenseitige Unterstützung.

00:00:29: Wenn du das suchst, findest du weitere Informationen auf immobilien-freunde.de.

00:00:34: und jetzt wünschen wir dir viel Spaß mit der Episode von heute!

00:00:43: Ein Special mit Christian Kröntge von den Immobilienfreuten.

00:00:47: Unser aktueller Kooperationspartner und das ist unser Thema heute!

00:00:51: Die Immobilientpreise haben sich zuletzt nur langsam bewegt, die wirtschaftliche Entwicklung lässt immer noch zu Wünschen übrig – was spricht dennoch für den Einstieg in den Immobilienmarkt.

00:01:03: Diese Frage werden wir gemeinsam mit Christian Kröntge in dieser Folge bewegen und hier kommen die Fragen im Einzelnen.

00:01:09: Was ist ein Superzyklus?

00:01:11: Was beobachtest du im Markt, gibt es Investoren, die wieder einsteigen wollen, Christian?

00:01:18: Was spricht aus deiner Sicht für den Einstieg in den Immobilie-Markt?

00:01:22: Dann nochmal zurück zum Superzykus!

00:01:24: Ist das wirklich ein realistisches Szenario?

00:01:27: Wie nehmen die Anleger, die Regulierung war?

00:01:29: Nimmt das die Lust auf Investitionen?

00:01:32: Was erwarten wir von den weiteren Regulierungen?

00:01:35: und zum Schluss wenn wir uns in einem Jahr wiedersehen was sind die Themen der Immobilienwirtschaft.

00:01:40: Die Antworten auf all diese Fragen und einige mehr findest du in dieser Episode da ins Erlage!

00:01:45: Und jetzt wünschen wir dir viel Spaß mit dem Special mit Christian Kröntge von Den Immobilientfragen.

00:01:54: Gemeinsam mit den Immobilienfreunden, dem exklusiven Club für Immobilie-Investoren und Unternehmer präsentieren wir euch die eins A-Lage.

00:02:03: Das ist der Podcast um sich wissenschaftlich fundiert und unterhaltsam über neue Trends ökonomische Einordnungen und Strategien rund um die Immobilianwelt zu informieren!

00:02:12: An den Mikrofonen sind eure Volksführte Prof.

00:02:14: Dr.

00:02:14: Michael Vogtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft und haukewartender Projektentwickler aus Hamburg – das bin ich Moin und herzlich willkommen hier bei uns in einer Einzellage der Immobilien Podcast.

00:02:24: Und heute haben wir einen Special-Gest, ein guter Appekanter Christian Kröntge von den Immobiliefreunden ist heute live dabei!

00:02:32: Wir grüßen dich herzlich erneut in unserer Mitte lieber Christian.

00:02:35: Hallo

00:02:36: Vielen Dank Hallo zusammen

00:02:38: Genau.

00:02:38: Und wir wollen heute über ein Superzyklus reden und das, was das eigentlich ist hat nichts mit dem weiblichen Körper zu tun sondern mit dem Immobilienmarkt und dafür brauchen wir natürlich auch die wissenschaftliche Perspektive.

00:02:49: Dafür is er heute wieder hier bei uns.

00:02:51: Dafür schätzen wie ihn und dafür brauchen wie ihn Prof.

00:02:54: Dr.

00:02:54: Michael Vogtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft.

00:02:57: moin lieber Michael!

00:02:58: Hallo Hauke, hallo Christian.

00:03:00: So Christian, wir haben gerade im Vorgespräch gesprochen.

00:03:02: Du bist inzwischen das dritte Mal dabei.

00:03:04: Das heißt mit heute und der Episode nächste Woche kann man sagen die Immobilienfreunde, Freunde die begleiten jetzt schon forty-fünfzehn Episoden von der Einzellage.

00:03:16: Fester Bestandteil grade zu Interieur könnte man sagen!

00:03:20: Innenausstattung, aber für die dreieinhalb Leute, die die Immobilienfreunde nicht kennen oder Christian Krönke nicht.

00:03:26: Vielleicht magst du noch drei vier Sätze einmal am Anfang zu dir sagen?

00:03:30: Ja sehr, sehr gerne.

00:03:31: Ich bin der siebenundvierzig Jahre alt und lebe mit meiner Familie hier im wunderschönen Hamburg und bin jetzt seit vierundzwanzig Jahren in der Immobilienbranche tätig.

00:03:40: dort hat überwiegend den Neubau meinen Tun geprägt.

00:03:43: In Zukunft wird sich das ein bisschen ablösen durch eher eine klassische Bestandshaltung Richtung Value Edge Strategie aber insofern bleibe ich auch da natürlich dem Markt erhalten.

00:03:55: Und ja, die Immobilienfreunde.

00:03:57: Das ist ein Netzwerk für fortgeschrittene Investoren und Unternehmer.

00:04:01: Wir gehen im Grunde genommen den Weg gemeinsam durch die geschäftliche Zeit.

00:04:06: also wir sind zum einen Freunde von Immobilie.

00:04:09: Wir sind aber auch Immobilian-Freunde.

00:04:11: das heißt wir sind füreinander da.

00:04:13: Wir unterstützen uns gegenseitig.

00:04:15: Wir tauschen uns aus.

00:04:16: Wir bilden uns weiter und beschäftigen uns intensiv mit den Themen der Zeit.

00:04:20: Das is aktuell sicherlich gerade das Thema KI.

00:04:24: Finanzierung, aber auch Strategien im allgemeinen Ausrichtung.

00:04:29: Das ist das was uns beschäftigt.

00:04:31: Verteilt ihr auch mögliche Opportunitäten durch euer Netzwerk?

00:04:35: Ist es auch etwas dass eine Rolle spielt weil gerade das spielt ja im Immobilienmarkt immer mal wieder die Rolle so zu wissen als erster wo ohne Möglichkeit besteht.

00:04:44: Ja, absolut.

00:04:45: Also Clubdeals sind schon auch ein fester Bestandteil mittlerweile bei uns geworden dass es einfach Transaktionen gibt gerade eben auch kleinere oder mittlere Portfoliotransaktion die vielleicht für einen einzelnen Investor ein bisschen zu groß sind bei dem sich dann zwei drei Immobilienfreunde zusammentun um den gemeinsam zu realisieren.

00:05:05: das ist natürlich schon eine ganz tolle Sache.

00:05:08: ja

00:05:09: Sehr spannend!

00:05:10: Dann wollen wir der ganzen Strategieanalyse nochmal ein bisschen Futter geben.

00:05:15: Das Thema heute ist der Superzyklus und vielleicht, Michael, magst du einmal einen kurzen Rahmen geben?

00:05:21: Was soll das eigentlich sein so einem Superzykus?

00:05:25: Naja, es heißt ja immer der Immobilienmarkt ist durch Zyklen geprägt.

00:05:29: Ähnlich wie der Konjunkturzyklus, sprich man auch vom Immobilie-Marktzyklos das heißt es gibt immer mal Bewegungen stärkerer Preise aber eben auch Phasen einer Abflachung langsamer Preisbewegung und das ganze da geht man eigentlich davon aus dass sich das so alle fünf bis sieben Jahre abwechseln.

00:05:48: Bis so ein Zyklos durch ist.

00:05:50: Das ist das was man immer so angenommen hat wobei man natürlich musst du ganz einheitlich in der zeitlichen Abfolge ist das alles nicht.

00:06:00: Also wenn man das mal genauer anschaut, sieht man es gibt eben immer mal unterschiedliche lange Phasen.

00:06:05: aber was man eben schon feststellen kann es gibt immer mal auch Phasens wo es wirklich einen langen Aufschwung gibt und das ist ja das was wir zuletzt zwei tausend zehn oder zweitausend neun eigentlich bis zwanzig-zweiundzwanzig erlebt haben außergewöhnlich lange Aufschwungphase erlebt haben, mit starken Preis und Mietsteigerungen.

00:06:28: Und die Frage ist jetzt sind wir wieder an einem ähnlichen Punkt?

00:06:33: Spannend ist einfach wenn wir uns mal die Erschwindigkeitszahlen zum Beispiel anschauen also wie erschwinglich es wohnt Eigentum im langen Zeitablauf dann sind wir eigentlich wieder einer ähnliche Stelle wie.

00:06:48: Und.

00:06:48: was auch spannend ist, war auch so ein Jahr wo die wenigsten wirklich damit gerechnet haben dass wir einen langen Aufschwung im Immobilienmarkt haben.

00:06:57: Also das war eher noch so die Phase die geprägt war von großen Unsicherheiten der Frage ob die Preise nicht ja auch noch stärker runtergehen, ob wir überhaupt noch wachsen werden und und und.

00:07:09: Das heißt man hat damals tatsächlich nicht damit gerechnet Die These, die wir jetzt einfach mal in den Raum stellen könnten nicht so eine ähnliche Phase wieder sein.

00:07:17: Wo sich ein Einstieg wirklich lohnen würde, obwohl man es vielleicht im Moment viele zumindest so nicht wahrnehmen.

00:07:24: Aber erinnern wie uns an das Jahr zwei Tausendneun hatten wir damals auch gerade einen ziemlich heftigen Schüttelfase des Immobilienmarktes hinter uns, Subprime und all diese ganzen Schmankerl waren damals gerade virulent.

00:07:38: Ja

00:07:39: aber spannend, spannend!

00:07:40: Damals ja nicht in Deutschland.

00:07:43: Also der deutsche Immobilienmarkt ist ja durch die Finanzkrise sehr gut durchgekommen.

00:07:48: Man könnte natürlich sagen, weil wir vorher gar nicht so einen starken Aufschwung hatten.

00:07:52: Aber im Prinzip ist der Deutsche Immobilianmarkt durch die Finanzkrise auch weil wir natürlich keine Subprime-Produkte hatten, sehr viel entspannter durchgekommen und dann quasi gegen den Trend.

00:08:05: in vielen anderen Ländern sind die Preise hierzulange stark gestiegen.

00:08:08: Okay, dann Christian.

00:08:10: Was ist deine Erfahrung im Moment in der Realität?

00:08:14: Also du beobachtest das bei dir im Club aber natürlich auch selber als Marktteilnehmer.

00:08:18: Gibt es mehr Investoren die jetzt wieder einsteigen wollen oder ist das alles in allem eher so eine Seitwärtsbewegung?

00:08:25: alle so dass was sie haben halten Sie aber neu jetzt nicht so viel Appetit oder gerade Jetzt.

00:08:30: also Ist da sowas wie so'n kleiner Aufschwung zu fühlen sondern ja jetzt superzyklus.

00:08:36: Das kommt sich meine das wird natürlich natürlich heute durch diesen Podcast erst so richtig bekannt.

00:08:40: Aber vielleicht bei den Insidern, bei dir wusste man schon vorher, erzähle was ist dein Eindruck aus der Praxis sozusagen?

00:08:48: Ja gerne, also ich glaube Menschen in der breiteren Betrachtung neigen natürlich eher zum Herdentrieb.

00:08:54: Das heißt also wenn wir dann in den Immobilien-Zeitungen oder auch vor allen Dingen im Boulevard-Zeitung lesen können, Immobilie laufen gerade hervorragend.

00:09:06: Also sagen wir mal von heute ein paar Jahre voraus Dann werden auch wieder mehr Investoren in den Markt kommen und sind dann ja auch häufig diejenigen die dann eher dazu führen dass sich wieder Blasen bilden könnten.

00:09:18: Im Moment nehme ich wahr, dass die Investoren, die bereits aktiv am Markt teilnehmen schon auch... die überwiegende Zahl eher bolisch ist, das heißt sie möchten wachsen.

00:09:28: Die möchten zu kaufen.

00:09:30: Die möchte skalieren.

00:09:32: Möchten ihre Prozesse weiterentwickeln und sehe hier eher im Moment noch das gedämpfte Finanzierungsverhalten der Banken als Schlüsselfaktor.

00:09:43: es ist nicht der Glaube an den Markt sondern es ist schlichtweg das fehlende Kapital im Markt was im moment noch die Zukäufe etwas behindert.

00:09:54: Ja, und da würde ich sagen sind dann die Signale wie wir sie jetzt zuletzt gerade gehabt haben mit der Senkung des Risikopuffers für Wohnimmobilien oder nicht nur Senkungen sondern ja Abschaffung dass das schon das richtige Signal sein kann.

00:10:10: Wir hatten ja schon in der ersten Sendung dieses Risikopuffers.

00:10:15: Das ist relativ verpufft, würde ich mal sagen.

00:10:19: Vielleicht aber auch zu dieser Zeit noch sehr präsenten Basel IV-Regelungen, die heute kein Thema mehr sind.

00:10:26: Aber das ist ein wichtiges Signal, dass wir von der Aufsichtsseite der Banken die Signale bekommen.

00:10:37: Es kann wieder losgehen, weil die Banken wollen ja auch finanzieren.

00:10:40: Das ist ja nicht so dass sie keine Lust auf Geschäft haben sondern Die sind im Moment eher noch zurückhalten Weil die Signale von der Aufsicht fehlen.

00:10:47: und die kommen jetzt und ich glaube das Kann kann dann schon nochmal was auslösen.

00:10:51: Ist

00:10:52: das deiner Meinung nach?

00:10:53: Der zentrale push für den Einstieg in dem Immobilienmarkt oder siehst du noch weitere Gründe?

00:11:00: also die Aufsichts Wir reden ja nun über einen sehr regulierten markt ist ja nun bei weitem nicht so Dass es hier eine freie Preisbildung gibt aus unterschiedlichen Gründen.

00:11:10: Es ist jetzt sozusagen die Regulierung im Lied, das wäre natürlich auch in Wahrheit eine krasse Aussage dass wir jetzt schon mit der Bankenregulierung eigentlich einen Push kriegen können für die Einstiegswilligkeit in den Immobilienmarkt.

00:11:24: aber siehst du noch weitere Gründe?

00:11:26: warum haben Leute vermehrt Bock?

00:11:28: oder was ist der entscheidende Punkt weshalb die Investoren einsteigen?

00:11:33: Ich glaube die Grundmechanik warum Immobilien Investments interessant sind, haben sich ja nicht verändert.

00:11:41: Das ist vor allen Dingen der Faktor Fremdkapitaleinsatz.

00:11:44: das habe ich in kaum einer anderen Essentklasse dass ich hier mit so hohem Fremddkapital einsatz arbeiten kann und dadurch schon alleine bedingt eine sehr attraktive Rendite auf mein eingesetztes Kapital erreichen kann.

00:11:57: Und natürlich auch ist Immobilien in Deutschland ein eher langfristig orientiertes Geschäft, das heißt ich habe häufig auch eine hohe Disziplin in meinen Anlagen und wenn ich dann eben sehe.

00:12:07: schauen wir mal zehn Jahre zurück da haben wir eine Mietenentwicklung irgendwo in der Größenordnung von von vierzig Prozent zumindest in den Großstädten teilweise sogar deutlich darüber.

00:12:17: In der gleichen Zeit hat sich mein Darlehen durch Tilgungen vielleicht um fünfzig, zwanzig Prozent reduziert.

00:12:23: Und dann ist das auf diese längere Sicht natürlich schon ein sehr attraktives Investment und diese Grundmechanik ist eigentlich unschlagbar.

00:12:31: wenn ich in der Phase bin dass ich Vermögen aufbauen möchte.

00:12:35: Wenn ich Immobilieninvestor bin aus Sicht eines institutionellen Anlegers, dann kann ich das aus meiner Perspektive nicht beurteilen weil ich das nicht bin und auch keine Erfahrungen dazu habe.

00:12:48: Aber dann ist vielleicht die Frage eine ganz andere, weil ich natürlich alternative Anlagemöglichkeiten habe.

00:12:53: aber wenn ich sage ich möchte gerne privat Vermögen aufbauen, dann ist die Anlageklasse Immobilie sicherlich hoch attraktiv.

00:13:03: Okay, dann lass uns die Attraktivität des Superzykluses nochmal unter die Lupe nehmen.

00:13:09: Michael wir haben es in die Headline geschrieben und du hast es vorhin kurz angerissen dass wir möglicherweise genau in einer solchen Phase sind.

00:13:18: ist das wirklich ein realistisches Szenario?

00:13:20: was spricht dafür?

00:13:21: Ist jetzt die Regulierung die richtigen Signale gibt?

00:13:24: und dann ja wir haben wieder ein super Zyklus oder was sprich dafür?

00:13:30: erzähl mal.

00:13:30: Also vielleicht kurz zu der Regulierung, wir haben das letzte Mal ja auch schon darüber gesprochen.

00:13:35: Ich sehe es auch so dass das ein Signal ist.

00:13:38: Es wird die Zinsen aber nicht deutlich senken.

00:13:40: Also das nicht, aber es ist tatsächlich ein wichtiges Signal an die Banken.

00:13:44: Wir wollen eigentlich das ja anders agiert.

00:13:47: Die Zeit der Übervorsichtigkeit ist vielleicht vorbei.

00:13:50: Das auf jeden Fall wertvoll weil die Finanzierung... das sehe ich auch so..die Finanzierung ist wirklich nadelöhr gerade für viele Kapitalanleger, aber auch für Selbstnutzer, die oftmals gar nicht an den Kredit kommen, weil die Banken eben extrem vorsichtig sind.

00:14:04: So, aber jetzt zu dem Superzyklus.

00:14:08: und ist das realistisch.

00:14:09: Also wiederholen sich die Zehnerjahre?

00:14:13: Naja es gibt schon ein paar Punkte, die ich dafür sprechen könnte.

00:14:17: Das eine ist dass wir eine große Knappheit im Markt haben Und wir gehen mit einer ganz anderen Knabheit in diese Phase als zum Beispiel der Fall war.

00:14:28: Wir kamen noch aus einem relativ gesättigten Immobilienmarkt wo wir noch viele Bauüberhänge teilweise hatten aus den neunziger Jahren, wo eigentlich extrem viel gebaut worden ist.

00:14:39: Und man darf nicht vergessen in den zweitausender Jahren hatten wir ja ein Jahrzehnt das tendenziell geprägt war eher von geringer Zuwanderung also der Bedarf gar nicht so groß Und von daher sind wir jetzt eher in der Phase, wo wir einfach gar nicht auf das kommen was wir eigentlich bräuchten und dass seit Jahren.

00:14:57: Es ist auch nicht absehbar, dass wir die Bautätigkeit erreichen werden, die wir brauchen auch in den nächsten Jahren selbst wenn die Zuwanderung ein bisschen niedriger ist.

00:15:05: also diese Knappheit alleine ist natürlich ein wichtiger Preistreiber.

00:15:09: Darüber hinaus Wir haben es so ein bisschen am Rande angesprochen Ein Thema das natürlich auch für die Frage der wirtschaftlichen Entwicklung maßgeblich ist Das KI-Thema.

00:15:20: Also KI hat das Potenzial, große Produktivitätssteigerungen loszutreten.

00:15:27: Diese Produktivität-Steigerung können eben auch zu deutlichen Lohnsteigerung führen.

00:15:32: So wird der eine oder andere sagen, naja aber führt es nicht dazu dass die Leute keinen Job mehr haben weil die KI alles macht?

00:15:38: Aber die Erfahrungen mit Innovationen sind eigentlich immer eher die, dass die Produktivitätensteigerungs dazu führen, dass neue Jobs geschaffen werden die wir vielleicht auch gar nicht so auf dem Schirm haben.

00:15:49: Es gibt eine interessante Beobachtung aus den USA, man hat immer gedacht, gerade Medizin oder Radiologie ist was, was zukünftig gar nicht mehr so gefragt ist wo die Radiologen gar nicht gebraucht werden weil die KI liest doch alle Bilder aus und das stimmt auch.

00:16:05: Die KI kann wahnsinnig gut MRT-Bilder auslesen.

00:16:09: Aber in den USA stellt man jetzt fest, die Nachfrage nach MRTs ist jetzt drastisch gestiegen.

00:16:15: So dass wir doch wieder mehr Radiologen brauchen, die dann die Beratung und die Gespräche dann führen.

00:16:21: Und es gibt sogar Lohnsteigerungen bei den Radiologien.

00:16:23: also das heißt Es ist schon so ein Beispiel Das durch KI Produktivität Steigerer möglich sind und die auch zu Mehrwohlstand führen.

00:16:32: wenn das durchgreifen würde ist glaube ich schon eine Möglichkeit da, dass wir auch ein starkes Wirtschaftswachstum erleben und wir haben das ja schon häufiger ausgeführt.

00:16:42: Lohnsteigerungen führen letztlich auch zu Mietsteigerung.

00:16:45: Das treibt einfach die Nachfrage und ich würde auch ohnehin sagen Deutschland wird im Moment sehr schlecht geredet was die wirtschaftliche Entwicklung angeht.

00:16:54: Wir haben fünf schlechte Jahre gehabt aber das ist eben auch die Analogie zu den zweitausender Jahren.

00:17:00: Wir haben es dann durchaus geschafft uns daraus zu bewegen Und das könnte ja diesmal auch durchaus passieren.

00:17:05: Wir sehen jetzt erste Reformen, also wenn das kontinuierlich weitergeführt wird besser geführt wird und wir sehen aber auch dass die Unternehmen sicher zunehmend angepasst haben.

00:17:14: Also da könnte durchaus was passieren.

00:17:16: ein bisschen Optimismus ist schon da und was eben auch noch auf der Haben Seite ist diese Besinnung auf Heimatmärkte.

00:17:24: Wir haben jetzt die Globalisierung, könnte durchaus Rückschritte nehmen.

00:17:29: Das bedeutet aber auch dass mehr Investitionen in die Heimatmärkte stattfinden und da spielt natürlich die Immobilienmarkt eine ganz große Rolle.

00:17:36: also das ist glaube ich ein Tonpunkt.

00:17:38: Aber es gibt natürlich auch Risiken.

00:17:40: Ein Risiko ist natürlich das Thema Finanzierung oder allgemeiner Zinsen.

00:17:45: Wir sehen, dass aufgrund der angespannten geopolitischen Lage die Zinsen auch immer mal ein bisschen hochgehen können.

00:17:50: Das haben wir jetzt im Iran Krieg gesehen.

00:17:53: Jetzt wieder die neuen Unsicherheiten.

00:17:55: also all das ist nicht gut und wird tendenziell auch die Zinnsniveaus treffen möglicherweise auch die Inflationsniveau.

00:18:03: Wir sehen das Thema Zuwanderung.

00:18:05: Die Zuwandlung hat nachgelassen im letzten Jahr, wenn sich das fortsetzt, hat es natürlich auch Dämpfeneffekte auf die Nachfrage.

00:18:13: und ein großes Thema was einfach als Risiko zu sehen ist für diese These des starken Aufflungs ist einfach die Regulierungsthematik.

00:18:23: Wir sind einfach in einer Phase, wo wir sehr viel regulieren.

00:18:26: Wir haben uns ja intensiv damit beschäftigt mit dem was alles in Berlin diskutiert wird neuerlicher Mietendeckel Sozialquoten alle möglichen Vorgaben Milieuschutz und das hat natürlich schon das Potenzial auch die Lust am immobilien Investment zu verhageln.

00:18:48: Und vielleicht noch ein Satz zum Thema Aufschwung, was ich vermehrt lese ist dass die Anzahl an Neugründungen enorm zunimmt.

00:18:58: Also im letzten Jahr glaube sieben Komma sechs Prozent mehr Neugrundungen größerer Betriebe alleine in Deutschland über sechshunderttausend neugruhndungen insgesamt nur in diesem Jahr.

00:19:11: das sind natürlich schon auch gewaltige Zahlen die eben auch viel neues Potenzial in sich birgen für neues Wachstum.

00:19:20: Wir sprechen natürlich in Deutschland viel über die großen Betriebe, keine Frage aber wir haben auch jedes Jahr ein erhebliches Potential an Neugründungen, Zeiten auslösen können.

00:19:35: Das ist ein wichtiger Punkt, wir schauen immer so auf die etablierten Industrien, ja?

00:19:40: Auf die Automobilindustrie, auf die chemische Industrie.

00:19:43: also da gibt es natürlich viele die Probleme haben.

00:19:45: aber das was wir schaffen können ist eigentlich einen Strukturwandel und eben auch dass diese neuen Unternehmen und auch wenn's teilweise kleinere Unternehmen sind, dass sie aber durchaus eine erhebliches Wachstum auslösen können.

00:19:57: Aber den Strukturwandeln müssen wir natürlich auch zulassen können.

00:20:01: Ja, genau.

00:20:01: Ich wollte noch mal zu der Analogie zu zwei tausenden neun kommen.

00:20:05: da hatten wir natürlich gerade einen Kanzler der irgendwie sowas wie eine Agenda zwanzigzehn vom Zaun getreten hat.

00:20:10: das hat ihn ja auch vorher sein politisches Leben gekostet.

00:20:13: das müssten wir eigentlich irgendwas in dieser Art Mal wieder haben dass ein bisschen weiterferne.

00:20:18: allerdings von der KI verspreche ich mir eigentlich Dass sie auf Unternehmensseite anfangen kann, die Regulierung zu beherrschen.

00:20:27: Das heißt ich füttert eine KI oder vielleicht macht das hier sogar auch ein Unternehmen, dass sie eine KI rausbringen, die sozusagen up to date ist was die Regulerungsthemen angeht?

00:20:36: Dann ist es mit den Antragstellungen viel einfacher.

00:20:39: dann habe ich ne viel größere Beherrschbarkeit weil ich auf einmal jemanden hab der als Agent das ganze Thema abarbeitet Weil das eine oder andere ungemacht droht uns ja noch.

00:20:50: Michael hatte es gerade nochmal angerissen, wir haben es in den letzten Episoden auch immer mal wieder angesprochen Wie nehmen die Anleger bei dir im Club?

00:20:58: Die Regulierung war Christian nimmt das eher die Lust auf Investments oder sagen die Naja.

00:21:05: also das ist eine Herausforderung.

00:21:06: Wir haben auf der anderen Seite ein paar gute Neuerungen und Vielleicht ist ja auch KI gerade einer der Treiber für die Neugründung.

00:21:14: Ich glaube es sogar, weil ich glaube das war noch nie so einfach eine Website zu erstellen und diese einfach eine App zu programmieren.

00:21:19: Jeder hat inzwischen seine eigene Software jedenfalls teilweise.

00:21:23: Insofern ist das Thema Regulierung überhaupt eins, dass die Lust schmälert oder ist es einfach etwas so und man sagt zu damit leben wir?

00:21:31: Ja wenn man sich mal das Bild an der Wursttheke vorstellt darf es noch ein bisschen mehr sein dann würde hier sicherlich keiner den Finger heben.

00:21:40: ja das ist ja ganz klar.

00:21:41: ich glaube davon haben wir alle genug Und ich glaube, wenn wir jetzt mal nur über dieses Thema reden würden dann könnte ich jetzt zwanzig Geschichten pro Viertelstunde erzählen in denen man die Hände über den Kopf zusammenschlägt.

00:21:57: Aber gleichzeitig ist es eben auf der anderen Seite auch so muss man sich schon auch kritisch immer wieder entziehen und jetzt wollen wie viel Wirkung hat das denn wirklich diese Regulatorik?

00:22:10: Auch hier muss man sicherlich Unterscheiden, wenn ich eine große Baugesellschaft bin und ich habe mehrere hundert Mitarbeiter dann ist das sicherlich auch nochmal anders zu bewerten.

00:22:19: In unserem Club sind es eher in der Regel Privatinvestoren, die entweder als einzelne Investoren tatsächlich tätig sind mit einem kleinen Team oder vielleicht auch zehn, zwanzig Mitarbeiter haben.

00:22:30: Und diese sind ja wendig genug sich immer wieder diesen Dingen anzupassen.

00:22:35: und da ergeben sich eigentlich aus schwierigeren Marktverhältnissen eher die besseren Chancen.

00:22:41: denn wenn ich sehe welche Ankaufsgelegenheiten wir im Moment haben weil andere sie nicht wahrnehmen können Das ist schon außergewöhnlich und insofern, ich würde das Thema Regulatorik wissen.

00:22:53: Ist ein Riesenthema überhaupt keine Frage.

00:22:55: auch warum mich in Zukunft Ich selber ja auch weniger bauen möchte hat auch damit zu tun weil es einfach so viel länger dauert als es eben noch vor zehn fünfzehn Jahren gedauert hat dass Es Einfach Ein sehr schwer kalkulierbarer Prozess wird.

00:23:10: aber gleichzeitig ist es eben auf der anderen Seite auch So dass eben sich daraus auch immer wieder Chancen ergeben.

00:23:17: Also ich glaube, wie gesagt keiner will es und ihr habt ja auch in einer der letzten Folgen auch nochmal bei die Bundesbaugesellschaft gesprochen.

00:23:24: Auch das ist ja der Wahnsinn!

00:23:28: Wenn ich hier aus dem Fenster schaue dann sehe ich die Elbphilharmonie und ich sage mal in Stuttgart gucken Sie auf Stuttgarth-Einundzwanzig im Berlin auf den Flughafen?

00:23:35: Ich glaube, es gibt ja genug Beispiele, dass das dann eben auch nicht die Lösung ist.

00:23:42: Und das freie Marktwirtschaft sicherlich, dass ist was uns sehr gut tun kann.

00:23:49: Aber unterm Strich bleibt für mich eigentlich eher die These man darf sich da jetzt auch nicht zu sehr von einnorden lassen.

00:23:55: ja also es hängt immer noch mehr an einem selber was man draus macht als die äußeren Umstände.

00:24:02: Der spricht der Unternehmer in Christian.

00:24:05: Wobei, wenn ich zur Elbphilharmonie kurz ergänzen darf in unmittelbarer Nachbarschaft haben wir jetzt ein neues Mahnmal von politischem Größenwahn, der langsam in der Elbe versinkt und der Elbtauer in eine drittelfertige Unansehnlichkeit... Was wäre Hamburg ohne eins dieser gescheiterten Mega-Projekte?

00:24:25: Aber das ist auch wieder so ein schönes Beispiel für den Herdentrieb.

00:24:28: Wenn man mal die Finanzierungsstrukturen sich des ursprünglichen Initiators ansieht, dann sieht man dass im Grunde genommen jeder dem Geld hinterhergeworfen hat in völlig undurchsichtige Gesamtstruktoren.

00:24:41: und das hätte jeder eigentlich sagen müssen... Stopp, das geht so nicht.

00:24:49: Und weil es aber der Gesamttenor war dass das etwas Gutes ist haben's halt alle gemacht.

00:24:54: und jetzt wäre es antizyklisch sowas von sinnvoll zu investieren.

00:24:59: Jetzt macht keiner oder macht keiner stimmt ja nicht.

00:25:01: Aber die Mittel werden nicht in dem Maße bereitgestellt wie sie jetzt sinnvoll investiert werden können.

00:25:08: Ja, richtig.

00:25:08: Das Thema Herdentrieb habe ich ja auch immer wieder im Verdacht, wenn wir an den Zinssprung denken in Januar bzw.

00:25:15: Februar zwanzig.

00:25:17: Da haben uns alle die Augen gerieben und gedacht was ist denn jetzt passiert?

00:25:20: Alle haben darüber geredet auf Malwa da und niemand hat es so richtig kommen sehen außer dass alle drüber gerede haben was möglicherweise dann auch.

00:25:27: aber wir wollen die Unabhängigkeit der Zentralbank natürlich an dieser Stelle nicht anzweifeln.

00:25:33: Nichtsdestotrotz lesen die ja auch nur Zeitung oder hören gute Podcast wie diesen oder so.

00:25:39: Lass uns noch mal einmal einen ganz kleinen Blick werfen Michael was glaubst du?

00:25:43: welche Stöcke haben sie noch parat?

00:25:45: Was kommt da an Regulierung noch auf uns zu, kommt dann noch etwas oder war es das jetzt endlich oder ist es doch die Wursttheke?

00:25:50: darf's noch ein bisschen mehr sein?

00:25:53: Die politische Kultur ist ja im Moment eher lieber mehr als weniger.

00:25:58: An jedem Badesee muss noch ein Schild aufgehängt werden, irgendwie Vorsicht wenn ich schwimmen kann geht unter Das wusste man früher einfach heutzutage, muss auch Schilder geschrieben werden.

00:26:10: Hast du noch irgendwas in der Pipe was ich noch nicht gehört habe oder Christian?

00:26:13: Oder uns einer unserer Zuhörer?

00:26:15: Wir haben ja einiges diskutiert, was noch so im Gang ist.

00:26:19: Gerade das Thema Möblierung beispielsweise auch die Indexmieten aber ich glaube tatsächlich nicht dass auf Bundesebene noch so viel kommt.

00:26:28: Natürlich werden wir Diskussionen noch haben Aber es gibt zunehmend auch eine gewisse Rationalität.

00:26:36: Die Diskussion sind schon da Die große oder die starke Regulierung der Bestandsmieten beispielsweise dazu führt, dass sie Leute einfach nicht mehr umziehen.

00:26:47: Das ist zunehmend auch in der Politik bewusst, dass man da was auslöst oder das eben eine Mietpreisbremse eben auch Rückwirkung hat auf Neubau.

00:26:56: Auch wenn es formalen Ausnahme gibt.

00:26:58: aber in diesem Umfeld und wenn es eben nicht sicher ist, dass diese Ausnahmen auch dauerhaft gilt hat das eben auch Rückwirkungen und ich glaube schon, dass das mehr und mehr bewusst ist.

00:27:09: Und ich nehme die Bundesregierung jetzt schon so wahr, dass man doch Investitionen anreizen möchte.

00:27:16: Vielleicht ist es ein bisschen zu optimistisch vielleicht gibt mir auch nur Die Ankündigung des Bundesgesetzes gegen Vergesellschaftung ein bisschen Mut, dass da einfach eine gewisse Rationalität drin ist.

00:27:26: aber Ich glaube tatsächlich, dass jetzt keine neue Regulierungswelle bevorsteht.

00:27:31: Das kann aber auf lokaler Ebene ein bisschen anders aussehen.

00:27:34: Also ich glaube, auf lokale Ebene gibt es da schon mehr Instrumente die da gezogen werden sollen.

00:27:41: gerade das Milieuschutzthema.

00:27:42: Ich glaube, dass wird man dann noch mehr spielen.

00:27:45: Aber so zumindest von der Bundesebene was das Mietrecht angeht Kann ich mir jetzt nicht vorstellen, dass in dieser Phase wo die Bautätigkeit auch zurückgeht und wo eben der Markt zunehmend verkrustet ist Man wirklich noch viel mehr Regulierung fahren will als das was ohnehin schon geplant ist.

00:28:05: Ich hoffe, dass irgendjemand zuhört wenn du sowas sagst und sich dann auch noch ermahnt fühlt.

00:28:11: Paar Leute hören schon zu!

00:28:14: Aber jemand der auch Einfluss hat.

00:28:16: Wobei du bist ja neuerdings auch unter die Politiker gegangen.

00:28:19: in welchem Expertenrat nimmst du jetzt immer auf dem Bundestagsebene Teil?

00:28:24: Das ist ja ein Expertenrat, das ist keine

00:28:27: Politik.

00:28:28: Wenn du Politik berätst machst du Politik.

00:28:30: da kann sich nicht gegen wehren.

00:28:31: und wer wäre das besser wenn ich der grund positive liberale Kommunist der einfach nur einen ganz neutralen Blick auf den Markt hat.

00:28:41: Aber lass uns nochmal und das ist ja auch für unsere Investoren wichtig, wenn wir jetzt sagen ein super Zyklus, da spricht einiges für... Wenn wir uns in einem Jahr wiedersehen Christian so Blick auf die Zukunft!

00:28:53: Und wir sprechen Darüber, wie es aussieht im Markt.

00:28:57: Was glaubst du wird sich innerhalb der nächsten zwölf Monate entwickelt haben?

00:29:03: Was ist das was du glaubst was passiert sein wird wenn wir dann in einem Jahr hier wieder deine Special-Folge Nummer vier machen und sagen so Christian erzähl uns mal aus der Realität was hat sich eingestellt?

00:29:14: ja ich glaube schon dass eben die Banken zunehmend wieder Geschäft machen wollen und werden.

00:29:21: Ich glaube, dass wir den größten Einfluss haben auf das kommende Jahr.

00:29:28: Insgesamt würde es uns gut tun wenn wir weniger Themen haben, die wir besprechen müssten.

00:29:36: Denn das stabile Umfeld ist sicherlich das was auch einen großen Einfluß auf gute Investitionen hat.

00:29:44: Das würde ich mir sicherlich wünschen.

00:29:46: Und gleichzeitig möchte ich aber auch nochmal sagen, dass der Einfluss der Politik insgesamt viel geringer ist als wir ihn manchmal dem zuschreiben.

00:29:57: Als wir den letzten Superzyklus hatten hat ja auch keiner aus dem Fenster geguckt und gesagt wie super die Politik das gerade alles macht sondern alle haben ein Spiegel geguckt sich auf die Schulter geklopft.

00:30:10: insofern glaube ist der Einfluss manchmal der Politik geringer.

00:30:15: Und wenn wir da vielleicht ein bisschen aus dem Tal der Tränen und des Jammerns rauskommen, und ein bisschen mehr Ärmel hochkrempeln sich professionalisieren in dem was man tut... Wir haben vierundvierzig Millionen Wohnungen an Deutschland.

00:30:27: das ist ein unfassbar großer Markt!

00:30:31: Wenn ich mich dort positioniere dann ist für einen guten immer Platz ja?

00:30:35: Und wenn ich sowohl auf Makro-Ebene wie auf Mikro Ebene wie auf Ebene von Ausstattung und Energiestandard mich einfach ein bisschen besser positioniere als der Markt, dann werde ich dort immer ein gutes Geschäft machen können in dieser Grundmechanik auch der Immobilieninvestition.

00:30:51: Denn es wird immer einen Fremdkapitalanteil geben – manchmal mehr, manchmal weniger -, aber diese Grundmechanik bietet schon viel Raum und ich glaube wenn wir uns auf die Dinge konzentrieren, die wir beeinflussen können, kann man hier unheimlich viel

00:31:07: bewegen.".

00:31:08: Alter Schwede!

00:31:09: Da soll noch mal jemand sagen, der Professor ist so optimistisch.

00:31:12: Der Unternehmer ist es auch!

00:31:14: So und jetzt sitze ich in der Mitte und will trotzdem nochmal hören was glaubst du was im nächsten Jahr passiert Michael?

00:31:19: Wir werden jede Woche darüber reden, meckern manchmal lauter, manchmal leiser.

00:31:23: vielleicht finden wir auch etwas zum gutfinden und einfach mal positiv besprechen.

00:31:27: aber was sind deine fünf Sense für die nächsten zwölf Monate?

00:31:30: Also natürlich werden wir jetzt auch weiterhin über Politik reden und all die abstrusen Ideen, die es da gibt.

00:31:37: Die Frage ist immer wird sie umgesetzt?

00:31:39: Ich glaube aber wenn wir zu einem Jahr wieder treffen dann werden wir auch vermehrt schon wieder über internationale Investoren sprechen.

00:31:46: also man merkt schon dass es mehr Interesse auch wieder am deutschen Markt gibt das dann durchaus internationale investoren bereitstehen.

00:31:54: Die quält manchmal eher das Thema.

00:31:56: Gibt es denn großvolumige Investments, wo wir einsteigen können?

00:31:59: Aber ich könnte mir vorstellen dass sich da auch einiges tut.

00:32:02: also das könnte wieder ein Thema werden und Ich glaube auch Wir werden zumindest politisch über das Ende der Mietpreisbremse diskutieren.

00:32:10: ob das dann auch so kommt ja aber zwanzig neunzwanzig würde die regulierung auslaufen.

00:32:14: Ich bin gespannt, wie die Diskussion dann geführt wird.

00:32:18: Wie man da auch in der Koalition diskutieren wird aber zumindest wird es diese Diskussion geben.

00:32:22: also das sind so zwei Themen, die auf jeden Fall relevant sein werden in zwölf Monaten.

00:32:28: Wann ist der nächste Bundestagswahlkampf?

00:32:30: Der ist doch dann auch schon oder?

00:32:33: Wir haben letztes Jahr gewählt... Ja

00:32:34: so schnell nicht.

00:32:35: jetzt bist du mit hast du mich am falschen Fuß erwischt.

00:32:38: Neuerundzwanzig sieben und zwar acht und zwanzig müsste neu gewählt werden oder?

00:32:43: Achttenzwanziger?

00:32:44: Na ja, gut.

00:32:45: Wir werden es sehen!

00:32:46: Im Umfeld dieser Neuwahlen ist ja manchmal die politische Diskussion ein bisschen anders.

00:32:50: insofern schauen wir mal was sich dann ergibt.

00:32:53: Okay,

00:32:54: dann... Im März'…

00:32:54: – «Märzwanzig» –

00:32:55: «Neunundzwanzigs», «Mehrzehneunundzwanzig».

00:32:57: Ok.

00:32:57: – «In März neunund zwanzig.»

00:32:59: «Neinundzwanzig» haben wir geredet?

00:33:00: Ja genau, neun und zwanzigs.

00:33:02: Ja ok, dann ist natürlich das Auslauf der Mietpreisregulierung.

00:33:06: kommt denn wie gerufen als eins der Schlachtthemen bin gespannt.

00:33:10: Wir werden's sehen.

00:33:12: Dann danke ich dir, Christian.

00:33:14: Erneut hier bei uns im Podcast gewesen zu sein.

00:33:17: Sehr interessante Einblicke!

00:33:18: Ich hoffe du da draußen hast auch das ein oder andere daraus ziehen können.

00:33:22: Danke dir Michael für deine grundweg.

00:33:25: positive wissenschaftliche Brille und dann wenn du magst sind wir nächste Woche Donnerstag wieder für euch da.

00:33:31: Das wird dann die Folge mit euren Fragen.

00:33:35: entschuldigt bitte und bis dahin genießt diesen fantastischen Sommer.

00:33:39: macht es gut und bis zum nächsten Mal Tschüss.

00:33:42: Vielen Dank, tschüß!

00:34:02: auf www.immobilien-freunde.de.

00:34:05: Sämtliche weiterführenden Links findest du auch unten in den Shownotes genau wie Kontaktmöglichkeiten, sowohl zu unserem Kooperationspartner, den Immobilienfreunden als auch zum Team der Eins A Lage.