Warum niedrige Zinsen die neue Normalität sind

00:00:00: Die EZB tritt ständig aufs Gas und sagt macht und

00:00:04: gib Geld aus damit wir damit wir wirtschaftlich vorankommen und die durch die Regulation wird ständig auf die Bremse gleichzeitig gedreht getreten nach dem Motto Vorsicht nur sichere Kredite entsprechende Sicherheiten nachweisen

00:00:19: und was passiert wenn man beim Auto gleichzeitig aufs Gas und die Bremse drückt

00:00:24: Immobilien haben wir einen großen Vorteil dass ich eben auch den Gewinn noch mal Hebeln kann ich dem Fremdkapital auf und solange eben die Gesamtrendite meiner Immobilieninvestition über diesen dem Zinssatz liegt den ich bei der Bank zu zahlen habe mache ich damit ja auch direkten Gewinn.

00:00:43: 1A Lage das ist der erste verhaltensökonomische Immobilienpodcast zur wissenschaftlichen Fundierung zu Trends und Strategien in der Immobilienwirtschaft.

00:00:57: Und hier sind eure Volkswirte an den Mikrofonen Professor Doktor Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft und Hauke Wagner das bin ich

00:01:06: moin und herzlich willkommen heute hier zu einer neuen Ausgabe unseres wunderbaren Immobilien Fach Podcast wir wollen heute reden über ein Thema das wie kein zweites die Immobilien Landschaft beeinflusst nämlich das Thema.

00:01:19: Zinsen und natürlich bin ich 24 in Hamburg allein aber nicht in diesem Podcast ich begrüße Dich herzlich Michael moin hallo Heike grüß Dich.

00:01:29: Genau die Köln irgendwie müssen wir das meinen Trailer integrieren sondern hamburg-köln connection damit wir mal visualisieren wie weit eigentlich die Distanz dieses Podcasts ist und das trotz dieser wunderbaren Audioqualität.

00:01:42: Genau das Eigenlob sie wollen heute reden über Zinsen warum und das ist der Titel dieses fortcraft warum

00:01:48: niedrige Zinsen die neue Normalität sind und was das für den Immobilienmarkt Betreuer bedeutet darüber hattest du zwei drei Ansätze niedrige Zinsen das wäre natürlich.

00:01:58: Erzähl mal was was was ist deine Idee dazu Michael na ja erstmal ist das natürlich ein Thema dass das für viele Immobilien Leute und alle die sich damit

00:02:07: beschäftigen aber auch den privaten Eigenheim Käufer ein wichtiges Thema ist und natürlich ist das auch immer das was du die Unsicherheit treibt oder dass der Mann manch einer sagt Mensch ich kaufe heute und findet ihr jetzt für einen Prozent oder anderthalb Prozent habe ich nach 10 Jahren dann vielleicht doch wieder vier oder fünf.

00:02:23: Sind ganz erstaunlich so im Markt hält sich das auch hartnäckig dass viele sagen er 4% ist doch eigentlich normal und 4 % wäre einen.

00:02:32: Eine normale Verzinsung für für Immobiliendarlehen tatsächlich gehe ich aber auch viele Kollegen davon aus dass auf Dauer die Zinsen sind niedrig sind niedrig bleiben und vielleicht sogar noch ein bisschen fallen können.

00:02:45: Und das hängt damit zusammen dass eben Zinsen auch ganz normal Angebot und Nachfrage Folgen also die EZB spielt eine Rolle aber sie spielt nicht die Rolle

00:02:56: wie das vielleicht wann die andere wahrhaben wollen sondern ganz wesentlicher Treiber für die Zinsentwicklung ist eben die Demographie warum.

00:03:06: Weil eben Zinsen die Anbieter von von Geld sind letztlich die Sparer oder das heißt du und ich wenn wir Geld zur Bank bringen das Anlegen sind wir Sparer und das brauchen andere Investoren die eben Geld.

00:03:20: Für Kredite z.b. brauchen für Investitionen brauchen so und wir haben jetzt weltweit das Besondere Phänomen wir werden immer älter

00:03:30: na der Lebenserwartung steigt überall deutlich an aber in allen Ländern haben wir das gleiche Phänomen das Renteneintrittsalter bleibt relativ konstant

00:03:39: du kennst ja die Diskussion hier und die Rente mit 67 hat man durchgesetzt aber auch wieder teilweise zurückgenommen wir sind jetzt teilweise wieder bei der Rente mit 63.

00:03:49: Und ich meine diese Diskussion haben wir auch in anderen Ländern in Frankreich wahnsinnige Streiks waren auch dadurch ausgelöst dass man das Renteneintrittsalter anpassen wollte in anderen Ländern

00:03:59: zu kurz um das gelingen nirgendwo richtig und das bedeutet auf der anderen Seite

00:04:04: die rentenbezugszeit also die Zeit in der ich auf Renteneinkommen angewiesen bin die wächst immer weiter so und das bedeutet letztlich dass ich immer mehr sparen muss und als als private Person als als

00:04:18: setz dich in die der in der Altersvorsorge haben möchte und es geht nicht nur in Europa so nicht nur in den USA so dass gilt aufzunehmen in den Schwellenländern so gerade Asien gerade Asien hat auch so ein Demografie Problem.

00:04:29: Tina im Besonderen im Übrigen noch aufgrund dieser Ein-Kind-Politik

00:04:34: so und das bedeutet dass die ersparnisbildung immer weiter anzieht und auf der anderen Seite die Investition ziehen nicht im gleichen Maße nach und wenn immer mehr Geld vorhanden ist gleichzeitig weniger Geld nachgefragt wird sinkt der Preis des Geldes und das ist der Zins

00:04:49: das nennt Wicklung die wir jetzt eigentlich seit den 70er Jahren schon haben und die sich in

00:04:54: Prinzip fortsetzen wird mein Kollege Markus demary und ich habe mal eine Studie dazu gemacht da kommen wir dazu in Deutschland könnten 20/50 auch negative Realzinsen normal sein aber auch in vielen anderen europäischen Ländern.

00:05:08: Und vondey ist das schon in Normalität auf die wir uns einstellen müssen.

00:05:12: Das heißt die Menschen die sich darauf einstellen in die Rente ins Rentenalter einzutreten und einfach Geld auf der Bank haben sind der Grund für.

00:05:21: Die große ja die niedrigen Zinsen und nicht die Ausweitung des des des Geldes durch die EZB.

00:05:30: Ja richtig also zur EZB kommen wir gleich sicherlich noch aber es ist vor allen Dingen

00:05:36: sag mal demografisch bedingt gibt es so ein Grund fast ne da kommt also Demographie ist ja wirklich ein sehr starke makroökonomischer fuck.

00:05:45: Der auch nicht so stark fluktuiert also gerade wenn wir jetzt die die Weltbevölkerung sehen klar die wächst an einigen Stellen noch aber gerade in den entwickelten.

00:05:54: Ländern gesehen wir doch dass wir eine einheitliche Tendenzen haben die Geburtenrate insgesamt fällt gleichzeitig eben die Lebenserwartung deutlich anzieht das ist ein Trend den haben wir zumindest in der Nordhalbkugel relativ gleichmäßig

00:06:09: und das bedeutet erstmal dass die ersparnisbildung sehr hoch ist jetzt kann man natürlich überlegen

00:06:14: passiert vielleicht über die Investition etwas Neues könnte ja sein dass wir dieses Geld das jetzt da ist dass das vermehrt genutzt wird wäre ja auch vielleicht

00:06:24: gar nicht so doof.

00:06:25: Wäre gar nicht so doof und man könnte sich ja auch fragen was ist denn da eigentlich los die Zinsen sind zu niedrig müssten dann nicht die Investoren wie verrückt gerade jetzt vor der Wirtschaftskrise natürlich drauf anspringen aber das ist gar nicht der Fall das liegt an auch an verschiedenen Faktoren

00:06:41: zum einen die Zahl der Erwerbstätigen sinkt ja das ist auch eine Folge dieser niedrigen Geburtenrate sollen wenn wir uns jetzt einfach vorstellen.

00:06:49: Der Kapitalbedarf die Arbeitnehmer ist ungefähr Konstanz dann haben wir allein dadurch natürlich schon weniger Invest.

00:06:58: Dann haben ja ja nee ich will ich frage mich gerade so gesamte volkswirtschaftlich wo kommt denn dann eigentlich irgendwann die Wertschöpfung Herr den müssen wir ja einen Wahrheit.

00:07:07: Die die die Produktionseinheiten pro Arbeits oder pro Erwerbstätigen die mussten irgendwo anders skaliert werden also irgendwo muss ja die die Produktivität herkommen.

00:07:17: Ja und das ist das ist vielleicht ein weiterer Faktor das ist eben auch Digitalisierung die sicherlich noch Rolle spielt und

00:07:24: da gibt's gibt's verschiedene Diskussionen aber eine Diskussion geht in die Richtung durch Digitalisierung investieren wir weniger in typische Sachkapital also das typische Sachkapital sind die Fabriken die Maschinen.

00:07:37: Ja also das wo wir viel Kapitalbedarf haben jetzt haben wir so sind wir übergegangen in so eine Phase der Industrie 4.0.

00:07:45: Und Industrie 4.0 bedeutet vor allen Dingen ich verletze na das was ich habe vernetze ich miteinander damit ich eben eine abgestimmte Produktion habe.

00:07:54: Ja also idealerweise die die Fabrik in der ich Turnschuh produziere.

00:07:59: Die kommuniziert mit dem mit dem Textilhersteller und mit dem Produzenten der des des Gummy Materials was auch immer da gebraucht wird.

00:08:09: Dadurch haben wir effizientere Produktionsstruktur bei Industrie 4.0.

00:08:13: Filme für die Erde Street 40 brauche ich aber nicht soviel heartware sondern vor allen Dingen Programmierer die ist vernetzen und Computer die das Ganze eben verbinden

00:08:22: und daher gibt es gibt so die Tendenz dass das Unternehmen gar nicht mehr so viel investieren in diese Sachkapital sondern vor allen Dingen in.

00:08:31: Personen in Programmierer in IT Know-how und dadurch der klassische Kredit gar nicht mehr so benutzt wird.

00:08:39: Okay aber

00:08:42: ist nicht also das ist ja dieses Just-in-time-Produktion also die Produktion dass ich immer dann genau fertig bin wenn es gerade gebraucht wird ist nicht gerade das jetzt etwas das gerade diskutiert wird und vielleicht ein bisschen aufzuweichen und doch wieder zurückzukommen zu einer kleinen Vorratshaltung gerade so mit

00:09:00: mit Blick auf Krise dass man sagt zu ja just-in-time war gut.

00:09:04: Aber ist schon auch gut weil mein kleines Lager haben und mal 3 Wochen irgendwie nicht produzieren müssen trotzdem klar kommen und sie Lieferketten nicht alle zusammenklappen also gerade wenn ich jetzt in Richtung Autoindustrie denke.

00:09:15: Aber auch Lebensmittel oder andere andere Geschichten wo man sich ja die Frage also.

00:09:22: Es ist da noch so eine große Effizienzsteigerung möglich kommt darf soviel Produktivität her in der Zukunft.

00:09:28: Ich glaube die Produktivität kommt vor allem dadurch auch wieder dass wir dass wir mehr Roboter einsetzen dass wir künstliche Intelligenz einsetzen es gibt.

00:09:38: These dass wir in der Industrie vielleicht sogar Produktion zurückholen die gab's schon vor der Krise dass wir in Produktion zurück holen weil wir heute mit deutlich weniger Personen das gleiche produzieren können

00:09:52: ich habe mal einen Fallbeispiel gehört adidas die eine Fabrik aus China zurückgeholt haben in der sie maßgefertigte Sportschuhe herstellen

00:10:02: sollen diese maßgefertigten Sportschuhe die werden größtenteils mit Robotern hergestellt da das heißt man gibt seine Daten ein was man braucht und die Roboter passen das entsprechend an.

00:10:12: Da braucht man kaum noch Personal für

00:10:14: ich meine einen Grund für die Verlagerung von Industrie in viele Länder wie China Brasilien oder sonstwohin war ja dass dort Arbeitskräfte sehr günstig sind das ist zudem nicht mehr der Fall und jetzt kommen eben Unsicherheiten hinzu

00:10:29: politische Art gerade mit bei China aber jetzt natürlich auch Lieferketten die Erfahrung die man gemacht hat habt dass man schon einiges an Produktion zurückgeholt aber dafür braucht man nicht mehr so viel Erwerbstätige und

00:10:42: natürlich sind da auch ein paar Investitionen mit verbunden.

00:10:46: Aber insgesamt scheint das Investitionsquoten cial nicht so groß zu sein dass wir es tatsächlich dass das zu der Zinssteigerung führt jedenfalls aktuell und wir haben sogar das Phänomen dass zunehmend Unternehmen

00:11:00: nicht mehr Netto Investoren sind sondern Nettosparer sind und gerade in den USA aber auch hierzulande oftmals

00:11:08: und das treibt natürlich auch noch mal die ersparnisbildung.

00:11:11: Das musst Du einmal erklären bitte was heißt ich bin ein Unternehmen und Nettosparer.

00:11:18: Also üblicherweise ist ja so dass ein Unternehmen investiert weil es eben expandiert beispielsweise und entsprechend hat es immer auch einen gewissen Geldbedarf jetzt stellen wir seit einigen Jahren fest es gibt

00:11:31: Unternehmen die sparen gar nicht mehr das hängt.

00:11:36: Oftmals mit static Industrie zusammen ich habe ja beschrieben bis gibt es vor allen Dingen Know-how Patente das ist das was wichtig wird

00:11:43: und da braucht man erst mal nicht so viel

00:11:47: Sachkapital das ist ein Grund wir haben aber in der Karte in der Tech Industrie ganz spannendes vorgehender mich

00:11:54: dort haben wir sehr hoch Profite teilweise das hängt mit mit Netzwerkeffekten zusammen ja umso also gerade wenn wir jetzt so unternehmen wie

00:12:06: Betracht.

00:12:07: Facebook der Nutzen von Facebook resultiert daraus dass viele Menschen Facebook nutzen umso mehr Menschen Facebook nutzen umso weniger nutzen Sie anderes und dadurch haben wir typischerweise dir so Monopol

00:12:18: Bildung genauso wie bei Google

00:12:20: google ist die Suchmaschine und was anderes und woanders gelistet zu sein und woanders Werbung zu machen macht dann kaum noch Sinn das heißt aber diese Unternehmen machen so viel gewinnen dass sie gar nicht mehr auf Fremdkapital angewiesen sind und das heißt sie legen ihr Geld an um z.b. durch Zukäufe zu wachsen.

00:12:39: Sie investieren gar nicht selber in dem Sinne sondern wenn dann kauft sie zu und sie nutzen die die Profite diese haben um Liquidität anzulegen

00:12:48: und so ein so ein Unternehmen wie Apple beispielsweise hat lange Zeit mit 100% Eigenkapital gearbeitet.

00:12:54: Ganz einfach deswegen weil sie die Profite gehabt haben oder brauchten wir gar keine Finanzierung so und umso mehr Unternehmen solche Netzwerkeffekte haben.

00:13:04: Umso größer er ist tatsächlich auch die ersparnisbildung dieser Unternehmen.

00:13:10: Es gibt was zu was ganz interessantes Jens südekum hat vor kurzem gesagt Jens südekum einer der der Industrieökonomik Deutschland der führenden Industrieunternehmen der sagt der eine der nachhaltigsten Wirkung von Corolla könnte nachher sein.

00:13:23: Dass die Wettbewerbsintensität insgesamt zurück geht das jetzt die funktioniert hat.

00:13:28: Na ja wird's jetzt sehen wir ja z.b. Einzelhändler haben Probleme manche Einzelhändler kommt vielleicht gar nicht zurück

00:13:35: wer profitiert Amazon profitiert Amazon baut seine seine Kapazitäten weiter aus wir sehen in manchen anderen.

00:13:45: Bereichen wenn sie zum Videokonferenzsysteme geht na da ist das sind auch Systeme die bei Netzwerken haben umso mehr Menschen Skype nutzen umso attraktiver wird das umso mehr Menschen zu benutzen umso attraktiver wird das auch das Essen mag der tendenziell auch so monopollösung zusteuert

00:14:02: und

00:14:03: das heißt es könnte durchaus sein dass jetzt einige Unternehmen die jetzt strukturelle Probleme hatten aus dem Markt fallen und sagen wir die Online Anbieter diese Lücken dann auch teilweise schließen

00:14:15: und vielleicht in diese Lücke vorstoßen und das dauert dann

00:14:19: jetzt sprechen aufgrund dieser besseren Wettbewerbsposition mehr Geld machen und das bedeutet auch dass sie vielleicht jeder Nettosparer sind und einfach auf weitere Zukäufe schauen falls dann Konkurrent kommt den schnell auch kaufen.

00:14:33: Okay das heißt dadurch dass alle mehr

00:14:37: Geld auf der Bank haben das ist ja das was du in Wahrheit sagst haben wir Zinsen die eine weiter niedrig bleiben weil in Wahrheit.

00:14:46: Weniger Geld nachgefragt wird als Geld auf der Bank ist das ist der Effekt.

00:14:49: Grob zusammengefasst das ist der Effekt genau da könnte vielleicht auf Dauer die öffentliche Hand etwas tun ich mein wir sehen jetzt gerade natürlich eine hohe Staatsverschuldung dass das kann das

00:15:01: wer führt natürlich auch zu einer höheren Kreditnachfrage aber so gerade was die öffentlichen Investitionen angeht sind wir weltweit er auf dem Rücken wir er Rückschritte

00:15:11: das heißt weltweit gesehen sind die Investitionen der öffentlichen Hand rückläufig und ich mal gesehen dass an unsere Infrastruktur

00:15:20: Tour gesehen dass in vielen Bereichen da müsste mehr getan werden.

00:15:24: Das ist vielleicht auch der Schlüssel der dazu führen könnte dass sie zehn sind doch mal weiter steigen wenn der Start kräftig investiert.

00:15:31: Ob das aber nach der Corona Krise wirklich möglich ist gerade auch in anderen Ländern wird man sehen.

00:15:36: Haben wir nicht schon insgesamt eine Staatsquote also an der Gesamtwirtschaft Nachfrage eine Staatsquote von ungefähr 50%.

00:15:44: Wir sind so knapp unter 60% also gar nichts und ich hätte gestern Olaf Scholz gehört der sagte wir gehen jetzt wahrscheinlich auf die.

00:15:53: Prozent so also das ist jetzt natürlich eine enorme Kreditaufnahme das ist richtig aber und jetzt kommt natürlich die die ETZ

00:16:01: Bildern gerade kurzfristig mit rein sie weitet ja auch entsprechend die Geld die Zentralbankgeldmenge aus sie stellten neue Mittel zur Verfügung Sie interveniert gerade in diesem Markt für Staatsschulden sehr stark indem sie eben Staatsschulden kauft kauft und das

00:16:19: nivelliert dann quasi diesen Effekt.

00:16:22: Geldmengenausweitung durch die EZB ist jetzt nicht das erste Mal dass man auf die Idee kommt dass wir genau das tun z.b. durch diese auf Käufe von von Staatstitel aber der Effekt

00:16:33: auf die Zinsen war immer eher 0 warum

00:16:36: also ich habe eigentlich gedacht dass die Geldmengenausweitung die ja stattfindet dazu führen müsste das irgendwann mal

00:16:46: Angebot und Nachfrage es gibt ganz viel Geld da muss es sich ja entwerten das scheint aber nicht der Fall zu sein und jetzt werden immer weiter die Zinsen gesenkt und auch das müsste ja eigentlich zu.

00:16:56: Nein noch weiteren aus mighty Weitung der Menge führen und damit noch zu einer Inflation die irgendwann mal in Fahrt kommt warum in Gottes Namen passiert es nicht.

00:17:04: Das ist das ist in der Tat etwas was viele Menschen

00:17:09: vor Rätsel stellt die die so ein bisschen ökonomisches Nora haben und gerade in Deutschland ist das ja auch eine Diskussion die immer wieder geführt wird von Mann gesagt wird Mensch so viel Geld wie die EZB doch in den vac-pumpe muss das doch zu Inflation führen tatsächlich ist die Inflation aber seit einigen Jahren sehr niedrig

00:17:28: die 2% inflationsmarken wurden die erreicht und im Gegenteil wir hatten sogar deflations sorgen so und womit hängt das zusammen das hängt damit zusammen dass die Zentralbank immer nur die

00:17:40: Geld die Zentralbankgeldmenge steuern kann

00:17:44: also jetzt werden wir ein bisschen wie Wiener Vorlesung aber ist glaube ich ganz ganz viel frei sein muss Zentralbankgeldmenge besteht aus zwei Komponenten dem Bargeld

00:17:55: Dustin das die EZB herstellt und dem dem Geld das die Geschäftsbanken bei der EZB haben also jede Bank muss bei der EZB ein Konto haben vizona Giro Konto

00:18:08: ja bei der Zentralbank so das kann sie natürlich Steuern sie kann dann z.b. sagen auf dieses Geld dass die Banken parken hebt nehme ich zu oder dafür gebe ich Zinsen oder ich nehme auch Negativzinsen

00:18:20: aktuell und natürlich kann sie die direkte das Bargeld bestimmen so aber das ist nicht das was wir eigentlich als.

00:18:27: Menge verwenden sondern die Geldmenge geht ja noch weiter in der engsten Definition die sogenannte Geldmenge M1 der ist z.b. die ganzen Girokonten und Sparkonten.

00:18:37: Getrennt also ferragni die Girokonten die wie die privaten Haushalt und die Unternehmen haben so und Geldmenge entsteht immer dann wenn die sogenannte Geldschöpfung passiert das heißt die Zentralbank stellt Geld zur Verfügung und dieses Geld nehmen die Geschäfts

00:18:52: und geben jetzt Kredite weiter

00:18:54: also z.b. dich wenn du ein Unternehmen gründen willst oder ein Auto kaufen willst oder an irgendwelche anderen Unternehmen und privaten Haushalt und dadurch kommt erst die seit Geld Kreislauf in Schwung und es kommt das nicht ich zu mehr Geld

00:19:07: so jetzt gibt es aber zwei Restriktionen das eine ist der Geschäftsbank muss

00:19:12: Eigenkapital haben wenn sie dir Geld geben will nach Bad nachdem Basel regeln muss jeder Kredit mit Eigenkapital unterlegt sein so und umso riskanter den Figuren.

00:19:24: Wann macht Prozent Ozean immer nach Kürze das kommt dann immer drauf an bei Immobilien sind es weniger weil die Sicherheit höher ist

00:19:33: bei risikoreichen Geschäften ist es aber typischerweise 8% es gibt noch ein paar Sonderregeln für kleine und mittelständische Unternehmen aber das muss man haben so jetzt muss man wissen.

00:19:44: Schon vor der Finanzkrise hatten die Banken sehr sehr wenig Eigenkapital

00:19:48: weil sie natürlich auch gerne diesen leverage Effekt nutzen wollen das heißt möglichst niedrige Zinsen nutzen und

00:19:57: Gewinne Hebeln das mache ich dadurch dass ich eben eine sehr niedrige Eigenkapitalquote haben manch einer bis der bisschen älter ist erinnert sich noch an Herrn Ackermann von der Deutschen Bank der hat immer gesagt wir wollen 25% Rendite haben

00:20:11: na 25% Rendite und jetzt muss man sagen

00:20:14: altes Banking geht's nicht so ein ganz innovatives Geschäft ne also im Großen und Ganzen dem ich das Geld von den ein und gibst an die anderen weiter kriegt dafür da tue ich eine Marge da mit 25% ist schon ambitioniert funktioniert aber dadurch dass man eben.

00:20:29: Sehr niedrige Eigenkapitalquote Banken haben so eine Eigenkapitalquote

00:20:35: aktuell zwischen vier und 8% auf das auf die gesamte Bilanz bezogen

00:20:41: vor der Finanzkrise hatten einige Großbanken 2% Eigenkapitalquote nach und dann kann man natürlich entsprechend hebeln

00:20:49: so und jetzt haben wir nach der Finanzkrise viele Verluste noch gehabt und jetzt müssen aufgrund der Regulierung die Banken Eigenkapital aufbauen und da haben sie natürlich ein ganz großes Problem wie machen sie das

00:21:00: wenn man wenn man wenig Eigenkapital hat man kann das dadurch aufbauen dass man Profite macht schwierig.

00:21:08: Für die Banken im Moment man kann es dadurch machen dass man Investoren bekommt auch schwierig wenn man wenig Profite macht und dann also das heißt die Banken am relativ wenig Eigenkapital und das limitierte sie natürlich bei der Kreditvergabe.

00:21:21: Na das hat die Banken können gar nicht so viele Kredite vergeben wie die EZB jetzt zur Verfügung stellt und darf ich dadurch Zwischenfragen bei dem Meer Mechanismus.

00:21:31: Wie kann eine Banken etwas Eigenkapital erhöhen indem sie neue Investoren bekommt weil die in neuen Projekten dann Eigenkapital mitbringen.

00:21:39: Nein sie bekommt das Eigenkapital dadurch dass sie dann Gesellschafter z.b. gewinnt also eine Deutsche Bank oder eine Commerzbank das sind Aktienunternehmen die könnten Kapitalerhöhung durchführen

00:21:49: das heißt Nachhinein noch in den eigentlichen Börse gehen und sagen ich brauche neue neue Investoren ihr Geld eine Sparkasse würde an die Städte R antreten und dann die Stadt herantreten und sagen

00:22:01: noch ein zusätzliches Eigenkapital ne also auf diese Art und Weise aber da gibt's natürlich auch Grenzen

00:22:07: das ist das ist relativ schwierig wenn man wenig Profite macht

00:22:11: so jetzt haben wir diese Situation die Banken haben relativ wenig Eigenkapital bekommt aber viel Liquidität von der Zentralbank jetzt müssen sie überlegen was mache ich damit sie könnte jetzt einfach auf den zentral Bankkonto lassen das haben sie eine Weile gemacht hat dazu geführt dass gar nichts passiert ist dann hat die EZB diese Negativzinsen gemacht

00:22:28: jetzt müssen die Banken überlegen er was machen wir dann.

00:22:33: Und da ist ein Weg wir gehen z.b. in die Staatsfinanzierung wir kaufen Staatspapiere.

00:22:39: Oder wir geben Staatskredite weil dafür brauche ich kein Eigenkapital na das ist eine wunderbare Lüge eigentlich die sich die Staaten in der Regulierung gelassen haben dass er einfach gesagt haben Staatsfinanzierung ist per sie risikolos.

00:22:51: Trotz der Erfahrung mit Griechenland und anderen Ländern

00:22:54: und entsprechend halten die relativ viel Liquidität und dadurch geht das gar nicht so richtig in den Kreislauf denn der Staat hat das Geld nutzt das vielleicht so refinanzierungs bestehende Schulden da passiert nicht so richtig viel also das ist der eine Strang na dass wir

00:23:10: gar nicht soviel Investitionen vergeben gar nicht so viel Investition entstehen aufgrund des fehlenden Eigenkapitals und andere Effekt ist.

00:23:20: Eine Bank die jetzt Geld bekommt wenn du jetzt z.b. Geld einzahlt sie muss immer damit rechnen dass ein Teil dieses Mittel auch wieder

00:23:28: rausgenommen wird na das heißt es kann ja sein du zahlst dein Geld ein brauchst aber eine Woche später das Geld so und da gibt's so Erfahrungswerte dass man bestimmten Reservesatz hält dass man einfach Liquidität auszahlen können

00:23:39: der nicht so schlimmer als wenn der Bank da steht und dir dann am Schalter sagen muss ich kann heute nicht auszahlen ich habe

00:23:45: kein Geld na dann rufst du deine Kumpels an und sagst hör mal die Sparkasse hat ja Probleme und dann haben wir ganz schnell das was man einen Bankrun

00:23:53: was Bankrun bezeichnet das ist sehr Worst-Case also müssen die über genug Liquidität bereithalten jetzt haben wir gerade in alleinigen in Form von Bargeld sondern auch in Form von Giralgeld.

00:24:03: Auch in Form von Giralgeld neues Wissen und sowieso nur enthalten Bargeld aber ist es theoretisch möglich dass ich ihm von meiner Bank eine Überweisung nicht tätigen kann weil die nicht genug Geld vorgehalten hat also.

00:24:17: Theoretisch ja theoretisch ist das möglich wenn dieses Geld nicht vorhanden ist man muss man muss.

00:24:24: Also wo das relevant war und warum das relevant war als wir die Diskussion um Griechenland hatten griechische Staatsschulden und man dann teilweise gesagt und mit jetzt müssen wir den Exit anstreben.

00:24:36: Dann ist natürlich die Sorge bei vielen Menschen in Griechenland die so ein bisschen Vermögen haben wenn ich will wenn wir jetzt die Drachme einführen dann halbiert sich der Wert meines Vermögens ja ich kann mir nur noch halt's soviel vielleicht kaufen in in London oder Paris wie aktuell

00:24:53: weil meine weil auf runter

00:24:54: Abwertung völlig Geld also immer wenn diese Diskussion hoch stellte zuckten die die Griechen und ging zu ihrer Bank und wollten Geld abheben und das z.b. in die EU schaffen

00:25:05: so und in so einer Situation wo sich dann natürlich entsprechend mehr Liquidität bereithalten damit ich diese auszahlungs Wünsche auch decken kann.

00:25:14: Na denn auch ne ich meinte was.

00:25:16: Passiert nehme mal an die Bank hat alles langfristig verliehen an dieses Geld kommt sie ja auch nicht dran das heißt sie müsste in dem Moment wenn wenn du dann kommst und dann Ausgaben Wunsch hast.

00:25:26: Müsste selber Kredit aufnehmen

00:25:28: wenn aber die Situation sehr angespannt ist und keiner wer glaubt dass du wirklich Liquide bist als Bank kriegst du auch kein Geld das hatten wir auch in der Finanzkrise erlebt also haben die relativ viel Liquidität gehalten und dadurch ist das so ein bisschen vor.

00:25:42: Im Prinzip würde ich sagen wir Karte wenn man die Regulierung nehmen ist es so ein bisschen auch was in der in der Eurozone passiert die EZB tritt ständig aufs Gas

00:25:52: und sagt macht und gibt Geld aus damit wir damit wir wirtschaftlich vorankommen und die durch die Regulation.

00:26:00: Wird ständig auf die Bremse gleichzeitig gedreht gedreht.

00:26:03: Nach dem Motto Vorsicht nur sichere Kredite entsprechende Sicherheiten nachweisen und was passiert wenn man beim Auto gleichzeitig aufs Gas und die Bremse drückt

00:26:14: man dreht sich im Kreis ne und das ist ein bisschen auch das wird mit der Geldmenge passiert von diesen vielen Impulsen ist garnicht soviel tatsächlich angekommen und deswegen haben wir auch nicht die Inflation die man ansonsten vielleicht lehrbuchmäßig erwarten konnte.

00:26:30: Okay deine lange Antwort aber das zumindest ja eigentlich und das sagen ja jetzt die Schleife in den Immobilienmarkt also.

00:26:40: Wir haben ja einen erheblichen Einfluss der Zinsen auf den Immobilienmarkt was z.b. die Preisfindung angeht viel so eine Immobilie wenn ich eine kaufen will.

00:26:49: Das heißt ich kann davon ausgehen dass die Zinsen in der Zukunft eher niedrig bleiben fallen sie irgendwann ins Negative.

00:27:00: Ich halte das nicht für ausgeschlossen dass die auch irgendwann ins Negative fallen wir hatten in Dänemark schon den Fall dass es langfristig Hypothekendarlehen für den negativen Zins gab ich halte das auch in Deutschland finde ich so unwahrscheinlich

00:27:14: vielleicht dauert das gar nicht so lange je nachdem wie es wie es so weitergeht

00:27:19: für den Immobilienmarkt das hast du das hast du richtig gesagt das spielt natürlich für die Bewertung eine ganz große Rolle letztlich würden wir immer erwarten dass ich.

00:27:29: Renditen über die Anlageklassen so ein bisschen anpassen na das heißt wenn die Renditen von Festzins Papieren dauerhaft niedrig sind dann sind auch die Renditen von Immobilien relativ niedrig

00:27:40: dann gibt es ein Zuschlag weil ich in ein Risiko eingehe aber so von der Tendenz her passt das

00:27:45: so und das hat natürlich Auswirkungen auch auf die Bewertung ich höre öfters so Marktteilnehmer die sagen Mensch zu mehr als den 20 fachen oder den 25 fachen das kann doch nicht funktionieren

00:27:55: das sind Werte die fußen letztlich auf einer anderen Zins welt als die Zinsen so 4% 5% waren da passt du das da konnte man dann sagen ob wir das ist exorbitant wenn ich jetzt das 25-fache habe

00:28:09: entspricht ja letztes oder bruttoanfangsrendite von 4 % also Miete durch durch den Kaufpreis.

00:28:18: Und da würde ich sagen da müssen wir uns auf andere Welten einstellen dann ja wobei auf einstellen dass die Vervielfältiger einfach dauerhaft höher sind.

00:28:25: Wobei das hat ja wirklich irgendwann Ende also wenn ich mal sage ich habe jetzt also 25 Fach ist im übrigen bei the way

00:28:33: bin im in Hamburg und also wenn wir übers Bohnen reden sind das Preise zu den jeder sofort im Moment einsteigen würde der reden wir in Wahrheit schon längst über Faktoren.

00:28:44: Andi 30 und manchmal auch jenseits der 30 und demand and consumer Endkonsumenten Bereich sogar Hirten an die 40 ran

00:28:52: falls in irgendwie Liebhaber Berge sind sie keine im Westen aber die sonnenfaktor also so eine Faktor Berechnung irgendwo ist ja trotzdem ende

00:29:00: oder gibt's denn irgendeine Rendite es gibt irgendwie einen Renditeberechnung die die ich noch nicht verstanden habe.

00:29:07: Also wenn ich Faktor 30-35 habe und ich habe 3 % ich muss ein Prozent tilgen.

00:29:13: Ich habe 1% Zinsen auf jeden Fall und ich muss ja auch noch ein ganz kleines bisschen was.

00:29:17: Zur Seite schaffen weil möglicherweise mal eine Heizung ausfällt oder ein Loch im Dach ist oder irgendwas.

00:29:23: Also irgendwo ist der trotzdem dann Endlichkeit auch in der Finanzierung solcher.

00:29:29: Richtig da gibt's der Endlichkeit ich könnte jetzt keinen Maximalwerte nennen wobei wenn wir uns jetzt vorstellen wären wirklich dauerhaft negative Zinsen.

00:29:37: Oh dann ist schon dann könnten gehen noch der bei der der Vervielfältiger weiter steigt und man muss natürlich auch eine Sense berücksichtigen das ist ja.

00:29:45: Also diese bruttoanfangsrendite die wird gerne genommen das ist aber nicht die tatsächliche Rendite des Projektes.

00:29:51: Sondern die tatsächliche Rendite des Projektes hängt dann unter anderem ja von der Laufzeit ab wie lange kannst du die Immobilie nutzen und sie hängt vor allen die auch vor der Mietsteigerung ab.

00:30:01: Also das heißt wenn du jetzt nicht mal Anzug du kaufst wirklich zum 40 fachen in Hamburg du hast aber 2 % oder 3 % Mietsteigerung pro Jahr.

00:30:11: Kann die Rendite im Endeffekt noch deutlich höher sein kann ich jetzt nicht so schnell im Kopf rechnen ne aber dadurch hast du natürlich auch eine Veränderung bei der bei der Miete also

00:30:19: ganz großes Problem kriegst nur dann du hast dieses die 40 fache gekauft und die Miete bleibt konstant na dann dann rechnet sich das wahrscheinlich nicht oder kann sich kaum rechnen

00:30:29: aber die Mietsteigerung die musste eben mitberücksichtigen das ja auch der große Unterschied warum wir deutlich höhere Renditen in Hamburg und München haben als z.b. im Schwarzwald oder in der Uckermark

00:30:42: weil dort habe ich eben diese Mietsteigerung nicht zu erwarten aber ich habe sie durchaus in Hamburg oder München zu erwarten weil du in der Run auf die Städte.

00:30:52: Bitte weiterhin der Run auf die Städte tendenziell ja wobei natürlich mietpreisregulierung und so auch eine Rolle spielt aber vom Grundsatz her ist es natürlich so dass dass ich das einfach mit.

00:31:04: Muss bei der Bestimmung der der Vervielfältiger dass ich eben auch eine Steigerung der Termiten zu erwarten.

00:31:11: Gut dann komme noch mal zur letzten Frage die Frage also weiterhin in Immobilien investieren oder jetzt erst mal abwarten und schauen wie sich der Markt sortiert lieber in festverzinsliche Wertpapiere gehen was ist deine Empfehlung.

00:31:26: Also.

00:31:27: Mein grundsätzlicher Rad ist festverzinsliche Wertpapiere sind auf den Gründen einfach schwierig also und das hat weitreichende Konsequenzen der für viele deutsche Haushalte na denn.

00:31:37: Denn die typischen deutschen Haushalte wollen was risikofrei als erinnere mich an meine meine Mutter die ist Ärztin die die sagte dann auch irgendwann mal beim Blick.

00:31:47: Ja Tagesgeldkonto mensch das ist aber traurig dass ich hier nur 0,25% bekomme er kann ich nicht in was anderes investieren aber das soll absolut sicher sein.

00:31:56: Und das ist so ein bisschen ich glaube das ist typisch für viele Menschen die gerne diese Sicherheit haben wollen aber man muss sagen

00:32:03: Dauer wird man damit eigentlich bestraft na denn die Festzins Papiere wie verletzlich Renditen

00:32:09: die nicht mehr ausreichend um die Inflationsrate abzudecken und da müssen wir uns umstellen und dann auch schon in Sachen gehen die etwas riskanter sind

00:32:18: ich halte nach wie vor auch viel von Aktien gerade wenn man breit streut kann sich das auf Dauer eben schon lohnen da kann man vernünftige Renditen bekommen aber eben auch Immobilien und Immobilien haben wir einen großen Vorteil dass ich eben auch den Gewinn noch mal Hebeln kann.

00:32:33: Dem Fremdkapital auf

00:32:35: und solang eben direkt Gesamtrendite meiner Immobilieninvestition über diesen dem Zinssatz liegt den ich bei der Bank zu zahlen habe mache ich damit ja auch direkt

00:32:45: Gewinn

00:32:47: ich habe außerdem auch ein paar steuerliche Vorteile wenn ich in die Kapitalanlage gehe ich würde mir nur für viele private Haushalte eigentlich wünschen dass es die Möglichkeit gäbe breiter gestreut in vermietete Immobilien zu investieren

00:33:00: also die offenen Immobilienfonds die sind relativ teuer von den Transaktionen her die sind auch teilweise haben noch mal extra Regulierung aber so eine so eine Möglichkeit sauer mit kleinen Beträgen schon in so ein größeres wohnportfolio zu investieren das wäre eigentlich ideal für viele Menschen

00:33:19: um eine vernünftige und relativ sichere Rendite zu erzielen

00:33:22: dann müsste man aber auch wieder das Vehikel strukturieren was wahrscheinlich auch nicht ganz ganz kostenneutral wäre.

00:33:29: Genau also es gibt es gibt einige Versuche in dieser Richtung dass man dass man das macht

00:33:36: es geht auch oftmals darum dass man das Eigentum so gestaltet dass man eben auch wirklich teilen kann ich bin mal gespannt ich glaube da sind einige Möglichkeiten da auch durch die neuen Technologien.

00:33:48: Bitcoin z.b. funktioniert ja auch nach so einem so eine distributed-ledger-technologie das heißt du kannst den das Eigentum splitten du kannst auch letztlich Eigentum verifizieren dadurch dass es eben auf einer breiten Anzahl von Computern festgehalten ist wer Eigentümer ist und dadurch sichern.

00:34:07: Aber keine Notar z.b. braucht man keinen Grundbuch das macht das natürlich deutlich einfacher und es wäre eigentlich schön wenn wir das Eigentum so ein bisschen mehr splitten könnten damit eben mehr Menschen auch als Investoren

00:34:19: tätig sein können dass eine interessante Idee blockchain für den Immobilienmarkt.

00:34:24: Ja ich glaube der Arbeiten schon einige dran als ich habe das auch von einigen gehört und ich könnte mir schon vorstellen dass es da auch in naher Zukunft neue Anlagemöglichkeit.

00:34:34: Ja genau ich hatte nur gehört dass Menschen daran arbeiten die Immobilien sozusagen als den Wert für eine.

00:34:42: Du Währung einzuarbeiten aber das übertragen als als

00:34:47: ja Möglichkeit des Streubesitz ist ist auch eine interessante Idee denn den Ansatz habe ich nicht gehört also brauchen wir uns keine großen Sorgen vor großen Zins Sprüngen zu machen was ja gut ist für denjenigen der jetzt weiterhin in Immobilien investieren möchte

00:35:03: und ich hoffe dass du recht hast aber die Indikatoren sprechen ja für sich insofern hast du dir wahrscheinlich recht oder Professoren haben immer recht.

00:35:14: Haben natürlich nicht immer recht aber im Zweifelsfall hören wir uns dann in zehn Jahren noch mal wieder dazu dann haben wir auf jeden Fall sehr sehr lange gebaut KFZ wenn wir dann irgendwann sozusagen eine Review eine Review Folge machen zu diesem Podcast ich danke für euer Interesse

00:35:29: ich hoffe es war etwas für euch dabei die Zinsen bleiben stabil niedrig fallen tendenziell sogar das doch eine ganz gute Aussicht.

00:35:36: Und wenn ihr noch Fragen habt schreibt uns wir beantworten nach Möglichkeit alles entweder auf Twitter oder per E-Mail.

00:35:43: Und ich danke dir Michael und wie würde ich würde sagen bis zum nächsten Mal tschüss bis bald tschüss.

00:35:50: Music.