#287 Wird die Steuerfreiheit von Immobilienverkäufen abgeschafft?

00:00:00: Diese Episode wird unterstützt vom Berglässig-Hotel

00:00:03: Boden Mais.

00:00:04: Eigentumswohnung, Ferienwohnungen, Hotel?

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00:00:53: slash eins a Lage.

00:00:55: und jetzt wünschen wir dir viel Spaß mit der Episode von heute!

00:00:58: Wird die Steuerfreiheit von Immobilienverkäufen jetzt doch abgeschafft?

00:01:03: Die Bundestagsfraktion von Bündnis Neunzig-Die Grünen hat einen Gesetzentwurf zur Abschaffung der zehnjährigen Spekulationsfrist vorgelegt.

00:01:12: Was würde das für den Mietwohnungsmarkt bedeuten und für Immobiliananleger?

00:01:17: Das ist unser Thema heute hier in einer Einzellage, und hier kommen die Fragen im Einzelnen!

00:01:22: Welche steuerlichen Regeln gelten aktuell für private Kapitalanleger?

00:01:26: Wie ist die Steuerfreie Veräußerung einzuordnen, spricht auch etwas für eine Steuervreiheveräuesserungen nach zehn Jahren.

00:01:33: Was würde mit dem Mietwohnungsmarkt passieren wenn die steuervreie Veröesserung entfällt?

00:01:38: Sollte es also alles bleiben wie es ist und wie ist die Einschätzung?

00:01:43: Bleibt es dabei?

00:01:44: Bleibt die steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren?

00:01:47: Die Antworten auf all diese Fragen und einige mehr findest du in dieser Episode der Einserlage.

00:01:51: Und jetzt wünschen wir dir spannende Inzeits- und gute Unterhaltung!

00:01:55: Viel Spaß!

00:02:01: Gemeinsam mit Berglässig Hotel Bodemeis, deinem Partner für Eigentumswohnungen Ferienwohnung & Hotel präsentieren wie euch die Einser Lage.

00:02:11: Das ist der Podcast um sich wissenschaftlich fundiert und unterhaltsam über neue Trends ökonomische Einordnungen und Strategien rund um die Immobilienwelt zu informieren.

00:02:20: An die Mikrofonen sind für euch eure Volkshörte.

00:02:22: Prof.

00:02:23: Dr.

00:02:23: Michael Vogt-Gländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft und Hauke Wackner, Projektentwickler aus Hamburg – das bin ich!

00:02:29: Moin und herzlich willkommen hier bei uns in einer USA-Lage.

00:02:31: Und heute geht es um ein Thema, dass uns natürlich jedes Mal wenn wir privat eine Wohnung oder eine Immobilie kaufen unter den Nägeln brennt.

00:02:39: Es gibt eine Anomalie im Wohnungsmarkt bzw für die Veräußerung nach zehn Jahren, wenn ich eine Immobilie selber und privat besessen habe.

00:02:49: Darüber wollen wir heute reden.

00:02:51: ob das ganze Thema jetzt tatsächlich endlich angefasst wird?

00:02:54: Und endlich ist dabei keine Erwartungshaltung im Sinne von hoffentlich machen sie es endlich sondern eigentlich reden wir seit ich weiß nicht wie langen jahren darüber dass wahrscheinlich irgendwann mal jemand seine gierigen Griffel in genau diese Sonderregelung rein rammt.

00:03:09: und Es ist passiert.

00:03:10: aber Wenn ich diesen Podcast jetzt alleine machen würde, dann würde das herzlich wenig sachlich werden.

00:03:16: Deswegen brauchen wir ihn, deswegen schätzen wie ihm für seine allseits bekannte und sehr, sehr ... Wie soll ich sagen?

00:03:24: Sachliche Positivität!

00:03:26: Das brauchen wir in diesem Thema und deshalb ist er hier Professor Dr.

00:03:30: Michael Erfugtlerner vom Institut der Deutschen Wirtschaft.

00:03:32: Mein lieber Michael!

00:03:35: Liebe Hauke, grüß dich!

00:03:36: Genau also die Streuervreiheit nach zehn Jahren Das ist eines der Themen, die immer mal wieder heiß diskutiert werden.

00:03:44: Und jetzt lass uns nochmal einsteigen und erstmal nur die Basis legen für die Diskussion – was sind denn eigentlich die steuerlichen Regeln aktuell für private Kapitaleinleger?

00:03:56: Genau!

00:03:56: Also es gilt das sogenannte Investitionsgutmodell,

00:04:00: d.h.,

00:04:00: natürlich muss die Miete versteuert werden, aber ich kann eben meine Kosten ansetzen.

00:04:07: So, das heißt ich kann eben normale Instandhalterskosten ansetzen.

00:04:11: Ich kann meine Schulzinsen ansetzen steuerlich und ich kann auch die Abschreibung ansetzen.

00:04:18: Das sind Bei Neubauimmobilien waren das drei Prozent.

00:04:22: Jetzt gilt aktuell über das Wachstumchancengesetz, ja die dekresive AFA von fünf Prozent.

00:04:28: im Bestand sind das zwei Prozent und gerade im Neubauer, das ist ja gerade für viele Investoren sehr interessant.

00:04:36: wenn man ein QNG Immobilie hat also KfW-Fürzig Standard plus QNG, also besonders nachhaltig dann kann man sogar unter bestimmten Bedingungen, weiteren Bedingung die Baukosten dürfen nicht so hoch sein.

00:04:50: Kann man nochmal in den ersten vier Jahren fünf Prozent zusätzlich abschreiben ja?

00:04:55: Das heißt man kann schon eine ganze Großteil abschreifen in den Ersten zehn Jahren und das ist eben spannend!

00:05:02: Dann kann man die Immobilie steuerfrei veräußern.

00:05:05: Die steuerfreie Veräußerung gilt aber auch nicht in allen Fällen sondern sie gilt nur dann, wenn man nicht gewerblich tätig ist.

00:05:13: Und die Gewerblichkeit wird meistens daran festgemacht wie viele Objekte man innerhalb einer bestimmten Zeit veräußert.

00:05:23: wer mehr als drei objekte innerhalb von fünf Jahren veräussert der gilt als gewerbig und das ist eine Grenze auf die viele Investoren natürlich achten dass Sie die nicht überschreiten damit sie eben von der Steuerfreiheit der Veräußerung profitieren.

00:05:38: Wie ist diese steuerfreie Veräußerung einzuordnen?

00:05:42: Also was soll das, warum eigentlich.

00:05:45: Wir wollen nachher auch nochmal, naja kommen wir dann später zu aber erst mal sozusagen macht das einen Sinn.

00:05:52: also ordne das mal ein!

00:05:55: Ich glaube, es ist schon eine Besonderheit.

00:05:57: Das muss man einfach sagen weil wir vor allen Dingen bei Aktien das nicht mehr in dieser Weise haben.

00:06:03: Wir hatten auch mal bei Aktierende Steuerfreiheit da war sogar nach einem Jahr also ein Jahr Halte Dauer.

00:06:09: dann konnte man steuerfrei veräußern.

00:06:12: Das ist bei Aktien abgeschafft worden.

00:06:14: Es gilt jetzt die Abgeltungssteuer, also twenty-fünf Prozent plus Soli je nachdem, die du dann zahlen musst.

00:06:22: und vor dem Hintergrund gibt es natürlich viele, die sagen naja warum haben wir das noch bei Immobilien?

00:06:29: Warum sind Immobilie hier privilegiert und es gibt diese Besteuerung?

00:06:35: Ich glaube es lohnt sich aber nicht genau.

00:06:40: keine Veräußerungsgewinnbesteuerung.

00:06:42: Aber ich glaube, es lohnt sich auch mal der Blick ins Ausland weil dann häufig gesagt wird naja im Ausland ist das ja auch so dass es eine Veräuserungs-Gewinnbesteierung gibt.

00:06:52: aber ich glaube der große Unterschied ist tatsächlich Es gibt zwar Veräuserungsgewinnbeteuerungen aber eigentlich nicht mit dem vollen Steuersatz wie das in Deutschland vorgesehen ist.

00:07:02: also was möchte die Bündnis Neunzig Grüne?

00:07:06: die sagen, wenn zukünftig nach ihren Vorstellungen dann eben noch veräußert wird.

00:07:12: Egal ob nach fünf Jahren oder nach fünfzehn Jahren.

00:07:15: Dann unterliegt das letztlich dem Grenzsteuersatz und den haben wir jetzt gerade ja nochmal erhöht.

00:07:21: also der könnte bis zu siebenundvierzig Prozent plus Soli sein.

00:07:25: Und das ist natürlich schon eine ganze Menge so Wenn man sich mal anschaut wie es in anderen Ländern geregelt.

00:07:30: da gibt's das schon Aber sehr unterschiedliche Regelungen.

00:07:35: Also es gibt durchaus auch den Fall der Steuerfreiheit, zum Beispiel in Belgien nach fünfzehn Jahren ist das so.

00:07:41: also die Spekulationsfrist länger dann kannst du steuerfrei veräußern.

00:07:46: In Frankreich gibt's sogenannte progressive Freibeträge umso länger du die Immobilie hältst umso geringer ist der Steuersatz.

00:07:55: Das heißt dass beginnt ab dem sechsten Jahr Und nach fünfzehn Jahren hast du dann eine Besteuerung von dreizehntkommar sechs Prozent.

00:08:03: Das ist natürlich ein himmelweiter Unterschied, ob du nur dreizehnkommare sechs Prozent der Veräußerungsgewinne besteuerst oder eben fünftig prozent inklusive Soli.

00:08:14: Und in Österreich gibt es eine sogenannte Immobilien-Ertragsteuer von dreißig Prozent.

00:08:19: Also das ist eher dann angeglichen an diese Abgeltungssteuer,

00:08:23: d.h.,

00:08:23: es gibt ein paar Schalbesteuerung von dreizig Prozent.

00:08:26: Ist natürlich auch viel klar aber es ist deutlich weniger als das jetzt vorgesehen ist bei Bündnis Neunzig Grüne die sich davon im übrigen Steuereinnahmen ich glaube von sechs Milliarden Euro pro Jahr versprechen.

00:08:39: Ja,

00:08:40: sechs Milliarden da kann man schon mal wieder neue Ministerialbeamte einstellen.

00:08:47: Da kannst du auch noch mal ein paar Deiner... Bekannten dann einstellen das ja nicht so schlecht.

00:08:53: Aber lass uns noch mal über, also ich meine offensichtlich gibt es ja auch eine Sinnhaftigkeit hinter der steuerfreien Veräußerung nach einer gewissen Zeit oder zumindest gibt es Eine sinnhaftigkeit die Steuer zu reduzieren je länger Die haltefrist ist.

00:09:08: Ich glaube dass Es sozusagen unisono Der geist der durch diese Regelungen in den unterschiedlichen ländern Zu zu verzeichnen Ist.

00:09:17: und die frage ist natürlich was spricht denn eigentlich dafür.

00:09:20: Es muss ja einen Grund geben, weshalb sich Gesetzgeber über sämtliche Länder hinweg irgendwann mal überlegt haben.

00:09:26: Wir müssen hier offensichtlich unsere Investoren in Immobilien anreizen möglichst lange die Immobilie zu halten.

00:09:35: Warum?

00:09:36: Genau

00:09:36: also es gibt verschiedene Argumente warum man eine steuerfreie Veräußerung braucht oder zumindest eine verminderte Besteuerung der Und ein Argument war immer schon, dass es natürlich auch um eine Bestörung von Scheingewinnen geht.

00:09:51: Also wenn du jetzt die Immobilie fünfzehn Jahre hältst und wir haben eben zwei Prozent Inflation pro Jahr dann kann man auch sagen na ja eigentlich real hast du mitunter ne deutlich geringere Wertzuwachs als das jetzt steuerlich erfasst wird.

00:10:07: also ist eine ähnliche Diskussion wie mit der kalten Progression im Einkommenssteuer-Tarif.

00:10:11: Du wächst automatisch in höhere Progressionsstufen, weil die Löhne mit der Inflation steigen aber du hast gar nicht mehr Kaufkraft.

00:10:21: Das ist ja da die Argumentation und hier kann man das genauso führen und sagen naja wenn die Immobilie jetzt eben nach fünfzehn Jahren dreißig Prozent mehr ist und die Inflasion war aber thirtyfünf Prozent eigentlich habe ich doch gar keinen Gewinn gemacht und trotzdem müsste ich den dann besteuern.

00:10:35: Das ist glaube ich schon auch ein wichtiger Punkt.

00:10:37: Ein zweiter vielleicht noch wichtigerer Punkt und du hast es ein bisschen angedeutet in deiner Frage, die Haltefristen haben eine extreme Beruhigung für den Markt.

00:10:48: also wenn Du keine Veräußerungsgewinnbesteuerung hast dann kannst natürlich viel mehr Transaktion ja vielleicht sowas wie Panikverkäufe und ähnliches geben.

00:11:01: Also stellen wir uns mal vor, wir hätten jetzt nicht diese steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren im Jahr zwanzig-zweiundzwanzig gehabt so dann hätte das natürlich durchaus dazu führen können in dem Moment wo die Zinsen dann anfangen zu steigen dass ganz viele Leute ihre Immobilien verkaufen und sagen mensch jetzt könnten die Preise fallen sie sind dann auch gefallen.

00:11:20: also verkaufen wird doch schnell und das könnte natürlich letztlich die Märkte viel stärker treffen und viel stärkert dazu führen, dass wir eben Preisrückgänge dann haben.

00:11:33: Das heißt der Markt würde dann deutlich zyklischer werden.

00:11:36: so haben wir eben jede Menge Anleger die dann sagen okay es ist jetzt blöd das die Preise vielleicht fallen.

00:11:42: aber ich will eben auch nicht riskieren da sich jetzt in die Besteuerung falle.

00:11:47: also lasse ich doch die Steuer frei.

00:11:50: also warte ich doch ab und halte Und ich meine für die meisten hat sich das ja auch entsprechend gelohnt.

00:11:56: Ein dritter wichtiger Punkt, das muss man eben auch sehen Steuervorteile für Vermieter kommen oftmals den Mietern zu Gute.

00:12:07: Es gibt ein spannendes Kapitel, das mir immer im Kopf bleibt aus der Expertenkommission Wohn-Immobilien.

00:12:17: Aus dem Jahr Nr.

00:12:17: und neunzig.

00:12:18: Damals noch mit Hans Werner Sinn unter anderem und Axel Börsch-Zupan.

00:12:23: Ich glaube Raffaelischen war auch dabei.

00:12:25: also viele bekannte Ökonomen Und die hatten einen Einkapitel überschrieben Der kluge Mann wohnt zur Miete.

00:12:30: Warum haben sie das gemacht?

00:12:31: Eigentlich weil die damals schon gesagt haben Es gibt viel mehr Steuervorteile für Vermieter.

00:12:38: Wir haben das Thema ja auch gemacht, aktualisiert quasi.

00:12:41: Warum lohnt es sich mehr in die Vermietung zu gehen?

00:12:46: Aber deren Schlussfolgerung war eben, naja wir haben eine große Anzahl an Vermietern und im Wettbewerb geben die diese Vorteile letztlich auch an die Mieter weiter.

00:12:55: Also es heißt das ist nicht unbedingt etwas was jetzt nur dem Vermieter zugute kommt sondern es kommt am Ende auch den Mietersugutte.

00:13:05: Genau!

00:13:05: Und das ja der Grund weshalb ich jetzt dein Haus kaufe und du meinst und wir es uns dann gegenseitig vermieten damit wir unter die klugen Mieterin geraten.

00:13:17: Das ist natürlich schon auch ein Wahnsinn, dass das eigentlich so sich eher lohnt.

00:13:21: Also das muss man hier nochmal herausstellen.

00:13:23: Das ist schon Thema.

00:13:26: Genau!

00:13:26: Das ja in Wahrheit den Kritikpunkt daran wie sehr man eigen genutztes Wohnen-Eigentum selbst genutzes Wohnentum so schlecht stellt.

00:13:35: aber dazu haben wir eine ganze eigene Folge gemacht.

00:13:37: könnt ihr bei uns jetzt ich glaube vor drei Folgen oder vier Folgen könnt ihr noch mal rein hören wenn euch das Thema interessiert warum der selbst Nutzer eigentlich der Dumme ist.

00:13:48: So hieß der Titel der Episode, lass uns noch mal reinschauen.

00:13:52: also die zehnjährige Besteuerung, also die Progressivität durch Inflation und so weiter.

00:13:59: das ist sozusagen eine Variante.

00:14:01: aber was würde passieren?

00:14:04: mit dem Mietwohnungsmarkt, wenn die steuerfreie Veräußerung wegfällt.

00:14:09: Also das hier ist das Horrorszenario was wir immer wieder diskutieren und sagen dann passt eigentlich meine ganze Rechnung nicht mehr so richtig weil auf dem Mal habe ich da Kosten drin, die habe ich so nicht mit kalkuliert beziehungsweise die Attraktivität schwindet doch erheblich.

00:14:23: aber was macht es auch mit dem Markt?

00:14:25: So wenn ich jetzt keinen Anreiz mehr habe zu sagen Dauer bis zehn Jahre ist es in Deutschland im Moment.

00:14:33: Welche Rückkopplungseffekte hätte das auf dem Mietwohnungsmarkt?

00:14:36: Naja, es führt natürlich dazu dass du weniger Anreize hast in Immobilien zu gehen.

00:14:42: Das heißt, man muss natürlich anders kalkulieren.

00:14:45: Also nehmen wir mal an das was die Grünen da wird vorschlagen, dass würde kommen und du musst daher die Hälfte deiner Veräußerungsgewinne abführen.

00:14:53: so dann macht das natürlich erheblich etwas mit einer Rendite Kalkulation Die Rendite fällt deutlich nach unten.

00:15:01: Dann wäre natürlich die Konsequenz, wenn es weniger Anreize gibt als weniger Investoren gibt.

00:15:10: Das muss ein Ausgleich geben damit der Markt weiterhin attraktiv sind und das wäre die Mieten müssten steigen.

00:15:16: Das heißt du müsstest irgendwo hättest einen größeren Druck auf die Miten.

00:15:20: So und das ist aber dann aus regulatorischen Gründen nicht möglich.

00:15:25: Du hast die Mietpreisbremse, du hast die Bestandsmietenregulierung da gibt es also gar nicht so viele Anpassungsmöglichkeiten wie du das irgendwie kompensieren kannst.

00:15:35: Also heißt es, du hast im Endeffekt noch mehr Knappheit im Markt und dann muss man gucken.

00:15:42: Dann könnten wir vielleicht sagen okay diejenigen, die das jetzt haben und die dann vielleicht verkaufen vielleicht einen Selbstnutzer.

00:15:50: aber das ist ja auch schwierig in Deutschland weil eben viele Menschen gar nicht das Eigenkapital haben nicht die finanziellen Ressourcen haben zu kaufen.

00:15:57: also irgendwo forciest Du damit die Knabheit.

00:16:01: Und das ist eigentlich auch der spannende Punkt, den wir ja auch haben.

00:16:06: Wir haben in dieser Folge zur Vergleich Selbstnutzung und Vermietungen.

00:16:10: Da habe ich gesagt es kann kein Weg sein jetzt die Vorteile für die Vermieter zu nehmen weil in der jetzigen Situation führt das einfach zu neuen Verwerfungen.

00:16:20: Wir haben ja jetzt nicht so den Markt, dass alle sagen wir wollen Immobilien kaufen.

00:16:24: also das hättest du vielleicht in den zwei tausend Zehnerjahren irgendwo sagen können.

00:16:30: aber auch da wäre es schon schwierig geworden und wir müssen einfach auch sehen wir haben letztes mal ja am Rande über die Bestandsmietenregulierung und was alles auslöst macht Im Endeffekt kann man sagen, diese ganzen... steuerlichen Vorteile, die wir Vermietern gewähren.

00:16:51: Die sind irgendwo ein Substitut für die Mietregulierung.

00:16:55: also nur weil ich die steuerliche Vorteile habe ziehe ich doch genügend Menschen in den Mietwohnungsmarkt als Investor dass es hier ein ausreichendes Angebot gibt.

00:17:05: wenn ich jetzt anfange die Besteuerung hier deutlich zu verschärfen dann werden wir erst recht so einen exodus der Kapitalanleger und der Vermieter erleben sondern forcieren wir damit eben Knappheit.

00:17:18: Und es ist ganz interessant, ich habe mir das letztens nochmal angeschaut wir haben ja erstaunlich niedrige Mietrenditen in Deutschland.

00:17:25: Wir haben wenn wir im Bestand schauen Top sieben Standorte haben wir durchschnittlich drei Komma Drei Dreikommer vier Prozent mit Rendite.

00:17:35: Das heißt dass Verhältnis zwischen Miete und Kaufpreis ist relativ Klein, Mieten sind im Verhältnis zum Kaufpreis relativ gering.

00:17:47: Wenn du mal auf London schaust oder auf Paris schaunst da sind die Mietrenditen teilweise bei vier fünf Prozent.

00:17:56: Das heißt die Mieten in dem Verhältnissen zu den Kaufpreisen deutlich höher.

00:18:01: Und das ist letztlich notwendig, weil eben diese steuerliche Substitut, die steuerlichen Unterstützung quasi für die Investoren fehlt.

00:18:10: Du hast in vielen Ländern also Großbritannien zum Beispiel gibt es gar keine Affa führt aber einfach dazu dass dann die Mieten entsprechend stärker steigen weil sonst lohnt es sich nicht so und ich glaube diesen Zusammenhang muss man eben sehen.

00:18:22: und solange wir eben diese Regulierung der Mieten haben, solange sind wir eigentlich auch darauf angewiesen das Steuerlicht zu unterstützen heißt aber natürlich auch im Umkehrschluss.

00:18:34: Das ist eine ganz massive Subventionierung der Meter die wir eigentlich durch das System machen Wenn wir das mal alles zusammenfassen, wir machen es dem selbst Nutzer schwer.

00:18:43: Wir fördern den Mieter auf breiter Front und natürlich kann man hinterfragen ist das so richtig?

00:18:50: Wäre das bessere System dann nicht tatsächlich zu sagen wir liberalisieren den Miedwohnungsmarkt und besteuern dann eben auch ordentlich?

00:18:58: aber Es geht nicht das eine oder ohne das andere.

00:19:01: Ja, aber es ist noch ein wichtiger Hinweis weil natürlich die grüne Fantasie hier mal wieder nur die zusätzlichen Steuereinnahmen sieht und wieder nicht versteht genauso wie bei der Mietpreisregulierung dass Gas Gegenteil von dem erreicht wird was sie eigentlich wollen.

00:19:15: es wird hier nicht der böse Kapitalanleger getroffen sondern in letzter Konsequenz der Miete.

00:19:20: vergleich zu London und Paris glaube ich ist deshalb ein bisschen nicht ganz richtig, weil man von beiden Metropolen nicht behaupten kann dass sie einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt haben oder?

00:19:32: Ja aber es sind tatsächlich auch andere europäische Metropole wo wir diese höheren Mietrenditen haben.

00:19:39: Also das ist tatsächlich ein Fakt.

00:19:43: Und ja, vielleicht lohnt es sich das noch mal empirisch auch herauszuarbeiten.

00:19:48: Womit hängt das zusammen?

00:19:49: Das ist aber ein größeres Forschungsvorhaben.

00:19:51: Aber alleine in der Deskription siehst du schon dass die Mietrenditen im Ausland häufig höher sind gerade in den Ländern wo dann eben auch durchaus wie Großbritannien Wo eben auch mehr Freiheiten bei der Mietgestaltung sind.

00:20:06: also die eigentliche Absurdität dieser Steuer Konstruktion ist ja meiner Meinung nach hängend jedenfalls.

00:20:14: Wir haben sowohl was die Preisbildung des Produkts angeht, also nennen wir es Miete als auch in der Renditegestaltung des Projekts durch die Steuerbelastung.

00:20:29: Haben wir eigentlich an beiden Seiten nur Spielrahmen, die beide hochgradig reguliert sind.

00:20:37: das heißt zeigt sich hier wie an fast keinem anderen Beispiel, wie sehr dieses Produkt eingekesselt ist oder überhaupt dieser Markt eingekasselt ist in die Regulatorik.

00:20:50: Und gerade deshalb finde ich müsste unbedingt mehr Expertise in die Politik wenn es darum geht die Effekte abzuschätzen Wenn ich entweder an der Preisschraube drehe oder an der Renditenschraube, weil irgendwo müssen sich diejenigen dies machen sollen ja noch bewegen.

00:21:06: So dass dabei auch mehr rauskommt als ich reingesteckt habe.

00:21:09: also das war schon mal die Vereinbarung in dieser Marktwirtschaft.

00:21:14: Was glaubst du, also sollte dann alles so bleiben wie es ist?

00:21:17: Ist das der Optimalfall einfach um sozusagen die Rendite nicht gen Null zu treiben und noch Menschen zu motivieren.

00:21:24: Zu investieren?

00:21:25: oder müssten wir sogar eigentlich sagen steuerfreie Veräußerung schon nach acht Jahren?

00:21:29: würde das was bringen?

00:21:31: oder müsste man nicht für diejenigen die zehn Jahre halten die AverExpost noch erhöhen?

00:21:37: Sollte es so bleiben wie es ist oder gibt es vielleicht sogar auch gute Anpassungen, die am Ende vielleicht ja sogar den Mietwohnungsmarkt zur Gute kommen?

00:21:45: Also ich glaube wenn wir jetzt den Weg beschreiten würden einer vorsichtigen Liberalisierung das wird zum Beispiel im Bestandsmieten etwas mehr Steigerungsmöglichkeiten lassen.

00:21:56: Zum Beispiel neben einem an wir reduzieren oder schaffen die Kappungsgrenzen ab und schaffen ist dass eben Indexierung Standard wird quasi beim Mietverträgen.

00:22:08: Dann könnte man schon überlegen, an der einen Stelle auch nachzuschärfen bei der Besteuerung und ich würde das aber nicht über eine Veräußerungsgewinnbesteuerungen machen sondern Ich würde das tatsächlich über eine Buchwertfortschreibung machen.

00:22:21: also es ist tatsächlich ja schon Es gibt absurde Steuerideen die sich nur dadurch rechnen dass es eben diese steuerfreie Veräuterung plus die Abschreibung gibt.

00:22:31: Also auf Social Media finde ich jetzt zum Beispiel ganz viele Posts, die sagen Mensch wenn jetzt Eltern ihre Immobilie an die Kinder vererben wollen.

00:22:39: Die sollen sie doch bitte schön nicht verschenken sondern die sollen die verkaufen über ein Verkäufer.

00:22:45: also gibt es so innerfamiliere Darlehen und die Idee dahinter ist naja wenn ich eben die Immobilien verkaufe dann kann ich wieder sofort von hundert Prozent abschreiben Und das ist ja auch die Idee dieser Ehegattenschaukel.

00:22:59: Auch das hast du bestimmt schon mal gehört, also Übertrag nach zehn Jahren bitte an deinen Ehepartner!

00:23:05: Der Vorteil ist er kann dann wieder von hundert Prozent abschreiben und damit eben höhere Abschreibung wieder realisieren.

00:23:12: Da muss man natürlich sagen, das ist auch irgendwo missbräuchlich und zeigt eben auch diese Problematik.

00:23:19: Hätten wir jetzt eine Buchwertfortschreibung?

00:23:21: Das heißt wenn ich jetzt sechzig Prozent abgeschrieben habe und verkaufe dann kann der Käufer eben nur von diesen Sechzig-Prozent abschreiben.

00:23:31: er führt diese Abschreibung quasi fort.

00:23:33: klar Wenn es da ne Sanierung gibt und ne Werterhöhung Dann gibt's auch wieder neue Abschreibungsmöglichkeiten weil das ja wieder Neuerwert geschaffen worden.

00:23:41: Aber ich führe diese Buchwert-Fortschreibung ein.

00:23:44: Ich glaube, das wäre tatsächlich eine Maßnahme die auch mehr Besteuerungen schafft weil dann natürlich manche Steuerkonstruktionen nicht möglich sind und weil für den der Käufer vielleicht auch eine gewisse geringere Zahlungsbereitschaft hat zu kaufen.

00:24:01: aber das wäre durchaus sinnvoll.

00:24:03: Alternativ könnte man sagen ähnlich wie in Frankreich Freibetrag ein, man könnte ja auch sagen wir erweitern das und sagen okay nach zwanzig Jahren ist es steuerfrei.

00:24:15: wenn du noch fünfzehn jahren verkaufst dann zahlste ihm eine kleine steuer.

00:24:19: Das wäre sicherlich auch noch akzeptabel aber im zweifelsfall würden wir's denn einfach so lassen.

00:24:27: ich finde eine erhöht.

00:24:29: also jetzt mal zu der zu der ehegarten schaukel oder ehegotten split schauke wie haste sie genannt?

00:24:35: Wie heißt die korrekt?

00:24:35: Du weißt was ich meine also der hin-und herverkäufe

00:24:38: Schaukel ist das doch

00:24:40: So, weil du sagst es ist missbräuchlich.

00:24:43: Das ist halt eine Auslegung der jenigen Möglichkeiten die ich habe und das ist ja schon auch das Spiel dass der Markt mit der Besteuerung spielt.

00:24:52: Dass man sagt okay der Markt versucht hier irgendwie eine Entlastung zu finden und immer wendiger und kreativer als die Gesetzgebung und das sind natürlich auch.

00:25:01: genau ist das Delta wo man dann doch noch ein bisschen Geld verdienen kann bevor es dann auch geschlossen wird Weshalb wir ja immer wieder auf diese Geschichte gucken und sagen, wird denn diese zehnjährige Halte frisst mit der Steuerfreien Veräußerung irgendwann abgeschafft.

00:25:15: Aber also ich tue mich schwer damit... Aber es ist

00:25:18: nicht im Sinne des Gesetzgebers

00:25:21: oder

00:25:21: der Idee der Besteuerungen?

00:25:23: Das verstehe ich alles.

00:25:24: aber deswegen ist das kein Missbrauch.

00:25:27: Und wir müssen da auch aufpassen dass wenn ich in dieser Diskussion geraten weil dann sind wir schnell wieder bei so Themen wie Cum-Ex Da haben wir gesagt das ist zwar legal aber nicht legitim.

00:25:37: Und mit der Legitimitätsdiskussion, also ich finde ja auch nicht gut was da gelaufen ist.

00:25:42: Aber es war zu dem Zeitpunkt, war's grau bis legal und das war vom Gesetzgeber nicht gewollt Aber es war möglich.

00:25:51: So, da hatte Gesetzgeber in Wahrheit gepennt.

00:25:53: Trotzdem hat man hinterher jemand an die Wand gestellt der die Möglichkeiten genutzt hat und ich finde wir müssen da sehr klar trennen.

00:25:59: In einem Rechtsstaat gibt es Regelungen Die sind nicht ganz trennscharf Und wenn man dann eine Lücke findet Dann muss die Nutzung auch möglich sein ohne dass Man gleich diskreditiert wird in einer Form von.

00:26:11: das ist aber missbräuchlich Nicht im Sinne des gesetzgebers absolut aber er denkt ja auch viele andere Sachen nicht zu Ende.

00:26:16: also nutze Ich die Paragrafen wie sie sind

00:26:19: Das ist richtig.

00:26:19: Also von der Wortwahl her, ich bin bei Cum-Ex nicht so tief drin in der juristischen Prüfung.

00:26:26: Ich glaube das schon... naja okay aber okay missbräuchlich es zu weitgehend aber es ist nicht in der intendierten Weise angewendet.

00:26:36: So würde ich vielleicht sagen und deswegen finde ich die Buchwertfortschreibung da eigentlich sehr sachlogisch, dass du es einfach sagst und das macht dir auch keinen Sinn.

00:26:46: Also warum habe ich jetzt mehr Abschreibungsmöglichkeiten?

00:26:49: Nur weil das in neuer Hand ist.

00:26:52: Die Immobilie ist ja die gleiche!

00:26:54: Und warum ist jetzt auf einmal der Wertverlust oder die Abschreibung höher, nur weil ich einen neuen Besitzer habe?

00:27:01: Oder einen neuen Eigentümer habe.

00:27:03: Na

00:27:04: ja

00:27:04: wenn ich mal in den Sinn des Gesetzgebers einsteige dann macht es natürlich Sinn, wenn ich die Immobilie veräußere dass sich dann auch wieder Abschreibungsmöglichkeiten habe.

00:27:13: das das innerhalb einer Ehe passiert war jetzt irgendwie nicht die Idee Aber oder innerhalb einer Partnerschaft das war nicht die Idee.

00:27:20: Das ist alles sofort okay, aber dass ein neuer Eigentümer wieder die Möglichkeit hat auch abzuschreiben macht ja durchaus Sinn weil der soll ja auch in den genuste Abschreibungen kommen wenn er gerade erst gekauft hat.

00:27:33: Weil sonst würde für den Bestand gar nichts mehr zustande kommen.

00:27:36: an Abschreibung.

00:27:38: Mitunter kann das passieren, wenn man eben sagt die Immobilie ist ja zum Beispiel schon vollständig abgeschrieben.

00:27:43: Das äußert sich natürlich irgendwo in den Preisen.

00:27:45: Das ist ganz klar.

00:27:46: und wenn ich dann wieder saniere, klar, dann kann ich das wieder neu abschreiben.

00:27:51: Ja aber

00:27:53: es ist schön dass wir nicht immer einer Meinung.

00:27:58: Im Sinne des Gesetzgebers glaube ich macht es total Sinn auch einem neuen Eigentümer die Möglichkeit zu geben abzuschreiben so und dass das dann ausgenutzt wird, okay.

00:28:08: Oder also ausgelegt wird im Sinne von ja aus.

00:28:11: genutzt ist ja es ist genutst.

00:28:13: Also jetzt mal nicht in der negativen Kronotation dieses Wortes.

00:28:15: Gut aber jetzt lass uns nochmal ganz kurz in da reinschauen.

00:28:18: wie ist die politische Debatte aktuell?

00:28:20: Ich meine Bündnis neunzig die Grüne, dass ich mit denen jetzt irgendwie nicht auf einer Linie schwinge.

00:28:26: Das ist hinlänglich bekannt.

00:28:29: Aber sie haben diese hysterische Idee jetzt eingebracht.

00:28:32: als Gesetzesentwurf Schreiben sechs Milliarden zusätzliche Steuereinnahmen dran und sagen, jetzt kommt das alles.

00:28:40: Was glaubst du?

00:28:41: Kommt es oder gibt es genug ökonomischen Sachverstand der hinterher auch die Effekte bewerten kann damit dieser Schwachsinn nicht kommt?

00:28:50: Also wichtig ist ja Bündnis neunzig Grüne sind in der Opposition und in der opposition können wir immer ganz viel verlangen und ganz viele Ideen einbringen.

00:29:01: In der Bundesregierung ist das aus meiner Sicht kein großes Thema und das hat ja einen wichtigen Grund auch.

00:29:06: Das ist etwas, was erst langfristig Steuereinnahmen generieren kann.

00:29:11: Also du kannst es eigentlich nicht rückwirkend einführen.

00:29:14: Ich glaube, die Grünen hatten sogar diese Idee mit drin, dass du's jetzt rückwirkend machst...

00:29:18: Was in Übrigen entschuldigt ist, dass ich dir da ins Wortfalle für den Rechtsstaat eine Katastrophe ist, das immer mehr auf diese Ideen gekommen wird, dass man sagt, ah, das könnten wir auch rückwerken machen!

00:29:28: Nee ne liebe Leute.

00:29:29: also ein bisschen Rechtstaatlichkeit muss hier schon so viel politischer Fingerzeig muss an dieser Stelle möglich sein.

00:29:37: Also

00:29:38: das ist eine Katastrophe.

00:29:39: Ich glaube auch nicht, dass das durchkommen würde.

00:29:42: also da könnte das Verfassung oder würde wahrscheinlich das Verfassungsgericht intervenieren.

00:29:47: Das heißt es ist eher etwas was in Zukunft wirkt und dann natürlich wovon aktuelle Bundesregierung auch nicht viel hat.

00:29:54: und ich glaube auch, dass die klug genug sind zu sagen ja das ist in der jetzigen Situation wo jetzt gerade ohnehin knapp ist im Wohnungsmarkt eher das Problem haben, dass wir zu wenig Angebot als zu viel Angebot haben.

00:30:09: Ob es grundsätzlich nicht kommt, das wage ich jetzt nicht zu sagen.

00:30:14: Wir haben in vielen Sondierungspapieren immer wieder die Idee kennengelernt, dass es gesagt wurde wir müssten daran.

00:30:23: Es kann irgendwann durchaus passieren aber ich glaube nicht, dass das in nächster Zeit kommen wird.

00:30:29: so viel vorweg und ich meine das macht es dann vielleicht auch noch mal interessanter Jetzt in den Immobilienmarkt zu investieren und sozusagen nutze ich diese Möglichkeiten nochmal.

00:30:38: Aber wie gesagt, wenn es dann kommt, muss man zumindest gewährleisten.

00:30:44: Das ist jetzt keine Überbesteuerung der Immobilien-Gewinne gibt sondern dass es dann zumindest vergleichbar ist mit dem was wir eben bei der Abgeltungssteuer haben.

00:30:55: also eine Besteuerungen zum persönlichen Grenzsteuersatz wäre wirklich ne Katastrophe.

00:31:01: das würde dann in die völlig gegenläufige Richtung wirken.

00:31:04: Wenn dann eher vielleicht ein Modell wie in Frankreich

00:31:08: Sehr, sehr gut.

00:31:09: Dann hetzen wir an dieser Stelle nicht weiter und hoffen auf den ökonomischen Sachverstand des Gesetzgebers und dass sich auch eine SPD nicht einrollen lässt von seiner grünen Fantasie weil da wäre ja durchaus dann reale Gefahr dar.

00:31:22: Und das die beiden sich manchmal viel näher sind als uns allen lieb ist haben wir ja eine Vergangenheit leider auch immer wieder bemerkt.

00:31:28: insofern Danke dem Michael für die sachliche Betrachtung dieses Themas.

00:31:34: Ich danke dir da draußen für das Interesse an diesem Thema, für den Fall dass wir eine Frage nicht bearbeitet haben denn schreib sie uns bitte gerne.

00:31:41: die E-Mail Adresse findest du in den Show Notes und wenn du noch zwei Sekunden hast dann bitte abonnier uns ganz egal wo du uns hörst und ein Kommentar wird uns auch helfen auch auf YouTube wie immer du magst.

00:31:51: es dauert echt nicht lang und wird uns sehr sehr helfen.

00:31:53: In diesem Sinne macht es gut!

00:31:56: Und wenn ihr mögt sind wir nächste Woche Donnerstag wieder für euch da.

00:31:59: bis dahin Tschüss!

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