#286 Warum der Mietenboom nicht endet

00:00:00: Diese Episode wird unterstützt vom Berglässig-Hotel

00:00:03: Boden Mais.

00:00:04: Eigentumswohnung, Ferienwohnungen, Hotel?

00:00:06: Wer in Immobilien investiert muss ich normalerweise entscheiden im Bergläßig-hotel Boden mais nicht!

00:00:13: Hier erwirbst du ein eigenes Hotel-Appartment als Kapitalanlage mit eigenen Grundbuch wie eine Eigentumswohnung.

00:00:20: Gleichzeitig genießt du deine eigene Ferienimmobilie mit allen Annehmlichkeiten des vier Sterne berglässig Hotels!

00:00:27: Du erhältst Pachteinnahmen ohne Aufwand für Vermietungen oder Gästebetreuung, so verbindet das Berglässich Hotel Bodenmeiß ein Immobilieninvestment mit einer prognostizierten Rendite von rund sechs Komma zwei Prozent und den Vorteilen einer eigenen Ferienimmobilie.

00:00:45: Lern dein eigenes, mögliches Hotel-Apartment bei einem Probewohnen kennen und alle weiteren Informationen findest du unter berglessich.de.

00:00:53: slash eins a Lage.

00:00:55: und jetzt wünschen wir dir viel Spaß mit der Episode von heute!

00:00:59: Warum der Mietboom nicht endet?

00:01:02: Die neuen IWWohnindexzahlen sind veröffentlicht und bieten neue Einblicke in die Miet- und Preisentwicklung in Deutschland, den größten Städten.

00:01:12: Was sind die Ergebnisse und welche Schlussfolgerungen lassen sich daraus ziehen?

00:01:15: – das ist unser Thema heute in der Einserlage!

00:01:20: Was sind die Kernergebnisse des IW Wohnendecks?

00:01:22: Welche regionalen Unterschiede gibt es, welche Städte ragen heraus.

00:01:27: Welche Entwicklungen gibt es bei der Zahl der Inserate also im Angebot und welche Schlussfolgerungen lassen sich aus der Analyse für Kapitalanleger schließen?

00:01:37: Die Antworten auf all diese Fragen und einige mehr findest du in dieser Episode der Eins Erlage!

00:01:41: Und nun wünschen wir dir spannende Insights und gute Unterhaltung viel Spaß.

00:01:51: Gemeinsam mit Berglässig-Hotel Bodemais, deinem Partner für Eigentumswohnung, Ferienwohnungen und Hotel präsentieren wir euch die Eins A Lage.

00:02:01: Das ist der Podcast um sich wissenschaftlich fundiert und unterhaltsam über neue Trends ökonomische Einordnungen und Strategien rund um die Immobilienwelt zu informieren.

00:02:10: An die Mikrofonen sind für Euch eure Volkshörte Prof.

00:02:12: Dr.

00:02:13: Michael Vogtgländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft und Hauke Wackener Projektentwickler aus Hamburg.

00:02:18: Das bin ich.

00:02:18: Moin und herzlich willkommen hier bei uns in der Einzellage der Immobilien Podcast!

00:02:22: Und heute reden wir über das Thema Mieten, was natürlich für das ganze Thema Preise und alles das, was da dran hängt, für die Wertehaltigkeit im Immobiliemarkt entscheidend ist?

00:02:33: Und dafür haben wie wieder eine ganz neue empirische Grundlage ein Update sozusagen der IW Wohnendecks.

00:02:40: Der Neue ist veröffentlicht Und da brauchen wir ihn natürlich und dafür haben wir in hier auch unseren Professor, Dr.

00:02:46: Michael Vogtlerner vom Institut der Deutschen Wirtschaft.

00:02:48: Moin lieber Michael

00:02:50: Hallo Lieber Hauke grüß dich.

00:02:52: ihr habt also den Wohnindex fortgeschrieben geupdatet kann man sagen unveröffentlicht und vielleicht nochmal für die drei dies noch nicht wissen aber trotzdem für alle dies vielleicht auch noch mal erinnern wollen sagt nochmal der IW wohnindex wie oft kommt daraus?

00:03:12: Ich sag jetzt nicht hedotisches Preis.

00:03:15: Aber erzähl mal!

00:03:18: Genau, also der kommt vierteljährlich heraus.

00:03:21: wir schauen uns die Entwicklung der Neuvertragsmieten und der inserierten Kaufpreise an und zwar für Einzelhäuser und Eigentumswohnungen.

00:03:40: Wir nutzen hier die Inseratszahlen.

00:03:43: Das wird ja immer kritisch diskutiert, spiegelt das eigentlich den Markt wieder.

00:03:47: Unsere Vergleiche auch mit Transaktionszahlen zeigen – das ist schon vergleichbar!

00:03:52: Die Trends kann man gut abbilden und sie sind eben sehr frühzeitig verfügbar.

00:03:58: Es gibt eben den frühzeitigen Blick nach vorne Und wir nutzen natürlich ein hedonisches Preismodell.

00:04:05: Was heißt das?

00:04:07: Wir bereinigen eben um Unterschiede, die sich einfach aus der unterschiedlichen Qualität und den Lagen der Immobilien ergeben.

00:04:14: Das heißt, den reinen Preiseffekt ermitteln wir.

00:04:17: Sehr gut!

00:04:18: Dann lass uns direkt einsteigen.

00:04:20: was sind die Kernergebnisse des aktuellen Updates?

00:04:24: Ja, wir stellen fest also erstmal für deutschlandweit dass wir bei den Eigentumswohnungen und bei den Einfamilienhäusern nun jeweils die gleiche Preisdynamik haben.

00:04:35: Die Aufmerksam-Hörer wissen noch beim letzten mal vielen die EinfAMilien Häuser so ein bisschen ab.

00:04:41: Die haben jetzt tatsächlich aufgeholt gegenüber dem Vorquartal ein Prozent zugelegt Die Eigentumswohnung nur um Null Komma zwei Prozent und das führt dazu, dass jetzt im Vergleich zum Vorjahresquartal wir bei Null Kommer acht Prozent Preis Steigerungen sind.

00:04:57: Und Hauke wird jetzt direkt rattern und sagen der Real bedeutet, dass ja eigentlich noch ein Rückgang.

00:05:02: tatsächlich ist nicht besonders stark aktuell die Preisentwicklung aber wir stellen eben fest Bei den Mieten gibt es nach wie vor eine große Dynamik.

00:05:11: da sind wir bei vier Prozent Neuvertrags mieten deutschlandweit Und gegenüber dem Vorquartal sogar noch mal überdurchschnittlich zugelegt.

00:05:19: Eins Komma drei Prozent.

00:05:21: also das ist schon ordentliche Entwicklung und wir sehen einfach Mieten und Preise laufen weiter mit unterschiedlicher Dynamik,

00:05:31: okay?

00:05:31: Das heißt aber insgesamt kann man sagen der Trend zeigt eindeutig nach oben Und wir haben hier einen Preisdruck, der sich jetzt so langsam aber sicher auch in der Realität zeigt durch zu wenig Neubau und so weiter.

00:05:43: Das sind natürlich alles Rückschlüsse der Interpretationen, aber man sieht es jetzt auch in den Zahlen mehr und mehr.

00:05:50: Ja das ist schon richtig.

00:05:51: also die Preise bewegen sich nach oben – das ist auf jeden Fall richtig!

00:05:57: Ich war nur eigentlich davon ausgegangen, dass wir jetzt zunehmend eine Phase sehen wo die Mieten und die Preise eher in Hand gehen.

00:06:06: Wo sich beides so auf so drei bis vier Prozent einpendelt.

00:06:09: Davon sind wir im Moment noch entfernt.

00:06:11: dafür gibt es aber natürlich auch Gründe.

00:06:14: ich glaube gerade der Iran Krieg um sie damit einen hergehenden Anstieg der Zinsen.

00:06:21: das war jetzt nicht viel Aber immerhin mit bis zu fünfzig Basispunkte hat das ausgemacht.

00:06:27: Und das hat natürlich schon auch eine Kauflust genommen und da sehen wir einfach in den Daten, also es gibt vielleicht wieder etwas größere Zurückhaltung bei den Käufern und das sind natürlich kommunizierende Röhren mieten und kaufen.

00:06:44: wenn ich nicht kaufen kann dann muss sich mit untermieten und dass sehen wir hier nach wie vor der Mietwohnungsmarkt dann deutlich die stärkere Nachfrage erfährt.

00:06:54: Okay, denn lass uns nochmal insgesamt reingucken wie es möglicherweise auch regional unterschiedlich ist?

00:07:03: Ist das überall gleich?

00:07:04: Du hast gesagt vier Komma eins Prozent im deutschen Schnitt.

00:07:09: einzelne Bundesländer oder Gebiete, die da besonders herausragen müssen ja nicht unbedingt Gebietskörperschaften sein vielleicht ja auch Regionen erzählen.

00:07:17: Also wir schauen uns ja standardmäßig die zehn größten Städte an.

00:07:21: Da kommen wir gleich zu, aber wir schauen immer auch auf die Gebietstypen.

00:07:25: Das heißt, wir unterscheiden zwischen dem Top-Sieben, dem Umland der Top-Seven den weiteren Großstädten, den weiteren kreisfreien Großstätten, dem umland der Großstätte und die sonstigen.

00:07:35: Das sind im Prinzip die Landkreise.

00:07:38: Und was spannend ist für Käufer und für Investoren Wir haben gar nicht die ganz große Dynamik im Moment in den Top-Sieben, also zumindest nicht in der Breite.

00:07:50: Die Eigentumswohnungen sind gegenüber dem Vorjahrsquartal in den top sieben um Null Komma drei Prozent gestiegen, ja?

00:07:57: Also wirklich schwach und auch die Mieten sind dort gerade mal knapp zwei drei Prozent Zwei Komma neun Prozent gestiehen.

00:08:05: Also das heißt wir haben da nicht die größte Dynamik.

00:08:08: Im Umland ist es schon ein bisschen mehr, da sind's immer bei den Eigentumswohnungen und bei den Mieten.

00:08:17: Aber die größte Dynamik haben wir eigentlich im Moment in diesen übrigen Großstädten.

00:08:21: Also diese Dreiundsechzig, das ist natürlich auch breit gestreut.

00:08:24: aber da haben wir im Durchschnitt eins Komma sieben Prozent Preis Steigerung und vier Komma neun Prozent bei den Mieten Und auch im Umland dieser Großstätte.

00:08:33: es ist dynamischer.

00:08:34: Eins Komma Sechs Bei Den Mieten drei Komma Neun Prozent.

00:08:38: Eins Kommar Sechs Prozent Bei Den Preisen drei Komman Neun Prozent Bei Den mitten.

00:08:42: was heißt Das?

00:08:42: Naja dass?

00:08:43: das deutet einfach immer noch auf Diese Ausweichbewegungen hinten.

00:08:47: Die Tops, die Topmetropolen sind vielen zu teuer und man sucht einfach Alternativen.

00:08:54: Und die Alternatifen können ja oftmals die nächstgrößeren Städte sein.

00:08:57: also wenn du jetzt auf München schaust dann denkt man vielleicht an Augsburg oder Ingolstadt.

00:09:02: Oder Wenn du an Hamburg denkst dann denkst du vielleicht als nächstes an Kiel und Lübeck Ja das ist ein Stück Aber es ist quasi noch als Auswahlmöglichkeit da und da sehen wir im Moment immer noch die stärkeren Preisentwicklung.

00:09:16: Okay, dann lass uns... Du hast sie gerade schon erwähnt.

00:09:19: Lass uns mal auf die Städte schauen!

00:09:21: Gibt es der Ausreißer?

00:09:22: Ich nehme an irgendwie.

00:09:24: Berlin ist wieder ganz weit vorne.

00:09:28: Weil die machen

00:09:29: einfach

00:09:30: politisch

00:09:30: alles

00:09:30: richtig.

00:09:35: Also die Preisentwirkung das ist wirklich spannend weil wir da sehr unterschiedliche Entwicklungen haben und Berlin hast du angesprochen, in Berlin sind die Preise rückläufig gerade.

00:09:46: Eins Komma Sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr aus Quartal.

00:09:50: durchaus spannend.

00:09:51: auch in München und Stuttgart haben wir leichte Preisrückgänge.

00:09:55: also das heißt hier ist der Markt doch ein bisschen schwieriger während wir jetzt nur die zehn größten die wir immer betrachten einfach weil sonst die Datenbasis zu klein wird.

00:10:06: aber die größte Preissteigerung unter diesen größten Zehen finden wir in Dortmund.

00:10:11: fünf Prozent Heißt jetzt nicht unbedingt, alle müssen nach Dortmund gehen.

00:10:15: Ist aber doch eine interessante Entwicklung.

00:10:18: Hamburg steht auch ganz gut damit.

00:10:19: zwei Komma eins Prozent.

00:10:21: Aber das ist schon interessant dass wir hier so ne große Unterschiede oder so ne so ne Breite in der Entwicklung haben.

00:10:29: Das ragt eben von minus Eins Komma Neun In München bis fünf Prozent in Dortmund sind aber viele so dazwischen.

00:10:36: Man muss das auch nicht überbewerten, da gibt es immer mal auch eine gewisse Zickzack-Bewegung.

00:10:40: Da gibt's immer einmal auch stärkere Preisausschläge und dann wird das wieder ein bisschen revidiert.

00:10:46: Aber es ist schon so dass gerade diese Topmetropolen also da die Preise durchzusetzen ist gar nicht so einfach.

00:10:54: Das würde ich jetzt einfach mal sagen weil es gewisse Ausweichbewegungen gibt.

00:10:59: So bei den Mieten ganz interessant.

00:11:02: wir hatten ja sogar rückläufige Mieten in Berlin.

00:11:08: Erinnerst dich, Neuvertrags-Mieten rückläufig?

00:11:12: Wir haben jetzt wieder eine Steigerung um ein Prozent aber auch auf einem sehr moderaten Niveau.

00:11:17: Also Berlin hat lange Zeit sehr stark aufgeholt und sich lange Zeit stark erholt vom Mietendeckel.

00:11:24: Das ist jetzt mehr oder weniger abgeschlossen.

00:11:27: Jetzt sehen wir eine etwas langsame Entwicklung auf dem Niveaux wie etwa Stuttgart da sind wir auch nur bei In vielen anderen Städten aber deutlich dynamischer.

00:11:37: Also Hamburg, Hamburg im Moment wirklich die dynamischste Großstadt haben wir jetzt bei den Mieten fünf Komma fünf Prozent.

00:11:46: Essen hat fünf Prozent Köln noch mehr.

00:11:50: tatsächlich sieben Komma neun Prozent.

00:11:51: Aber gerade wenn du beides zusammen nimmst preis und mieten Entwicklung ragt Im moment Hamburg schon heraus.

00:11:58: ja auch zwei Komma eins prozent bei denen bei den Preisen.

00:12:01: Und was nach wie vor einfach stark ist von der Mietenentwicklung, ist Leipzig.

00:12:06: Aber das zeigt schon wir haben auch in den Großstädten da eine größere Unterschiede aber insgesamt bei den Mieten deutlich dynamischer als wir das eben bei den Preisen feststellen.

00:12:21: Die spannende Frage ist ja, gibt es dafür in irgendeiner Form eine Erklärung?

00:12:26: Also ich meine Leipzig und Hamburg ist jetzt nicht zwangsläufig ein Cluster wenn man das mal so denkt.

00:12:32: Und Stuttgart und München sind auch was die wirtschaftliche Entwicklung angeht im Moment relativ unterschiedlich.

00:12:39: Gibt es irgendeinen Anhaltspunkt wo man sagen kann also ich meine klar du sagtest sowieso nur die Quartalsbetrachtungen gibt's immer mal einen Zickzack.

00:12:48: nun haben wir auch ne Sommerzeit Aber die sind ja jetzt auch gar nicht mit drin in den Zahlen.

00:12:53: Die Sommerzeit kommt ja jetzt erst im nächsten Quartal.

00:12:55: Naja, das ist bis Dreißigsten sechsten.

00:12:58: Ja okay aber da spielen Sommerferien jetzt erstmal noch nicht so die große Rolle.

00:13:02: wo man sagen könnte in den Sommerferen sieht keiner um oder auch gerade.

00:13:05: doch ich weiß nicht gibt es irgendeine Erklärung warum?

00:13:08: Warum ist das in diesen Städten besonders hoch und in anderen weniger?

00:13:12: Also teils, teils.

00:13:14: Zumindest was mir einfällt Leipzig sehen wir seit langem eigentlich eine sehr starke Neuvertrags-Mietenentwicklung und das ist einfach dem Fakt geschuldet dass die das Niveau der Mieten immer noch sehr gering ist.

00:13:26: in Leipzig also Wir haben teilweise noch sehr günstige Mietverhältnisse in Leibzig.

00:13:32: Das passt überhaupt nicht zu dem Wirtschaftlichen Umfeld Und zu den Preisen denen vergleichbaren Großstädten aufgerufen werden Und von daher finde ich es logisch, dass Leipzig immer noch aufholt.

00:13:44: Die Leipziger selber tun sich ein bisschen schwer.

00:13:46: die sind kritisch was auch die Einwohnerentwicklung angeht und die wirtschaftliche Entwicklung angeht.

00:13:51: aber wenn man einfach auf die nackten Zahlen schaut muss man einfach feststellen ja da ist eine Dynamik unter gibt's noch diesen Aufholprozess Ähnlich wie wir ihn vielleicht noch so in den Zehnerjahren in Berlin hatten, wo ja auch die Mieten überdurchschnittlich stark gestiegen sind.

00:14:06: Ganz einfach weil das Niveau weit weg war von dem was wir eigentlich aus westdeutschen Städten kennen.

00:14:12: Stuttgart auf der anderen Seite ist eine Stadt, die hier wieder mal schlecht abschneidet.

00:14:18: Stuttgard hat einfach wirtschaftliche Probleme.

00:14:21: Da haben wir viel Automobilindustrie da haben wir ein Stadtzentrum das ja also wenn man in stuttgart war jetzt dass das tut schon weh ne?

00:14:30: Die Großbaustelle durch stuttgard- ien zwanzig Das macht die Stadt nicht schöner und attraktiver.

00:14:37: ich glaube das wirkt sich auch auf aber natürlich auch das schwierige wirtschaftlich umfeld.

00:14:41: So München, auf der anderen Seite muss man einfach sagen da haben wir immer die höchsten Preise gehabt und wenn es dann wirtschaftlich nicht ganz so gut läuft.

00:14:52: Dann kann das eben auch schnell abbrückeln.

00:14:54: also das ist Wir hatten's ja auch als wir die Erschwinglichkeit uns angeschaut haben Die Erschwunglichkeit von Einfamilienhäusern in München Und meine erinner sich wir waren ja bei dass man seines Einkommens mit unter bezahlen muss.

00:15:11: Wenn es dann auch schon in einigen Branchen vielleicht schlechter läuft, dann fehlt einfach eine gewisse Zahlungsfähigkeit und dann kann das eben mal schneller in die Preise sich auch resultieren.

00:15:24: Das ist jetzt kein Preis-Einbruch aber eine kleine Korrektur vielleicht von einem sehr hohen Niveau kommt So wo ich jetzt keine richtige Erklärung habe, warum jetzt gerade Hamburg performt.

00:15:34: Hamburg ist sicherlich schön und grad im Sommer auch schön.

00:15:38: aber warum?

00:15:39: Warum jetzt grade in Hamburg die Dynamik besonders groß ist müsste ich mir detailliert nochmal anschauen wie das so in der Vergangenheit war.

00:15:48: Aber ich denke mal die wirtschaftliche Lage in Hamburg ist vielleicht solider als in vielen süddeutschen Großstädten weil Hamburg stärker vom Dienstleistungssektor abhängt Und der nach wie vor performt und das könnte sich eben auch übertragen in die Entwicklung der Preiserinbieten.

00:16:04: Also ist es doch am Ende die individuelle Erklärung und keine grundsätzliche im Markt, sondern wir müssen uns die Städte im Einzelnen angucken was ja auch in Ordnung ist.

00:16:14: Welche Entwicklungen gibt es in der Anzahl?

00:16:17: Die quantitative Betrachtung gibt es da ein höheres Angebot?

00:16:22: also die Datenlage die ihr euch anguckt sind ja die Angebote die es gibt und je nachdem wie viele es gibt ist das ja auch einen Rückschluss darauf der Mietwohnungsmarkt im Allgemeinen dasteht.

00:16:36: Viele Angebote, vier Angebot, genau entsprechend weiß wer es ist.

00:16:41: Gibt's da irgendwelche Entwicklungen?

00:16:43: Ja tatsächlich gibt´s da Entwicklung und das ist vielleicht die strukturelle Betrachtung und da kommt vielleicht doch Hamburg auch noch mal stärker mit rein.

00:16:52: jetzt aber Eins nach dem anderen.

00:16:54: Wir schauen regelmäßig mal auf die Entwicklung der Angebote, weil natürlich das ist ein Markt, der ja auch durch Angebot und Nachfrage getrieben wird.

00:17:03: Nachfrage gehen wir davon aus dass sie eben durch die durch die entsprechende Einwohnerentwicklung gegeben ist, durch die entsprechend Einkommensentwicklungen gegeben ist.

00:17:11: aber den muss natürlich auch ein entsprechendes Angebot gegenüberstehen.

00:17:15: Und wir haben uns jetzt mal genauer angeschaut, wie hat sich das seit Jahr zwanzig-zweiundzwanzig entwickelt?

00:17:22: Die Zahl der Kaufangebote und die Zahl der Mietangebute.

00:17:28: Wir hatten tatsächlich bis zwanzi-zweinzwanzi hatten wir kontinuierlich wenige Angebote bei den Kaufobjekten.

00:17:37: Das heißt Kaufobjekte waren knapper.

00:17:38: man hatte gehalten es gab eine große Konkurrenz dass was auf dem Markt kam wurde schnell verkauft Und entsprechend kompetitiver der markt und das hat sich jetzt einfach seit zwanzig zwei in zwanzi stark gedreht.

00:17:51: Wir sehen dass deutschlandweit immer mehr angebote in den markt kommen und tatsächlich ist es Angebot aber den kaufe objekten nach wie vor steigend.

00:18:00: Das ist tatsächlich auch steigende in allen großstädten Und das kompensiert so ein bisschen auch die Entwicklung, die wir vom Neubau haben.

00:18:09: Natürlich es gibt weniger Neubauer aber es gibt tatsächlich mehr Menschen, die verkaufen wollen, auch in den Großstädten.

00:18:17: und das ist eben der Erklärung oder was natürlich auch eine Erklärungen ist es dauert einfach länger zu verkaufen.

00:18:24: Dahinter kann aber auch durchaus stehen, dass es eben vielleicht auch Vermieter gibt die sagen ich habe die Nase voll.

00:18:31: Wir haben bei der Fragenfolge ja schon gab's ja so eine Frage gibt zu diesem Kipppunkt und was passiert da?

00:18:39: Wenn man jetzt auf die Kaufverkaufzahlen an sich anschaut dann könnte man schon meinen okay da gibts vielleicht auch ein paar die sagen komm jetzt verkaufe ich krieg jetzt noch einen ganz guten Schnitt.

00:18:51: Ich habe aber keine Lust auf diese ganzen Regulierungen und all das, was auf mich vielleicht in der Zukunft zukommt.

00:18:56: Also das ist schon erstaunlich.

00:18:58: im Vergleich zu zwanzig-zweiundzwanzig werden heute doppelt bundesweit jetzt, doppelt so viele Eigentumswohnung angeboten auf den Portalen.

00:19:07: Das ist schon Erstaunlichkeit ja?

00:19:08: Aber auch bei den Einfamilienhäusern ist es deutlich mehr!

00:19:12: Und die umgekehrte Entwicklung haben wir bei den Mietangeboten.

00:19:16: Und bei den Mietangeboten sehen wir eigentlich kontinuierlich einen Rückgang.

00:19:22: Das sehen wir sogar auch jetzt aktuell in den Großstädten und das hatte ich gerade nicht im Kopf gehabt, aber Hamburg hatte den stärksten Rückgang bei den mietangeboten in den letzten zwölf Monaten.

00:19:34: Ich glaube sogar noch mal um twenty-fünf Prozent.

00:19:37: Also das ist schon massiv, aber auch in vielen anderen Standorten sehen wird dass die Mietangebote zurückgegangen sind.

00:19:44: Berlin hat sich ein bisschen erholt.

00:19:46: Da sind ein bisschen mehr Mietangebote wieder im Markt, aber auch da ist man deutlich unter dem Niveau, was man noch zum Beispiel z.B.

00:19:53: in den Jahr.

00:19:55: Das ist die Erklärung.

00:19:57: Wir haben hier sehr unterschiedliche Entwicklungen und es gibt immer weniger Miet-Angebote.

00:20:01: Für mich eine der wesentlichen Gründe dafür ist einfach, dass die Leute länger in den Wohnungen bleiben.

00:20:10: Die Fluktuation hat einfach noch mal drastisch abgenommen.

00:20:13: Wer eine günstige Wohnung hat, der verlässt sie nicht.

00:20:17: Ob die nun gut passt oder nicht?

00:20:19: Das führt dazu, dass das Angebot in dem Mietwohnungsmarkt immer kleiner wird und dadurch das was dann auf den Markt kommt, ist dann noch härter umkämpft steigert quasi die Mietpreise noch mal zusätzlich.

00:20:31: Und auf der anderen Seite sehen wir eben mehr Angebote bei den Verkaufsobjekten und dadurch haben wir da auch eine relativ gedämpfte Entwicklung aktuell.

00:20:41: Es wäre aber zu kurz gesprungen, wenn wir jetzt sagen dort wo wir einen nicht so starke Miet-Preisentwicklung haben, haben wir ein gesünderen Mietenmarkt, also Mietenmarken besseres Angebot.

00:20:54: könnte man das so vielleicht Schlussfolgern, dass man sagt also in den Städten aber das gilt ja für München nicht.

00:21:02: Also München hat ja jetzt... Das ist sehr so.

00:21:04: Also passt auch wieder nicht.

00:21:06: Wir haben einfach... Das glaube ich du hast nach den strukturellen Gründen gefragt.

00:21:09: wir haben einfach eine totale Verknappung des Mietangebots was eben auch auf die Mietregulierung zurückzuführen ist.

00:21:18: Es wird immer unattraktiver in den Mietwohnungsmarkt einzusteigen und es ist eben auch aus Sicht der Mieter einfach so, dass man spricht ja schon mal böswillig vom Mietadel.

00:21:30: Also Leute die einfach lange einen Bestandsmietenvertrag haben aber man muss feststellen sie haben ein Riesenvorteil gegenüber allen anderen.

00:21:39: Empirica hat das mal schön herausgearbeitet, wenn du zwölf Jahre lang einen Mietvertrag hast in einer Großstadt.

00:21:45: Dann lebst du etwa vier Euro unter dem was die anderen zahlen müssen.

00:21:50: Vier Euro pro Quadratmeter.

00:21:52: Das ist eine ganze Menge und das ist nur der Durchschnitt gibt es auch noch extreme.

00:21:57: Das heißt jeder der eine Wohnung hat, die irgendwie noch halbwegs passt, der sagt er behält die.

00:22:03: Und es gibt natürlich auch die Auswüchse mittlerweile, dass ja Mieter dann mitunter den Mietvertrag behalten und im Zweifel mal untervermieten oder so.

00:22:12: Oder denen den Warm halten für die nächsten Angehörigen, die vielleicht erst in ein paar Jahren die Wohnung brauchen weil sie sagen so günstig wird's halt nicht mehr.

00:22:21: Das ist eben die Probleme, die aus der Bestandsmietenregulierung resultieren und die werden immer offensichtlicher.

00:22:29: Dass wir einfach sehen, dieser Markt ist dadurch sehr eingefroren und damit natürlich immer unzugänglicher aufgrund der Preise aber eben auch aufgrund des knappen Angebots für die, die tatsächlich neu in den Wohnungsmarkt kommen.

00:22:42: Ja es war mal unsere allererste gemeinsame Produktion.

00:22:47: da hast du gesagt das jetzt auch schon.

00:22:50: wann war das?

00:22:54: Du hast gesagt, es gibt zwei Möglichkeiten eine Stadt zu zerstören entweder mit der Mietpreisbremse oder mit Bomben.

00:23:02: Also du hast anders rumgesagt.

00:23:04: Entweder mit Bombe- oder Mitpreis Bremse aber tatsächlich sehen wir jetzt hier welch verheerende Zerstörungswirkung diese Art der Regulierung hat.

00:23:13: und das ist ja jetzt mal also mal fernab von der Polemik Das jetzt auch in den Zahlen widerspiegelt zu besehen ist doch eigentlich ein Wegruf oder müsste doch eigentlich einen Wegrufs sein für all jene, die immer noch Fans davon sind.

00:23:27: Dass das genau das richtige Instrument ist weil wir sehen es nicht.

00:23:32: Es tut das Gegenteil von dem was es eigentlich soll.

00:23:35: Also

00:23:36: kein Zitat von mir gewesen.

00:23:37: ich habe Asa Lindbeck zitiert als den siebziger Jahren.

00:23:41: Ich habe mir schon mal gesagt, ich tue mich mit dem Zitat mittlerweile schwer.

00:23:44: Wo wir diese realen Zerstörung von Städten sehen also das ist natürlich schon noch was anderes und es spielte natürlich darauf ab dass die Mietregulierung ja auch einfach dazu führt, dass keiner mehr in die Bestände investiert.

00:23:57: Das heißt und das is natürlich auch etwas wo wir sehen, dass die Sanierungsquoten ja auch eher rückläufig sind trotz all der Anforderungen die wir an energetische Sanierungen haben kommen wir nicht wirklich weiter Hängt eben auch durchaus mit der Mietenregulierung zusammen.

00:24:12: Aber auf jeden Fall richtig, wir sehen eigentlich zunehmend das was wir hier diese Konstruktion die wir hier im Mietwohnungsmarkt geschaffen haben dass das zunehnt weniger trägt und umso länger also Umso länger quasi dieser Aufschwung in den Städten anhält, also um so länger der Druck, die nach der Nachfrage Druck da ist.

00:24:35: Umso mehr wachsen ja Bestandsmieten und Neuvertragsmieten auseinander Und umso eingefrorener ist sie diese ganze Markt und von daher ist das schon eine große Herausforderung.

00:24:48: Ich merke schon es gibt auch in vielen ebenen Diskussionen darüber mittlerweile was man tun kann aber Es ist natürlich nicht ganz einfach.

00:24:58: Als harter Ökonom könnte man jetzt sagen, lassen wir es einfach liberalisieren.

00:25:04: Aber das würde natürlich mitunter im Bestand sehr hohe Mietsteigerungen hervorrufen die auch zur sozialen Verwerfung führen können.

00:25:13: Das ist natürlich politisch eigentlich kaum durchsetzbar dass du jetzt sagst Oma Erna muss für ihre hundert Quadratmeter Wohnung doppelt so viel zahlen.

00:25:23: Das kriegst du nicht durch.

00:25:28: Aber am Ende muss man einen Weg finden, wie man im Bestand die Mieten wieder etwas stärker entwickeln lässt damit wir eine gewisse Dynamik hier haben.

00:25:38: Damit diejenigen die investieren auch was davon haben weil du brauchst ja eine Attraktivität auf beiden Seiten und hier haben wir einfach irgendwie zugunsten derjenigen die mieten die Attraktivity der Investoren weitreichend abgedreht.

00:25:52: gut Kann wir alles hundertmal besprochen?

00:25:54: Kommen wir zu den Schlussfolgerungen, die sich nun aus der Analyse ziehen lassen für unsere Investoren und Kapitalanleger.

00:26:03: Was würdest du sagen sind so die drei Kern-Findings aus eurem geupdateten?

00:26:13: Genau, also ich würde schon sagen die Kaufpreise werden weiter steigen.

00:26:17: Das haben wir am Anfang auch gesagt aber die Dynamik ist so lange die Zinsen nicht ein bisschen mehr nachgeben und solange vielleicht auch diese Unsicherheiten da groß sind wird dann nicht so viel passieren.

00:26:29: Also das heißt Kaufpreis Die Rendite kann man mitnehmen Aber dass es nicht vergleichbar mit dem was wir in den zehn Jahren hatten.

00:26:38: Aber wir sehen eben eine durchaus dynamische Entwicklung bei den Neuvertragsmieten.

00:26:43: Und daraus zieht man letztlich die Rendite, also der eigentliche Werttreiber oder der Renditetreiber für Immobilieninvestitionen liegt in der in der Miete.

00:26:54: Das ist aber eben die Herausforderung natürlich, weil wir jetzt natürlich über die Regulierung gesprochen haben und wie schwierig das ist und wie lange die Mieter da auch drin bleiben wollen.

00:27:04: Und ich glaube die Kunst besteht darin tatsächlich die Mieten im Rahmen des gesetzlich möglichen dann eben auch zu entwickeln Und das macht den Markt jetzt einfach deutlich professioneller.

00:27:18: Du musst also genauer schauen, was bietet der Mietspiegel?

00:27:21: Welche Möglichkeiten habe ich?

00:27:24: Mache ich vielleicht eine Staffel?

00:27:26: All diese Themen sind da relevant und wie kommuniziere ich es dann auch mit dem Mieter?

00:27:32: Wir sehen ja auf der anderen Seite in vielen Städten mittlerweile, dass eben Mieter angeschrieben werden.

00:27:37: Dass sie sich doch um Mietwucher kümmern sollen und ähnliches.

00:27:41: Also wir hatten ja schon...

00:27:42: Schöne Grüße nach

00:27:44: Frankfurt!

00:27:44: Ich habe letzten noch von einer anderen Stadt gehört wo das eben auch diskutiert wird ich glaube in Stuttgart.

00:27:50: also ich glaube es ist einfach etwas was zunehmend kommt was eben auch so eine Stimmungslage widerspiegelt.

00:27:57: So und das heißt einfach für denjenigen der da im Immobilienmarkt investiert.

00:28:02: Der muss entweder selber sehr professionell aufgestellt sein oder der muss eben professionelle Leute an seiner Hand haben, die das vielleicht für ihn machen.

00:28:10: Das ist weil ohne diese kontinuierlichen Mietsteigerung wird das Investment glaube ich weniger spannend sein.

00:28:18: Nun gut!

00:28:19: Das heißt aber auch es sieht gar nicht so trüb aus, auch wenn die großen Preissprünge noch auf sich warten lassen, aber so die grundsätzliche Tendenz stimmt Man kann den Immobilienmarkt anfassen und wird sich wahrscheinlich nicht direkt verbrennen.

00:28:33: Also die Grundüberzeugung hat sich nicht geändert, Wohnungen sind interessant gerade als langfristiges Investitionsobjekt angesichts der Knappheit im Markt.

00:28:44: daran hat sich nichts geändert.

00:28:45: aber die Zahlen machen einfach nochmal deutlich ja der Markt ist da schon auch anspruchsvoll Man muss einen längeren Atem haben und man muss eben gut aufgestellt sein, damit man dann auch wirklich sagen kann.

00:28:57: Das war eine Investition die sich richtig gelohnt hat.

00:29:00: Richtig gut!

00:29:01: Denn danke ich dir da draußen fürs Interesse.

00:29:02: Danke Michael für die frischen Zahlen vom letzten Quartal würde ich sagen, hören wir uns wenn ihr mögt nächste Woche Donnerstag wieder ab vier Uhr.

00:29:12: neunundfünfzig sind für online.

00:29:14: Wenn ihr in der Zwischenzeit noch kurz zwei Sekunden habt um uns ein Abo da zu lassen oder irgendwas zu kommentieren würdet ihr uns auch sehr helfen.

00:29:22: In diesem Sinne genießt den weiteren Sommer und wenn er mögt wie gesagt bis nächste Woche.

00:29:28: Tschüss

00:29:28: Tschüss zusammen.

00:30:00: Sämtliche weiterführenden Links findest du auch unten in den Show-Notes, ebenso wie die Kontaktmöglichkeiten zu unserem Kooperationspartner und zum Team der SA Lage.