#289 Fegt der Silver-Tsunami den Immobilienmarkt weg?

00:00:00: Diese Episode wird unterstützt vom Berglässig-Hotel Bodenmeiß.

00:00:04: Eigentumswohnung, Ferienwohnungen, Hotel?

00:00:06: Wer in Immobilien investiert muss ich normalerweise entscheiden im Berglässig-hotel Bodemais nicht!

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00:00:50: Und alle weiteren Informationen findest du unter berglässich.de.

00:00:53: slash eins a Lage – jetzt wünschen wir dir viel Spaß mit der Episode von heute.

00:01:16: Einzelnen.

00:01:17: Woher kommt der Begriff Silver Tsunami eigentlich?

00:01:19: Wie sind die demografischen Perspektiven für Deutschland, wenige Eintritt in den Arbeitsmarkt, mehr Sterbefälle.

00:01:25: werden die Immobilienpreise also nachgeben?

00:01:28: Welche Unterschiede gibt es in der demografischem Entwicklung national und welche Schlussfolgerungen lassen sich daraus für unsere Anleger

00:01:36: ziehen?".

00:01:36: Die Antworten auf all diese Fragen und einige mehr findest du in dieser Episode der Einserlage!

00:01:41: Und jetzt wünschen wir dir spannende Insights Gute Unterhaltung, viel Spaß!

00:02:09: An die Mikrofonen sind für euch eure Volkshörte Prof.

00:02:12: Dr.

00:02:12: Michael Vogtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft und Hauke Wackner, Projektentwickler aus Hamburg.

00:02:17: Das bin ich.

00:02:18: Moin und herzlich willkommen hier bei uns in der Einzellage, der Immobilien Podcast!

00:02:21: Und heute reden wir über etwas von dem wir wissen das es kommen.

00:02:25: überall wurde diskutiert schon längst ist es überall rauf und runter analysiert.

00:02:29: aber was macht es eigentlich mit dem Immobilianmarkt?

00:02:32: Darüber wollen wir heute reden uns mal über die Statistiken beugen und die ganzen Zahlen ins rechte Lichtrücken bzw Verstehbar machen und dafür brauchen wir ihn.

00:02:42: Dafür haben wie ihn nun endlich wieder hier bei.

00:02:46: Herzlich willkommen, Professor Dr.

00:02:47: Michael Frucklerner vom Institut der Deutschen Wirtschaft.

00:02:49: Mein lieber Michael!

00:02:51: Hallo liebe Hauke, grüß dich!

00:02:52: Also das Silber-Tsunami, der den Immobilienmarkt komplett sprengt... Das ist die Theorie.

00:03:00: und ob es eigentlich so ist.

00:03:01: aber vielleicht fangen wir mal am Anfang an.

00:03:04: woher kommt der Begriff Silber Tsunami eigentlich?

00:03:07: Es hört sich ja fast ein bisschen martialisch an als wäre das eine Riesenwelle aus alten Menschen.

00:03:15: Also die Visualisierung vor dem kreativen Dauge ist auch gar nicht so freundlich, ehrlicherweise.

00:03:20: Aber erzähl woher kommt's?

00:03:22: Ja tatsächlich glaube ich dass der Begriff an sich wahrscheinlich die größte Leistung schon dieses Beitrags war Denn das ist etwas was seitdem immer wieder in der Presse aufgegriffen wird.

00:03:34: und Ich glaube weil dieser begriff silber tsunami einfach irgendwie einprägsam ist unter viele so diese Die CD haben da passiert etwas fundamental neues.

00:03:44: Tatsächlich muss man sagen, beschreibt das eigentlich etwas was wir schon seit längerem kennen.

00:03:50: Aber nichtsdestotrotz ich merke auch immer bei Vorträgen.

00:03:54: Meistens stellt irgendeiner die Frage, was ist denn jetzt mit dem Silver Tsunami?

00:03:58: Was ist da mit der Demografie?

00:04:00: und wird das dann die Immobilienmärkte tatsächlich so stark verändern wie es teilweise suggeriert wird.

00:04:07: Also dieser Begriff kommt eigentlich von einer Analyse einiger Autoren.

00:04:11: ich weiß gar nicht den Namen aber ist zum ersten Mal veröffentlicht wurden auf der Plattform Jakasa.

00:04:17: Das ist eine Maklerplattform.

00:04:19: Das ist jetzt auch nicht die Plattform wo jetzt die größten Forschungspapiere vorgestellt werden, aber die haben was ganz Nettes gemacht.

00:04:27: Die haben nämlich Zensos-Daten analysiert und sie haben sich angeguckt, wem gehören eigentlich die Immobilien in Deutschland?

00:04:33: Und dann haben Sie festgestellt, naja also die Babyboomer Generationen, also diejenigen, die zwischen sixundvierzig und vierundsechzig geboren sind, die besitzen heute einen erheblichen Teil des deutschen Wohneigentums.

00:04:46: Und wenn man dann mal hochrechnet, also von den vierzehn Millionen Immobilien im Wohneigentum gehören denen etwa vier Komma acht Millionen.

00:04:54: So und wenn man jetzt eben weiter rechnet und sagt na ja die Baby boomer Generation liegt jetzt in Rente und irgendwann werden sie versterben das heißt zwischen zwanzig vierzigundzwanzig fünfzig da müsste eine wahnsinnige Immobilienschwämme kommen Und diese Immobilien-Schwämme, die könnte dann tatsächlich im Sinne eines Tsunamis quasi den Immobilienmarkt komplett umkrampeln.

00:05:17: Das ist so die Idee, die dahinter steht.

00:05:20: also wir haben momentan eine große Knappheit an Immobilie.

00:05:24: aber zukünftig wenn eben die nächsten Generationen ja auch entsprechend kleiner sind dann könnte das dazu führen dass einfach auf einer kleinere Nachfrage ein großes Angebot trifft Und das würde dann eben die Immobilienmärkte grundlegend verändern.

00:05:40: Das steht hinter dieser

00:05:41: These.".

00:05:42: D.h.,

00:05:42: die Markler werden sich das wahrscheinlich angeguckt haben unter dem Gesichtspunkt Perspektive für unseren Markt, weil Transaktion ist ja deren Markt und dann aber auch Gewinnperspektive.

00:05:52: wie viele Käufer gibt es zukünftig noch?

00:05:54: Was ja wahrscheinlich den Markler auch am meisten interessiert... Aber dann lass uns mal reinschauen in die Demografie!

00:05:59: Wie sind die Perspektiven für Deutschland?

00:06:02: Viel diskutiert Jeder kennt diese Demografie, die auf dem Kopf steht.

00:06:06: Oben ganz fett und unten ganz oder eine Demographie Pyramide, die auch im Kopf steht so jetzt oben ganz Fett und unteren ganz dünn.

00:06:15: ist das immer noch so?

00:06:16: Oder ist es eigentlich gar nicht mehr so?

00:06:19: Lass uns mal in die Daten schauen um zu sehen was denn dran ist an der Angst oder der Chance.

00:06:26: Also das Schamante in Demografie ist ja, dass es im Wesentlichen drei Faktoren sind die ausschlaggebend.

00:06:33: Das erste ist natürlich die Geburtenrate und bei der Geburtonrate wissen wir alle da tut sich nicht viel.

00:06:38: also durchschnittlich hat jede Frau in Deutschland eins Komma vier Kinder so und das bedeutet alleine durch die Zahl der geburten wird man Die Bevölkerung nicht konstant halten können.

00:06:50: Ja, das heißt ein steht auf jeden Fall schon mal eine Lücke.

00:06:53: Auf der anderen Seite haben wir die Lebenserwartung, die natürlich eine große Rolle spielt.

00:07:00: Wir werden durchschnittlich immer älter.

00:07:02: Es ist im Moment ein bisschen die Diskussion.

00:07:05: Gibt es durch Corona vielleicht so einen kleinen Knick oder ähnliches?

00:07:08: Aber im Großen und Ganzen sagt man alle dreißig Jahre werden wie etwa drei Jahre älTER.

00:07:14: Die Lebenserwartung ist etwas was auf jeden Fall ... Eindämpft, was die Gesamtbevölkerung angeht aber quasi nicht aufhalten kann.

00:07:25: So und daraus ergibt sich so eine jährliche Lücke aktuell von vierhundert bis fünfhunderttausend Menschen pro Jahr, damit die Bevölkerung tatsächlich konstant gehalten wird durch Zuwanderung aufgefangen werden muss.

00:07:40: Das ist eigentlich der Part der Demografie, der am schlechtesten prognostiziert wird.

00:07:47: Ganz einfach deswegen, weil Zuwanderung natürlich sehr volatil ist.

00:07:49: Da gibt es jede Menge Einflussfaktoren.

00:07:51: Da gibts Flüchtlingswanderungen, da gibts Arbeitsmarktzuwandererung... ...da gibts Konkurrenz unter den Ländern und schlichtweg vielleicht auch Präferenz-Fragen.

00:08:02: Ziehen die Leute lieber nach Deutschland oder nach Frankreich oder nach Großbritannien?

00:08:06: Das lässt sich eben schwer prognostizieren!

00:08:10: So und was hier beschrieben wird ist natürlich schon etwas, was sehr relevant ist.

00:08:16: Also wir haben uns wenn wir das mal anschauen für den Arbeitsmarkt zwanzig sechsundzwanzig.

00:08:21: was jetzt das Thema Baby Boomer angeht dann sehen wir jetzt aktuell dass etwa eins Komma fünf Millionen Menschen in den Arbeits Markt reinkommen neu rein kommen Und etwa zwei Millionen ausscheiden.

00:08:34: Das heißt Wir Haben im Moment Dadurch Außen plus, was eben den Arbeitsmarkt angeht.

00:08:41: Wenn wir das aber mal fortschreiben bis zum Jahr im Jahr oder im Jahr ist, dann haben meine Kollegen schon berechnet und wir das kumulieren.

00:08:47: Da haben wir tatsächlich eine Situation, dass nur neun Komma acht Millionen Menschen dazukommen und etwa vierzehn Millionen ausscheiden.

00:08:55: So und die, die ausscheiden werden natürlich irgendwann auch tatsächlich versterben oder werden ihre Immobilien vererben oder verschenken.

00:09:04: Und dadurch ergibt sich natürlich auch ein gewisser demografischer Druck.

00:09:08: also man kann davon ausgehen aktuell ist der Arbeitsmarkt mehr oder weniger ausgeglichen bzw es kommen noch mehr Menschen rein in den Arbeitsmarkt als Ausscheiden.

00:09:17: Aber schon ab zwanzigdreißig dreht sich das und Richtung zwanzichvierzig-zwanzigfünfzig, da ergibt sich jedes Jahr quasi ein Gap noch zusätzlich von drei bis vierhunderttausend Euro... äh dreihunderttaussend Menschen.

00:09:31: Entschuldigung!

00:09:34: Und das kommt eben hinzu zu der normalen Geburtenentwicklung und Sterbientwicklung.

00:09:41: Ja?

00:09:41: Das heißt, da baut sich natürlich demografisch einiges auf Und das ist schwer aufzufangen.

00:09:48: Ist im Übrigen natürlich gerade für das Thema Arbeitsmarkt so ein Riesenthema, also es gibt viele Forscher die sagen unser großes Problem aktuell ist dass das arbeitskräfte Potenzial runtergeht und damit wird tendenziell auch das Wirtschaftswachstum runtergehen.

00:10:03: Und deswegen sagen viele, wir müssen uns eben auch um Zuwanderung bemühen.

00:10:08: Ohne Zuwänderung wird es sehr schwierig tatsächlich das Wirtschaftswachstum hochzuhalten bedeutet aber natürlich Wir wollen Menschen nach Deutschland holen die hier arbeiten.

00:10:19: Es geht nicht um die reine Flüchtlingszuwanderungen Sondern es geht vor allem um Arbeitsmarktzuwandlung.

00:10:24: Okay Aber wenn du schon sagst es gibt weniger Eintritte in den Arbeitsmarkt Gleichzeitig wird mehr gestorben Dann ist natürlich die Zahl derjenigen, die tatsächlich dann das frei werdende Immobilienpotenzial zu kaufen.

00:10:39: Weil sie eine Finanzierung kriegen und all den ganzen Pippa-Po auch kleiner.

00:10:44: Dann haben wir natürlich eigentlich das Thema ganz klassisch Angebot und Nachfrage.

00:10:48: hier verschiebt sich was mehr Angebot weniger nach Frage einfach demografisch schon werden dann also die Immobilenpreise nachgeben?

00:10:54: Ja, dass es tatsächlich keine neue These sondern das ist ne These, die es auch häufiger schon in der Literatur gibt.

00:11:01: Wir sind ja auch ein volkswirtschaftlicher Podcast.

00:11:04: Der eine oder andere Hörer, der vielleicht sich mit Volkswirtschaft beschäftigen musste oder durfte, hat es sicherlich schon mal über den Namen MENKU gestolpert.

00:11:13: MENCU war jemand der Regierungsberater in den USA und der aber auch sehr bekannte Lehrbücher geschrieben hat – Grundzüge der VWL Und der hat tatsächlich in den achtziger Jahren schon mal eine ähnliche Hypothese herausgegeben.

00:11:27: Der sagte nämlich, wenn wir jetzt zunehmend Menschen haben die in die Rente gehen und weniger nachkommen dann wird es in den USA einen starken Immobilienpreisverfall geben.

00:11:38: Ich weiß gar nicht mehr was er gesagt hatte aber er hatte In seinem Modell dann gesagt, naja wenn wir jetzt von der Mitte der achtziger Jahre bis Mitte der zweitausender Jahre schauen.

00:11:47: Dann werden die Preise um ich glaube zwanzig oder dreißig Prozent nachgeben aufgrund dieser demografischen Verschiebung dass eben mehr Menschen ins in die Rente gehen und weniger nachkommen.

00:11:58: so und tatsächlich stellt man fest naja zwischen nineteen hundert achtzig und zwei zwei tausend fünf haben sich die mobilen preise eigentlich mehr als verdoppelt trotz dieser zugrunde liegenden demografischen These.

00:12:12: Und es gibt eine breite Literatur, die sich damit auseinandergesetzt hat warum diese Menchohypothese nicht zugetroffen hat.

00:12:19: und ganz wesentlich sind natürlich zwei Punkte das eine die Zinsentwicklung dass die Zinzen eben in der Zeit deutlich nachgegeben haben und zum anderen das eben der Flächenkonsum auch nochmal deutlich zugenommen hat.

00:12:32: also das heißt wir haben durchaus auch gegenläufige Faktoren.

00:12:36: Die reine Zahl derjenigen, die verkaufen und diejenigen, der kaufen ist nicht ausschlaggebend.

00:12:42: Sondern es geht eben auch darum dass hier weitere Faktoren berücksichtigt werden müssen.

00:12:47: Zinsen sind natürlich ein wichtiges Thema aber natürlich auch ein größerer Flächenkonsum spielt eine Rolle.

00:12:54: Und das lehrt uns auf jeden Fall vorsichtig zu sein.

00:12:57: also dass die Demografie alleine jetzt so einem Preisverfall führt Das ist gewagt, aber das ist glaube ich das Wichtigste.

00:13:07: Die demografische Entwicklung ist eben nicht einheitlich, sondern die demografischen Entwicklung ist sehr heterogen.

00:13:13: Das heißt es gibt Räume, die sehr stark wachsen und es gibt räume die eher schrumpfen.

00:13:19: Und das von daher ist diese Idee des Silbertsynamis der so insgesamt über den Immobilienmarkt hinwegfegt sicherlich falsch, sondern wir müssen viel mehr demographisch unterscheiden zwischen den Wachstumsregionen und den Schrumpfungsregion.

00:13:33: Okay als ich vor hat mir genau das diskutiert.

00:13:38: Da ging es um die Alterslücke, also die Vorsorge-Lücke, die geschlossen werden muss mit kapitalbildenden Maßnahmen.

00:13:47: und da war nämlich genau Die Theorie diejenige, die sagt naja also umlagefinanzierte Rentensysteme sind schlecht wenn weniger Leute nachkommen aber Kapitalbildende genauso weil ja der Nachfragermarkt auf jeden Fall kleiner wird.

00:14:00: und da schlägt die Demografie eben genau so zu.

00:14:03: Also schützt euch die Kapitalbildung dort auch nicht weil die Nachfrage eben runtergeht.

00:14:09: aber vielleicht kannst du dem ein oder anderen nochmal ganz kurz den Wirkmechanismus erklären in wie feiern die Zinsen den Effekt dämpfen beziehungsweise nihilieren?

00:14:21: und auf der anderen Seite, was hat das mit dem erhöhten Flächenkonsum zu tun?

00:14:27: Das erscheint nicht sofort eine natürliche Rückkopplung in die Demografie zu geben.

00:14:33: Der Flächen-Konsum wirkt natürlich schon in der Weise dass man sagt okay wenn jetzt jeder größere Wohnungen haben möchte dann werden vielleicht kleinere Wohnung auch einfach zusammengelegt.

00:14:42: ja das heißt die Zahl der Wohnungen wird dadurch automatisch kleiner größer Flächenkonsum da ist.

00:14:50: Das steht letztlich dahinter und tatsächlich ist das ja auch etwas, was wir erlebt haben.

00:14:55: Seit Mitte der neunziger Jahre haben wir etwa ein Drittel mehr Flächen-Konsum.

00:15:01: Es gibt viele die sagen naja wir müssen da zurück und wir könnten das Wohnungsmarktproblem lösen wenn wir einfach kleiner wohnen.

00:15:08: Aber die Menschen sagen, ich finde es eigentlich ganz schön großzügiger zu wohnen.

00:15:13: Und wenn man die Menschen eben fragt wie wollt ihr wohn?

00:15:15: In einem großen Hochhausblock in einer kleinen Wohnung oder in der WG oder im Einfamilienhaus dann sagen die meisten halt am liebsten das Einfamelienhaus mit Garten Und ich glaube daran wird sich grundlegend nicht viel ändern.

00:15:28: Also deshalb, der Flächenkonsum läuft ihm schon zu wieder.

00:15:31: Wir müssen natürlich schauen inwieweit das auch wirklich noch steigerbar ist oder möglicherweise dann eben durch Preise natürlich auch eingeschränkt wird.

00:15:40: So und das Zinsthema ist natürlich ein ganz spannendes Thema weil du hast natürlich recht Die Demografie wirkt ja letztlich auf die Kapitalmärkte aber sie wirkt natürlich auch dahin gehen Wenn immer weniger Nachfrager sind am Markt und immer mehr die ihre Papiere auflösen, dann drückt das irgendwo auch den Zins.

00:16:01: Es gibt durchaus die These, dass eben gerade die steigende Lebenserwartung auch dazu führt, dass der Zins eben sinkt.

00:16:10: Und diese demografische Entwicklung ist natürlich spannend.

00:16:13: ein niedrigerer Zins aber wiederum treibt natürlich die Rendite bzw.

00:16:17: Die Wertsteigerungen von Sachanlagen wozu eben auch Immobilien gehören.

00:16:21: Also das heißt, da gibt es durchaus ein Korrekturfaktor.

00:16:24: Das andere ist natürlich was die Kapitaldeckung angeht.

00:16:28: Das Spannende ist ja dass wir auch weltweit durchaus unterschiedliche demografische Entwicklung haben und der Vorteil der Kapitalmärkte ist natürlich du hängst nicht nur an der demografischen Entwicklung im Land sondern eben du kannst auch in anderen Ländern anlegen die vielleicht eine deutlich stärkere demografisch Entwicklung haben wo aber vor allen Dingen stärkeres Produktivitätswachstum stattfindet.

00:16:49: Denn gerade das Produktivität ist ja das, was eben die Gewinne der Unternehmen steigert und die Gewinn wiederum bestimmen letztlich die Aktienkurse.

00:16:59: Also insofern ist diese einfache Relation Demografie wird die Kapitalmärkte genauso belasten wie die Umlage nicht richtig sondern es ist ein wichtiger Schritt das Umlagesystem zu ergänzen um die Kapitaldecke.

00:17:14: Das aber nur als Exkurs!

00:17:15: Genau.

00:17:16: Haben wir damals so diskutiert, diskutieren jetzt anders?

00:17:19: Wir glauben das ist nicht richtig aber darum geht es ja genau!

00:17:22: Ist es die Frage gibt es denn so große Unterschiede in der demografischen Entwicklung zwischen den Ländern und sind wir eigentlich in Deutschland eingekreist vom Sterben und nicht genug nach legen, was unsere Nachfahren angeht oder ist das ein weltweiter Trend?

00:17:37: Oder kann man sagen die entwickelten Länder hat es eigentlich für allen Dingen erwischt.

00:17:41: und dort wo man noch nicht so saturiert ist da hat man noch viele Kinder.

00:17:45: Oder ist es eine Aufklärungsgeschichte?

00:17:46: erzähl mal

00:17:47: also wir sehen ja dass das Afrika beispielsweise weiter wächst aber auch Asien durchaus weiterwächst.

00:17:53: China ist sicherlich ne Ausnahme auch Korea etwas niedriger als.

00:17:56: wir haben schon in vielen entwickelte Volkswirtschaften insgesamt eine etwas geringere Geburtenrate, das ist richtig.

00:18:03: Die USA aber zum Beispiel stehen immer noch relativ gut da.

00:18:06: Ich glaube auch Frankreich stand lange noch sehr gut mit einer relativ hohen Geburtonrate.

00:18:11: Also es gibt durchaus Unterschiede zwischen den Ländern.

00:18:14: Insgesamt wächst die Weltbevölkerung ja weiter.

00:18:17: also wir sind weiterhin auf einem Wachstumskurs.

00:18:21: insofern gibt es da auch aufsträbende Länder und die Chancen deswegen für Kapitalanleger Jetzt bezogen auf Aktienmärkte, auf globale Kapitalmärkte sind da weiterhin da.

00:18:34: Vor allen Dingen haben wir aber natürlich große Wachstumsschancen gerade im asiatischen Raum oder auch in Südamerika wenn dort die Institutionen noch insgesamt etwas solider werden und auch in Afrika.

00:18:45: also es gibt hier noch viele Anlegerschancen.

00:18:49: Ja okay dann heißt das aber schon auch wenn ich jetzt zu den glücklichen Gehöre dir ein Haus verkaufen gelernt in der folge die wir gemacht haben das derjenige deren immobilie besitzt zur eignutzung eigentlich der dumme ist.

00:19:05: Das war ja eigentlich schon guter grund dass wir beide jetzt also ich besitze dein haus du besitzen mein haus und wir sind gegenseitig mietern im jeweils anderen haus.

00:19:15: aber welche schlussfolgen lassen sich daraus jetzt für anlieger ziehen?

00:19:19: raus aus den immobilien und rein internationalen kapital merkte damit ich mich dann, damit ich dann partizipieren kann an den gesünderen Entwicklungen in den anderen Märkten.

00:19:30: oder gibt es doch eine positive Perspektive auch für den deutschen Immobilienmarkt?

00:19:34: Oder was ist die Schlussfolgerung.

00:19:37: Also erstmal, die demografische Entwicklung unterscheidet sich ja nicht nur international sondern sie unterscheide sich ja auch in Deutschland massiv.

00:19:44: und wenn wir jetzt alleine mal bis zweizig-vierzig auf die demographischen Entwicklung schauen Da sehen wir viele Kreise, die noch weiter wachsen werden.

00:19:52: Dazu gehört z.B.

00:19:53: Potsdam.

00:19:54: Da erwartet man bis zu den Zwanzigvierzig noch dreizehn Prozent zusätzlicher Einwohner.

00:19:59: Leipzig liegt man bei etwa zwölf Prozent in vielen bayerischen Landkreisen.

00:20:05: also wenn wir jetzt Pfaffenhofen uns anschauen Erdingen anschauen Lanzuz Augsburg da sind wir überall über neun Prozent Wachstum.

00:20:14: Also es gibt eine ganze Reihe von Kreisen und Städten, die auch in Deutschland weiter wachsen werden.

00:20:20: Wenn man das mal ein bisschen gröber klustert dann kann man sagen naja wir haben vor allen Dingen Bayern Münchner Umland und München Wir haben wachstumstarke Mittelzentren Auch in Baden-Württemberg Berlin, Potsdam Leipzig.

00:20:34: Wir haben auch in Hessen, in Niedersachsen sehr stark wachsende Regionen.

00:20:38: Ja und das heißt dort haben wir auf jeden Fall auch zukünftig ja auch entsprechende Chancen.

00:20:44: Wir haben auf der Basis ja auch mal Wertsteigerung bis zwanzig fünfunddreißig ganz mutig geschätzt.

00:20:50: Und da sieht man, wir haben aufgrund der demografischen Entwicklung gibt es viele Kreise wo man auch mit zwei Prozent pro Jahr realem Wachstum rechnen kann.

00:21:01: Das ist ja durchaus merklich!

00:21:04: Wir haben aber eben auch Regionen, die eher schrumpfen.

00:21:07: Dazu gehört zum Beispiel Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen, Brandenburg das Saarland.

00:21:15: Das sind viele Regionen die tendenziell schrupfen werden.

00:21:18: und wenn wir mal genauer schauen, haben wir heute schon viele Region wo es einfach schwierig ist ein Familienhaus zu verkaufen.

00:21:26: also wenn wer jetzt einen Familienhaus in der Eifel erbt oder Nordbayern vielleicht oder weit entfernt von Hamburg, irgendwo in dem erländlichen strukturschwachen Regionen.

00:21:46: Der wird feststellen das ist gar nicht so einfach die Immobilie zu verkaufen.

00:21:50: und tendenziell ist es einfach so dass wir auch in Zukunft damit rechnen müssen dass sich diese regionalen Unterschiede verstärkt Regionen, die weiterhin wachsen werden.

00:22:00: Wo es natürlich dann auch relativ spannend ist eine Immobilie zu haben.

00:22:05: und es gibt eben die Region Die tendenziell unter Druck stehen und wo Immobilien möglicherweise auch preislich nachgeben.

00:22:12: also das ist tatsächlich die die entscheidende Also dass was man auf jeden fall als als investor mit berücksichtigen muss.

00:22:22: Und jetzt kannst du noch mal die frage stellen wie gehe ich jetzt damit um?

00:22:28: Also das eine ist natürlich, wir kennen diese demografischen Prognosen und die demografische Prognose sind natürlich auch irgendwo schon eingepreist.

00:22:40: Wir haben ja vor einiger Zeit die Studie zur Erschwinglichkeit gemacht und da kommt ja regelmäßig raus Bayern ist so teuer.

00:22:49: Ein Grund warum Bayern so sauteuer ist, ist einfach auch dass die demografischen Perspektiven sehr gut sind.

00:22:54: Also das ist irgendwo auch eingepreist ja?

00:22:57: Du kaufst dir damit Sicherheit ein.

00:22:58: ähnlich ist es natürlich mit Hamburg oder mit Berlin.

00:23:01: Ja Das sind alles Standorte.

00:23:02: da weiß man Man is relativ sicher Ich krieg auch in zwanzig fünfundzwanzig Jahren einen Käufer So.

00:23:10: aber Demographie ist eben auch Unsicherheitsfaktor.

00:23:14: Ich sage immer derjenige, der wirklich all in gehen möchte und vielleicht ein gutes Gefühl hat für die einzelnen Standorte.

00:23:23: Der kann die Renditen dann am höchsten haben wenn er auf einen Standort setzt, der heute eher unterschätzt wird, der aber zukünftig total boomt.

00:23:34: Also wenn du sagst, ich kenne Gelsenkirchen so gut.

00:23:38: Ich weiß dass die jetzt richtig durchstaaten und wenn Schalke erst mal Meister ist dann kommen auch die ganzen Investoren nach Gelsenkirchen Dann machst du da wahrscheinlich das Investment deines Lebens.

00:23:50: aber es ist eben auch ein großes Unsicherheitsding.

00:23:52: also Das das das eine Und ich glaube das zweite ist aber Dass diese Verkaufswelle Natürlich, oder auch die hohe Zahl an Älteren, die jetzt verkaufen natürlich auch große Ankaufschancen bieten.

00:24:09: Im Endeffekt... Das ist vielleicht ja auch etwas was in diesen Zahlen gar nicht zum Vorschein kommt.

00:24:14: Da geht es um Wohneigentum, da geht's um Einfamilienhäuser.

00:24:16: aber wir haben uns ja schon sehr genau mit der Vermieterschruktur beschäftigt.

00:24:21: Auch bei den Vermietern stellen wir fest das sind ganz viele, die sind über sechzig oder teilweise schon über siebzig.

00:24:28: Das heißt, die werden in den nächsten Jahren auch irgendwann verkaufen wollen oder sie vererben.

00:24:33: und dann hat man Erbengemeinschaften, die vielleicht sagen... Das will ich mir eigentlich jetzt gar nicht antun.

00:24:38: Mit der Mietregulierung und mit den Nebenkostenabrechnungen, mit den Mietern die immer mehr wollen und so... Und das ist eigentlich die Chance für die professionelleren Anbieter, die sagen Ich kann das managen!

00:24:51: Ich habe eine Idee wie ich die energetische Sanierung durchführe und ich kann eben auch diese Immobilie weiterentwickeln.

00:24:57: Also ich glaube dass es sind eigentlich zwei Lehren.

00:25:00: Du kannst eben die Demografie bewusst nutzen um dein Risikoprofil einzustellen Und du kannst eben sagen, okay das bietet mir auf jeden Fall Ankaufschancen.

00:25:11: Weil einfach vielleicht mehr Immobilien auch zum Verkauf anstehen die ich dann entsprechend weiterentwickeln kann und die ich vielleicht auch günstig einkaufen kann.

00:25:19: Ja, günstigeinkaufen geht denn offensichtlich mit zukünftiger Illiquität oder zumindest schwergängigeren Märkten einher.

00:25:29: aber gewohnt werden.

00:25:31: Das frage ich mich, wenn ich durch NRW fahre immer wieder?

00:25:34: Ich meine, wenn du aus Norddeutschland kommst so wie ich aus Hamburg dann hast du Hamburg und hast lange nix.

00:25:39: Und dann gibt es ein paar größere Städte noch in der Umgebung.

00:25:42: die kann man erreichen.

00:25:43: aber wenn man dann im Nordrhein-Westfalen unterwegs ist, ich mein inzwischen gibts Google ich weiß noch wie ich als Frischlegen eines Führerscheins irgendwie versucht habe mich da in diesem Autobahnnetz zurecht zu finden das war schon auch ein bisschen herb.

00:25:54: oder wenn du denn in Köln bist und da gibt's eigentlich nur eine Beschilderung nicht nach welcher Autobahn ist er sondern Autobahn Nord Ost-West-Süd und so, man weiß überhaupt nicht wo man hin soll.

00:26:03: Da ist ja im Prinzip eine Stadt neben der anderen.

00:26:06: Und wenn so viele Menschen auf einem Haufen aber eher wohnen dann ist das in Sicherheit eigentlich auch schon eine Sicherheit für einen Markt weil da gibt es ja Familienverbände, gewachsene Unternehmensverbände.

00:26:18: ich meine klar das verändert sich immer.

00:26:20: aber alleine dass so viele unterschiedliche städte sind eigentlich es ja so hier ist ortsausgang und direkt auf der nächsten seite des orts eingang von weiß.

00:26:32: du weißt was ich meine.

00:26:34: das an sich müsste doch eigentlich auch schon sicherheit gehen.

00:26:37: wie kann es sein dass gelsen kirchen unterdruck ist und düsseldorf aber nicht?

00:26:43: also ja ich weiß es noch eine stunde fahrt und so ein sehr arrogant aus hamburg da so drauf zu schauen blablabla.

00:26:48: aber also da sind so viele menschen eigentlich muss doch der gesamte mark gehen.

00:26:53: oder?

00:26:54: Naja, das Problem des Ruhrgebiets ist ja dass die Einwohnerzahl insgesamt sinkt.

00:26:59: Also es verlassen mehr Menschen in den letzten Jahren schon das Ruhrgebiet.

00:27:02: und warum?

00:27:03: Weil dort eben wenige Arbeitsplätze sind.

00:27:05: also der Strukturwandel von der Kohlewirtschaft hin zu IT oder Maschinenbau oder was so immer.

00:27:15: Der ist nicht so richtig geglückt.

00:27:16: Das ist letztlich das Problem.

00:27:21: Genau, es gibt immer die Optimisten.

00:27:24: Die sagen also das Ruhrgebiet wird das jetzt packen und das ist so ein Riesenmetropolregion, ne?

00:27:32: Fünf Komma vier Millionen Einwohner wenn man alle zusammenzählt Und viele Hochschulen werden das packen.

00:27:40: Das ist durchaus ja Ja eine Tese die man verfolgen kann.

00:27:46: Aber

00:27:47: sagt er und lächelt so viel Sand Die

00:27:53: Zahlen sagen etwas anderes.

00:27:55: Ich meine, fairerweise muss man natürlich auch sagen gerade was das Ruhrgebiet angeht die haben ein Riesenproblem einen riesen Rucksack an Schulden.

00:28:03: ja die haben einfach diese Kohlenkommunalen schulden und Duisburg kann einfach den Schülern nicht das bieten was Düsseldorf bieten kann was schuldenfrei ist.

00:28:13: es ist ein riesen Unterschied In den öffentlichen Leistungen und das führt natürlich im Zweifelsfall dazu, dass du sagst dann geh ich doch in Düsseldorf ziehe ich doch hin.

00:28:22: Und kauf da.

00:28:23: mein Einfamilienhaus ist deutlich teurer aber ich habe im Zweife eben die bessere öffentliche Infrastruktur.

00:28:29: Darunter leidet sicherlich das Ruhrgebiet.

00:28:32: es war ja auch schon mal diskutiert über ein Schuldenschnitt Und historisch ist das eigentlich ein Riesenproblem für das Ruhrgebiet, dass dann die Corona-Pandemie kam und all das Geld für Corona-Maßnahmen aufgewendet werden musste.

00:28:46: Auch um Insolvenzen zu verhindern und kein Geld mehr da war für diesen Schuldenschnitt.

00:28:53: Seitdem ist es jetzt nicht üppiger geworden mit dem Geld und so tragen diese Kommunen immer noch diese Schuldenlast mit sich und die behindert natürlich schon auch die Entwicklung.

00:29:02: Das muss man sagen!

00:29:04: Man könnte also, ich sag's trotzdem.

00:29:08: Das Ruhrgebiet halt sozusagen Mainz stabilisiert.

00:29:15: Ja es ist jetzt ein gewagte These!

00:29:19: Wir kommen jetzt ab.

00:29:22: aber Mainz ist ja wiederum auch so ein Beispiel wo du einfach siehst solche Entwicklungen sind ja nicht vorher zu sehen das Biontechs durch die durch die Decke springt und so erfolgreich ist.

00:29:35: Und damit eben auch den kommunalen Haushalt von Mainz nach oben pusht, auch damit war nicht zu rechnen.

00:29:44: Das zeigt eben auch das zrägt natürlich dann dazu bei dass so ein Standort sich was die Einwohnerzahl besser entwickeln kann und was natürlich auch die Immobilienpreise angeht besser entwickeln kann.

00:29:55: Insofern wenn Elon Musk demnächst bestimmt ich gehe nach Gelsenkirchen Ich hab genug von den Berlinern.

00:30:02: Wer weiß?

00:30:03: Und dann gibt's da auf jeden Fall eine große Party, das glaube ich schon!

00:30:08: Gut für den Fall dass wir irgendwas nicht diskutiert haben, dass dich zu diesem Thema wahnsinnig interessiert, dann bitte schreib uns die E-Mail Adresse.

00:30:14: findest du unten in den Show Notes genau wie meine Handynummer wenn es denn WhatsApp sein soll.

00:30:18: Geht auch

00:30:18: das?!

00:30:19: Ich danke dir Michael für das Aufbereiten dieser spannenden Zahlen und ich denke wir werden darüber das ein oder andere Mal noch reden.

00:30:25: alle dreißig Jahre drei Jahre vielleicht machen wir so lange auch die Einzellage.

00:30:30: Wenn ihr uns gefallen tun wollt, dann bitte geht auf die Plattform wo ihr uns gerade hört.

00:30:36: Abonniert euch... abonniert uns!

00:30:38: Das kostet euch gar nichts.

00:30:39: hilft uns aber hier weiter diese ganzen Themen unter euch zu verteilen.

00:30:45: und wenn es sonst nicht weiter gibt Michael da würde ich sagen macht's gut bis nächste Woche wenn ihr mögt.

00:30:50: am Donnerstag sind wir wieder für euch da.

00:30:53: Bis dahin, alles Liebe und

00:30:55: tschüss.

00:30:55: Eigentumswohnung, Ferienwohnungen, Hotel.

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00:31:20: Alle Informationen finden sich.

00:31:26: Sämtliche weiterführenden Links findest du auch unten in den Schoenots, ebenso wie die Kontaktmöglichkeiten zu unserem Kooperationspartner und zum Team der SA-Lage.