Droht den Büroimmobilien der Absturz?

00:00:00: Was redest du denn jetzt den Markt Akteuren wie sie sich verhalten sollen wie sollen sie sich aufstellen was sollen sie tun wo sind die Opportunitäten deiner Meinung nach was können sie jetzt richtig machen und was auch ganz falsch.

00:00:11: Sophie jeden der uns zu hörte vielleicht selber so einen kleinen Anteil an Büroimmobilien hat was wäre dein gefundener rad.

00:00:19: 1a Lage das ist der erste verhaltensökonomische Immobilienpodcast zur wissenschaftlichen Fundierung zu Trends und Strategien in der Immobilienwirtschaft.

00:00:33: Und hier sind eure Volkswirte an den Mikrofonen Prof.Dr Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft und Hauke Wagner das bin ich Morgen und herzlich willkommen hier bei uns im Podcast heute wollen wir uns dem Thema annehmen.

00:00:47: Droht dem Büroimmobilienmarkt der absolute Albtraum was ist los wie verändert sich die Lage darüber wollen wir heute reden und ich begrüße natürlich herzlich unseren Professor.

00:01:00: Michael Voigtländer moin.

00:01:03: Hallo Elke grüß Dich genau das ist er auch deshalb Moment ein bisschen witzig weil das ist jetzt das dritte Mal dass ich diesen Anfang gemacht habe aber wir lassen das jetzt alles ganz genau so wie sehen

00:01:13: deswegen gehört der Anfang ein wenig amüsiert genau.

00:01:19: Büroimmobilien Markt wir haben im Moment wir haben es in den anderen Polkas immer schon mal ein bisschen angerissen aber jetzt wo du dich damit auch wissenschaftlich fundiert einmal ganz genau mit Zahlen auseinandergesetzt hast lass uns einmal die Relevanz dieses Themas klären warum sollte

00:01:34: man sich warum ist das Thema überhaupt interessant Büro Immobilien warum sollte ich mich dafür interessieren.

00:01:41: Ja ist in der Tat ja noch eine Frage die sich mancher stellt Büroimmobilien das ist so abstrakt das ist was für Großinvestoren da stehen paar große Bürotürme

00:01:51: aber was man sich klar machen muss dass es ein riesiger Markt es gibt eigentlich überall Büros es gibt in jeder Kleinstadt Büros nicht so präsent wie vielleicht in in Hamburg oder

00:02:00: aber es gibt sie und das ist ein Markt der hat ein Volumen von 600 Milliarden Euro das haben wir vor ein paar Jahren waren erhoben ich schätze mal heute ist der Wert sogar noch deutlich höher wir haben eine starke Rally gehabt

00:02:12: im Büro Markt also starken Preisauftrieb wir sind sicher jetzt beim Gesamtvolumen von 7 800 Milliarden Euro in Deutschland

00:02:20: so und viele Menschen sind in Büros investiert ohne dass sie das vielleicht wissen

00:02:25: werden offenen Immobilienfonds gezeichnet hat dort Geld anlegt die meisten offenen Immobilienfonds haben Geld in Büros Invest.

00:02:32: Die Versicherungen investieren sehr viel Geld in Büros die betrieblichen Altersvorsorge Systeme Hand halten Büros das heißt das ist ein sehr relevanter Markt für alle möglichen Menschen.

00:02:43: Eben auf die eine oder andere Weise investiert sind und natürlich auch für die Unternehmen ist das ein ganz wichtiger Markt denn das sind ja die Hauptnutzer von Büroimmobilien

00:02:53: die Mieten sind neben den Personalkosten oftmals der zweitwichtigste Faktor der zweitwichtigste Kostenfaktor das heißt höre Büromieten belasten eben auch die Unternehmen und umgekehrt und von daher ist das schon Mark mit dem man sich auseinandersetzen sollte der

00:03:08: volkswirtschaftlich daneben auch sehr sehr relevant ist.

00:03:11: Der Gesamtanteil von Büroimmobilien im Gewerbe im Gewerbe Segment weißt du wie groß der ist.

00:03:20: Also ist es die Hälfte ist es zwei Drittel.

00:03:23: Nee die Hälfte sicherlich nicht ganz ich würde jetzt mal schätzen dass es im Gewerbemarkt so 30 bis 40% sind also die zwei größten Blöcke sind eigentlich Einzelhandel und Büro aber da gibt's natürlich auch noch Hotels dann gibt es noch industrieimmobilien da gibt es noch Logistik also da gibt es schon eine ganze Menge

00:03:43: aber Büro ist schon ganz wichtiger Faktor und gerade für die sogenannten institutionellen Investoren also Versicherungen Force ist das ein sehr sehr wichtiger Mann.

00:03:53: Okay und nun droht der Preis Einsturz jedenfalls behauptest du das Warum ja das ist

00:04:01: es klingt jetzt vielleicht mute ich aber wenn man sich mal die Vergangenheit anschaut dann stellt man fest der Büroimmobilienmarkt ist sehr sensitiv auf die Konjunktur.

00:04:10: Also wir haben das ja im Wohnimmobilienmarkt schon mal besprochen der Wohnimmobilienmarkt er es eigentlich relativ stabil da da bewegen sich die Mieten eigentlich auch nicht wirklich nach und

00:04:19: das sieht im Büroimmobilienmarkt ganz anders aus gerade wenn man sich so den den Top Markt anschaut also so die.

00:04:27: Gebäude die mit bester Ausstattung die typischen Bürotürme da gehen die Mieten wirklich mal hoch und runter und das ist sehr konjunkturabhängig also wir sehen in der Finanzkrise z.b.

00:04:39: Dagegen die Mieten in Standorten wie Frankfurt oder auch Hamburg München 2018.

00:04:45: 2008/2009 da ging die die Mieten einfach mal um 10:15 Uhr % plötzlich runter

00:04:52: auch als die New Economy Blase geplatzt ist Anfang der 2000er Jahre als wir noch über Telekom Aktien und Rocket Internet und ähnliches gesprochen haben da haben wir auch erlebt dass die Mieten dann wirklich mal drastisch runter gehen können also das heißt allein konjunkturabhängig können die Mieten wirklich deutlich runter gehen und jetzt haben wir natürlich ein Einbruch in der Wirtschaftsleistung nicht nur in Deutschland sondern in vielen Ländern

00:05:18: der noch weit über die Finanzkrise wahrscheinlich hinausgeht.

00:05:22: Wir reden darüber mittlerweile dass die Konjunktur um 68 vielleicht sogar um 10% allein in Deutschland in diesem Jahr zurück gehen kann

00:05:30: und wenn man das dann mal so kalkuliert kann das eben bedeuten dass die Mieten im Büromarkt auch jetzt um vielleicht 15 bis 20% zurückgehen.

00:05:41: So wenn man das jetzt mal überträgt die mieten gehen entsprechend zurück

00:05:45: bringt das eben auch auf die Preise so und das kann durchaus bedeuten dass die büropreise auch mal jetzt um 20 Uhr dreißig Uhr

00:05:53: Prozent zurück gehen gerade in den Top-Lagen gerade in Frankfurt gerade auch in in anderen Großstädten in Paris oder ähnlichen natürlich und das ist natürlich schon in Norma ein.

00:06:06: Also das ist dieses Mal besonders warum warum ist die Dramatik jetzt so in diesem Thema drin

00:06:12: also erstmal warum ist der ist der Preis Einbruch an sich Problem klar ist es trifft Anleger ich habe ja gesagt es gibt auch viele Kleinanleger die im Büro Immobilien investiert sind das ist von daher natürlich schon schon relevant aber es kann natürlich auch Banken treffen

00:06:29: also wenn wir jetzt einen deutlichen Preis Verfall haben bei Büroimmobilien viele Büros sind eben auch mit mit Krediten hinterlegt wenn dann möglicherweise Kredite ausfallen oder wenn eben Unternehmen überschuldet sind kann das eben auch rückwirkend auf dem Bankensektor haben

00:06:47: wenn der Bankensektor große Probleme hat.

00:06:49: Dann hat das natürlich auch wieder weitere folgen dann bist du möglicherweise dann auch einzelne Banken gestützt werden na das betrifft dann auch wieder uns alle.

00:06:59: Aber sagen wir mal normaler Konjunktureinbruch

00:07:02: dass wir eigentlich verkraftbar denn die Erfahrung ist dann auch da geht's auch wieder schnell hoch ne also im Büroimmobilienmarkt haben wir einfach eine gewisse Volatilität und dann könnten wir sagen PSG mal die Preise 20 % runter

00:07:14: in zwei Jahren haben wir das wieder aufgeholt weil die Mieten dann wieder ansteigen weil die eben auch sehr stark auf einen Konjunkturaufschwung reagieren

00:07:22: ich glaube aber ehrlich gesagt dass es diesmal anders sein kann dass wir tatsächlich nicht nur dieses konjunkturellen Einbruch erleben sondern auch.

00:07:31: Strukturell der Büroimmobilienmarkt Probleme bekommen hätte

00:07:35: könnte und deswegen eben die Büro Immobilienpreise länger auch so niedrig bleiben weil also was es dieses Mal anders was ist dein dein dein.

00:07:46: Deine Analyse warum glaubst du dieses Mal ist es anders warum sollte das Teil dieses Mal länger dauern

00:07:51: ja melde Dich weil es eben eine mögliche strukturelle Verschiebung gibt also das eine ist tatsächlich dass die Menschen und auch die Unternehmen doch jetzt das Homeoffice entdeckt haben

00:08:03: und ich glaube das ist ein längerfristiger Trend es gibt Befragung unter Büro nutzen wie wird das euren

00:08:13: din-en das release date

00:08:14: Footprint also den den Fußabdruck die Nutzung von von Büroflächen beeinflussen und da sagen mittlerweile über 80% der Büro Nutzer wir werden dauerhaft weniger Flächen

00:08:25: nutzen es gibt Umfragen die sagen dass viele Menschen eigentlich sehr glücklich mit dem Homeoffice sind ja und das für sich

00:08:32: so und jetzt trifft eben folgendes aufeinander

00:08:36: Menschen Arbeitnehmer die sagen ich möchte mehr zu Hause arbeiten vielleicht 40% vielleicht 50%

00:08:43: und es trifft auf Unternehmen die sagen die bis jetzt um die Kosten sparen oder wir müssen da irgendwas ja kompensieren so da ist es natürlich naheliegend jetzt zu sagen P wir reduzieren die Flächen der mieten nicht mehr neu an

00:08:54: wir behalten jetzt das bisherige Büro vielleicht verkleinert war noch untervermieten oder ähnliches.

00:09:01: Und dadurch sinkt der natürlich enorm die Büroflächen Nachfrage in den letzten Jahren haben wir eigentlich immer erlebt dass die beruflichen Nachfrage weiter gestiegen ist mehr wert Jobs

00:09:10: bilddaten in Großstädten mehr Menschen die in Büros arbeiten und das könnte jetzt eben deutlich durchbrochen werden

00:09:18: ich glaube persönlich nicht dass jetzt alle komplett im Homeoffice arbeiten.

00:09:23: Aber es wird eine neue mx9 nix geben zwischen Homeoffice und und dem Arbeiten im Büro ich fahre ins Büro um mich dort auszutauschen um Meetings zu haben

00:09:35: romantische Gespräche zu führen aber wenn ich Stillarbeit mache was die meisten ja doch meistens machen das kann ich prima zu Hause machen

00:09:43: dann muss ich nicht extra pendeln dann muss ich mich nicht in die ins Auto oder in die Bahn setzen

00:09:48: und von daher denke ich werden wir dauerhaft weniger Büroflächen Nachfrage haben.

00:09:54: Sehr optimistisch ist ja die Frage ob die Leute das längerfristig nicht auf sehr schätzen wieder am Arbeitsplatz regelmäßig zusammen zu kommen also

00:10:02: klar wenn ich in den gefährdeten Arbeitsplatz habe wenn ich irgendwo weiß wo ich bin und wo ich stehe auch innerhalb des Unternehmens aber das werden wir sehen

00:10:10: im Moment wie gesagt ich glaube nicht dass es der letzten kompletten umschwenken also ich glaube Mark Zuckerberg hat gesagt.

00:10:19: Wir können ja auf Facebook ich habe ja viel mehr Möglichkeiten jetzt dass die Leute überall arbeiten können die können ja alle von zu Hause aus arbeiten habe das funktioniert auf Dauer nicht dass man nur zu Hause arbeitet weil dann geht irgendwann hat die Bindung zu unternehmen verloren

00:10:33: aber heute ist es so in vielen Unternehmen arbeitet man 20% zu Hause.

00:10:39: So und ich glaube dass diese Quote durchaus auch auf 40 oder 50% steigen kann also dass wir deine andere Flexibilität bekommen dass man sagt okay.

00:10:47: Richtig Büro ist wichtig gerade aber auch um sich zu treffen.

00:10:52: Also ich glaube dass die Büros sich vielleicht auch ein bisschen verändern müssen dass sie mir diese Kommunikation diesen Austausch nach vorne stellen müssen das man nicht mehr dieser Zellen braucht in denen man dann von von 8 Uhr bis 16 Uhr da an seinem Schreibtisch sitzt und irgendwelche Dinge macht

00:11:07: sondern das ist vor allem um den Austausch geht und den Rest kann man eben auch zu Hause machen.

00:11:13: Und dann gibt's eben auch diese ganzen neuen Möglichkeiten mit Zoom mit skype und ähnlichen wo man sich daneben auch austauschen kann und ich glaube das funktioniert auch

00:11:23: und was man glaube ich auch sehen muss es könnte jetzt im Büro Markt.

00:11:28: Das passieren was eigentlich schon länger angekündigt ist das ist nämlich auch dazu kommt dass man Personal einsparen kann gerade auch für einfache Bürotätigkeiten also

00:11:39: es wurde immer gesagt wir haben in der Industrie erlebt dass viele einfache Jobs weggefallen sind

00:11:44: teilweise verschoben nach Asien oder sonst wo teilweise eingespart und das könnt jetzt durchaus auch im Büromarkt passieren ok.

00:11:53: Reden wir gleich noch mal drüber wenn wir die Frage klären wie muss ich Büro neu erfinden wie belastet denn jetzt eigentlich der Büromarkt die Konjunktur.

00:12:05: Also hat es neben fact oder ist der Anteil am Anteil also insgesamt 18 % Immobilien am anderen

00:12:13: Bruttowertschöpfung in Deutschland davon jetzt so 40% Gewerbeimmobilien von den 40% Gewerbeimmobilie noch mal 40% also ist der impact jetzt konjunkturell überhaupt spürbar oder ist es ein bisschen sozusagen Anleger und und

00:12:28: Fach Fachkreis Teilnehmer Problem.

00:12:32: Ja klar als trifft natürlich schon die Anleger wenn es auf die Banken sich auswirkt das muss man abwarten dann hätte es natürlich auch noch mal eine Belastung für den für die Konjunktur

00:12:43: aber insgesamt ist der der Einfluss auf die Konjunktur jetzt nicht so groß und weil da gibt es natürlich auch gegenläufige Effekte nein ich habe gesagt das klar.

00:12:52: Preise sinken das belastet den einen den anderen freut aber auch wenn die Mieten z.b. sinken weil das ja durchaus auch die Unternehmen dann bisschen stark

00:13:00: na du wenn wenn es jetzt ein Unternehmen gelingt die nächsten Mietvertrag günstiger abzuschließen also typischerweise am Verso 10 Jahresverträge im Büromarkt und wer jetzt gerade in die Situation kommen sein Vertrag neu zu verhandeln.

00:13:13: Stadt in guter Chancen jetzt zu sagen guck mal.

00:13:16: Ich habe bisher relativ viel bezahlt ich möchte jetzt mal 10 % weniger bezahlen so und das ist natürlich dann etwas was dieses Unternehmen dann erstarkt und von daher

00:13:26: ist das konjunkturell nicht das ganz große Thema aber natürlich für alle Anleger durch aus dem Thema verstehe ich.

00:13:36: Dann kommen wir jetzt nämlich zu der Frage wie kann sich denn der Büromarkt so aufstellen dass sie sich auf die veränderten Rahmenbedingungen einschießt also wie wie müsste sich Büro.

00:13:48: Für eine erfolgreiche Zukunft aufstellen wie sieht das Büro der Zukunft aus steckt ja so ein bisschen hinter dieser Frage.

00:13:54: Ja das ist das ist spannend.

00:13:59: Ich denke wie gesagt es muss mehr Kommunikationsmöglichkeiten geben da haben einige Büros ja auch schon nachgelassen der ist schon vieles auch dumm

00:14:08: Peppa passiert dass man mehr Meetingräume hat dass man

00:14:11: coffee points hat dass man eben auch Austauschmöglichkeiten hatte ich glaube das muss noch mehr in den Vordergrund gestellt werden ich glaube aber auch dass man dass man auch endlich noch mal über Büros nachdenken muss.

00:14:23: Dass man nämlich auch überlegen muss

00:14:26: müssen die alle im Zentrum sein macht es nicht teilweise auch Sinn Büros am Stadtrand zu haben zu denen die Mitarbeiter leichter pendeln können und wo sie sich dann eben mit anderen Mitarbeitern die ihm auch pendeln müssen dann austauschen können

00:14:40: ich wollte das mal ganz spannend ich habe mal ein Seminar führen für eine Bank in in München gemacht und da war nämlich genau das Thema auch das die alle gesagt haben ja die Bank ist irgendwie im Zentrum.

00:14:52: Aber wir wohnen ja alle irgendwie im weiten Umfeld von München weil in München selber können sich auch viele Banker das gar nicht leisten so und das heißt die müssen dann immer weit pendeln und

00:15:03: den wir natürlich geholfen weil irgendwie am Stadtrand ist das Büro wäre wo man dann mal hinfahren kann wenn man dich denn austauschen möchte mit den Kollegen.

00:15:11: Und ich glaube dass das ist sicherlich etwas wo sich die Konzepte vielleicht auch für.

00:15:17: Aber ich glaube das ist das ist natürlich ist eine ganz spannende Phase und dich mein Sohn.

00:15:22: So ein so ein großer change so eine große Veränderung die weckt natürlich auch immer den Pioniergeist und die die diejenigen die Innovationen anstoßen wollen und ich glaube da macht es durchaus Sinn auch zu überlegen

00:15:34: wie könnte das Büro der Zukunft denn wirklich aussehen wenn sich die Gewohnheiten denn jetzt immer verändern.

00:15:41: Und man muss sich glaube ich auch klarmachen es war ja nicht immer so dass wir in Büros gearbeitet haben oder eigentlich sind Büros ja eine relativ neue Erfindung war dein Plan.

00:15:50: Ist eine gute Frage ich überleg auch gerade im Hinterkopf aber sonst so die typischen Büros gibt's ja eigentlich erst ja seitdem wieso.

00:15:59: Viel schreiben klar früher mit den Aktenordnern und so aber ich würde sagen so erst seit den 60er 50er 60er Jahren ist das doch wirklich so im kommen mit den Büros und auch als als Statussymbol dann für Unternehmen und so das ist ja eigentlich eine relativ.

00:16:13: Junge Erfindung und es kann durchaus ja auch sein dass es da neue neue Veränderung gibt früher haben die Menschen.

00:16:23: 1 selbstverständlich auch zu Hause gearbeitet ne früher der klassische Handwerker der natürlich unten dann dann gearbeitet hat und warum soll das nicht auch zukünftig auf

00:16:31: die Menschen zu treffen die eben ja vor allem mit ihrem Kopf arbeiten vor allem mit dem Computer arbeiten die Computer sind heute alle so gut warum sollst du da nicht eben auch möglich sein mir von zu Hause zu arbeiten

00:16:44: wahrscheinlich wird es auch irgendwann dann wieder ein Bier selbständige sogar geben

00:16:48: die eben Unternehmen dann zu arbeiten flexibel für verschiedene Unternehmen arbeiten glaube da gibt's ganz neue ganz neue Möglichkeiten.

00:16:57: Zumal die Millennials ja auch sowieso immer auf ihren Backpacker Touren sind ich meinen sind gerade die Grenzen nicht durchgängig offen aber man könnte ja auch aus Thailand oder aus

00:17:06: Südamerika oder so könnte man ja einen Film schneiden z.b. also sony.de

00:17:11: die mir ganz persönlich kommt also da diesen Podcast könnten wir auch weiterführen von egal wo wir gerade auf der Welt sind immerhin.

00:17:19: Ob das nun köln-hamburg ist oder New York Buenos Aires ist eigentlich ziemlich egal.

00:17:25: Also werden nur dann schwieriger wegen den unterschiedlichen Zeitzonen aber sonst ansich ist das ist das möglich und

00:17:33: ich glaube das ist das ist halt auch etwas was im Büromarkt jetzt aufkommen wird.

00:17:39: Das dass man eben auch genau überlegt welche Tätigkeiten muss ich denn in Frankfurt durchführen welche muss ich denn in Hamburg durchführen.

00:17:46: Kann ich nicht manche Tätigkeiten vielleicht auch verlagern nach

00:17:50: Warschau nach Rio de Janeiro oder sonst was wo es vielleicht auch Leute gibt die das Bearbeiten können aber vielleicht deutlich günstiger sind ja und das ist man in den letzten Jahren gerade in Deutschland haben wir ein Boom erlebt das heißt auch die bürobeschäftigung ist wirklich enorm hoch gegangen also und in solchen Phasen ist dann auch immer schwierig für Unternehmen zu sagen

00:18:14: jetzt gucke ich mal dass ich Kosten spare.

00:18:16: So jetzt gucke ich mal dass ich mit weniger Personal aus komme das fällt dann immer schwer na sondern dann stellt man er auch noch mal ein und macht vielleicht ein bisschen mehr und jetzt

00:18:25: kommt vielleicht eine andere Phase wo man dann Kosten einspart und dann überlegt man na ja was könnte ich denn jetzt eigentlich mit künstlicher Intelligenz vielleicht auflösender welche.

00:18:33: Maßnahmen kann ich den automatisieren ich fand das ganz spannend ich habe mal eine Studie gemacht für für die Banken zu Digitalisierung.

00:18:41: Und dann stellt man fest Kreditbearbeitung ist ein echt noch ein hessisches verfahrene also da werden Dokumente eingereicht die müssen dann.

00:18:50: Ich werde dann bisschen aus den Gehaltsabrechnung Zahlen abgetippt werden und und.

00:18:55: Da gibt's aber ja da einige Banken die sagen mittlerweile wir können das auch anders wie können die Bonitätsprüfung dran das gibt mir einfach Zugriff auf dein Girokonto ich lasse das durch den Rechner laufen und der Rechner kann mir dann sagen.

00:19:08: Bist du Bonität stark oder schwach einfach an den monatlichen Kontobewegung

00:19:13: ist natürlich auch ein starker Eingriff in die in die private gerade sagen also aber das machen viele das machen viele Menschen tatsächlich vielleicht ist ihm das nicht bewusst aber vielleicht sagen sie auch einfach okay.

00:19:25: Dafür habe ich viel Komfort ne ich kriege in paar Minuten die Entscheidung ob der Kredit bewilligt wird oder nicht und.

00:19:34: Ich muss eben diese ganzen Dokumente nicht zusammen suchen das ist ja immer wahnsinnig lästig so und dass das zeigt aber auch wenn wenn Banken solche Verfahren dann an wenn brauchen sie weniger Leute.

00:19:45: Was so viele einfache Bürotätigkeiten die werden vielleicht dann auch gespart wenn wir mehr auf Digitalisierung setzen anderes wird vielleicht verlagert

00:19:55: nach Osteuropa nach Südamerika wo auch immer weil man dort eben günstige back offices hat.

00:20:01: Das ganz spannend bei manchen Verlagen ist das schon da ist der Gesprächspartner dann für das Lektorat und dass die die Formatierung und sowas sitzt dann nicht in Frankfurt oder so sondern der sitzt in Bangalore.

00:20:13: Ja da sind dann in da die die sich die Tempi auch sehr gut Deutsch sprechen und die dann diese Arbeiten übernehmen also glaube das wird in die Richtung wird es noch mehr geben

00:20:24: und das bedeutet natürlich auch dass wir tatsächlich hier im Büromarkt weniger Beschäftigte auf Dauer vielleicht haben wir die müssen die arbeitslos werden als ich glaube es gibt viele Dienstleistungen wo man noch Menschen braucht viele andere Beschäftigung

00:20:37: aber ich glaube das sollte Potenzial jetzt vergess genutzt werden

00:20:42: es wird auf jeden Fall sehr spannend sein das zu beobachten was redest du denn jetzt den Markt Akteuren wie sie sich verhalten sollen wie sollen sie sich aufstellen was sollen sie tun wo sind die Opportunitäten deiner Meinung nach was können sie jetzt richtig machen und was auch ganz falsch so für jeden der uns zu hörte vielleicht selber so einen kleinen Anteil an Büro Immobilien hat

00:21:02: was wäre dein gefundener rad

00:21:06: nee ich glaube das ganz entscheiden ist jetzt umsichtig beim Neubau auch zu sein also dass man hinterfragt braucht man diesen Neubau noch man sieht auch tatsächlich dass der Markt hat auch reagiert ich habe letztens eine Umfrage gesehen das so 20% der pro

00:21:23: Rückentwicklung jetzt auch in Frage gestellt werden im Büromarkt gerade dort wo man gleich doch keinen Ankermieter hat das ist glaube ich etwas was was relevant ist ich glaube auch dass man im Büromarkt vielleicht

00:21:36: auch überlegen sollte ob man damit eine Nachnutzung direkt mitdenkt.

00:21:42: Das ist glaube ich auch ein Thema dass das relevant ist weil wir haben ohnehin demographisch das Problem werden immer weniger Erwerbspersonen zukünftig oder die

00:21:50: Babyboomer die gehen in in Rente in paar Jahren die junge Bevölkerung wird in der zerkleiner das heißt man hat sowieso weniger Erwerbspersonen und dann macht es natürlich Sinn zu überlegen

00:22:02: als was kann ich tun Büro das später nutzen kann ich daraus vielleicht ein Hotel machen

00:22:06: ist aktuell auch schwierig kann ich daraus vielleicht eine Seniorenresidenz machen ja kann ich daraus vielleicht studentenapartments machen so und wenn man heute schon eben vielleicht auch die entsprechenden Wasserleitung gelegt.

00:22:21: Dann kann man durchaus dann auf die leichte umbauen dann das gerade empfangbar wenn ich Elena aber.

00:22:29: Mit der muss natürlich auch die die genehmigende Behörde mitspielen weil ja normalerweise also an an Standorten wo ich Gewerbeimmobilien habe ist ja nun die Nutzung von Wohnimmobilien kein Selbstgänger.

00:22:41: Ganz und gar nicht also da habe ich dann auch noch Befindlichkeiten bei der Handelskammer und so und Menschen die sagen irgendwie in den Gewerbegebieten wird nicht gewohnt also

00:22:49: konzeptionell in den Gebäuden dass das ein aber ich bräuchte dann natürlich auch einen genehmigen der Autorität die sagt so ja das ist eine richtig gute Idee also.

00:22:59: Oder klar klar das stimmt das stimmt da sind die Städte auch sehr unterschiedlich ne Frankfurt ist der sehr offen

00:23:06: in Frankfurt stellt man jetzt aber fest da sind ja auch schon einige Büros danach umgewandelt worden in Wohnungen Graz in in Niederrad z.b. also das ist so der der Bürostandort der den höchsten Leerstand hatte da hat man mittlerweile einiges umgebaut zu Wohnungen stellt aber immer fest dass es wahnsinnig aufwendig weil man muss das Ding da komplett entkernen man hat eben diese Wasserleitung nicht wenn die Wände passen oft nicht

00:23:30: so und da würde ich sagen wenn's geht das vielleicht schon mitdenken was könnte man mit dem Büro dann später machen damit man es dann auch länger nutzen kann.

00:23:40: Das ist vielleicht auch noch ein ganz spannendes Thema im im Büromarkt ich habe immer das Gefühl die Investoren überschätzen auch ein bisschen die Nutzungsdauer von Büros ach jetzt schon.

00:23:50: So typischerweise gehen die meisten davon aus na ja ich kann so ein Büro 25 bis 30 Jahre nutzen.

00:23:58: Dann muss es große sanieren damit es dann noch zukunftsfähig ist

00:24:01: wenn man sich das aber mal anschaut oftmals ist es schon nach 10 Jahren ne also wir haben typischerweise diese 10 Jahresverträge änder die wirtschaftsprüfungskanzlei ID bietet für 10 Jahre

00:24:11: und dann ist alles super dann in der Zeit hat man dann hohe Erträge so und dann schick mal im oft nach 10 Jahren schon fest ist es schwierig die neu zu vermieten.

00:24:19: Dann findet man vielleicht noch nie da muss aber schlecht ein bisschen runter gehen aber meistens so nach 15-20 Jahren muss man schon groß investieren um tatsächlich Mieter dann zu finden ja und das

00:24:31: ach das ist glaube ich etwas was noch mal den Markt belasten könnte wenn man sich jetzt klarbach daher die Nutzungsdauer ist eben schwierig neue Büros sind immer ganz gut gängig

00:24:40: alte Büros da kumulieren sich daneben die Leerstände und ich glaube auch da muss der Marken bisschen drauf reagieren und dann vielleicht auch frühzeitig überlegen einfach

00:24:49: was was ist denn der der der next Use-Case hier für das Büro was kann ich dann danach mit dem Büro machen.

00:24:57: Okay und wie gesagt Thema Genehmigung mitdenken.

00:25:01: Auf jeden Fall genau vielleicht sollte man da mal eine politische Initiative ja genau

00:25:08: Kleidung die Bauämter diese Flexibilität dann auch mitmachen ne und mitdenken wie kann man dann auch die Stadt

00:25:16: vernünftig umstrukturieren wenn sich eben auch die Präferenzen die Gewohnheiten die Arbeitsgewohnheiten möglicherweise dann im auch ändern

00:25:23: genau das ist aber vielleicht noch mal ein ganz eigener Podcast das ganze Thema mit gebietsausweisung b-plänen und die müssten sich eigentlich Städte und Kommunen aufstellen damit sie die Flexibilität aufweisen die im Immobilienmarkt durch Nutzungs Veränderung notwendig wird weil

00:25:41: ich will ja nicht selten B-Pläne aus den 50er Jahren und

00:25:47: die haben immer noch eine gültige Gültigkeit und wenn wir nun gerade sagen irgendwie eigentlich conturo gerade aus dieser Zeit dann na ja aber dann machen wir noch mal extra Thema zu glaube ich.

00:25:58: Genau ansonsten haben wir alles gesagt oder habe ich Dich an irgendeiner Stelle nicht abgeholt steht noch was im paper was wir jetzt nicht im Post Podcast haben.

00:26:06: Ich ich denke wir haben wir haben die wesentlichen Themen hier behandelt ich meine es ist natürlich immer auch eine gewisse Spekulation.

00:26:15: Bis wie es weitergeht und ich möchte jetzt auch nicht sagen dass Büros komplett Abstürzen ich glaube da gibt's auch noch ein.

00:26:23: Immer noch gewisse Nachfrage nach ich habe auch gesagt es gibt da auch eine neue liegst du aber ich glaube man muss ich damit einfach auseinandersetzen wohin der Trend gehen kann und

00:26:32: da kommt eben auch auf die Unternehmer an jetzt damit kreativ umzugehen und eben auch genau zu überlegen was wollen die Leute eigentlich auch und im Hintergrund steht ja auch.

00:26:44: Arbeitnehmer bleiben knappes Gut gerade qualifizierte Arbeitnehmer bleiben Quali knappes Gut

00:26:49: und den muss ich eben auch eine Arbeitsumgebung bieten die eben zu Ihren Bedürfnissen passt und ich glaube das wird die spannende Suche so der nächsten Jahre.

00:26:59: Welches Setting muss ich anbieten damit meiner Arbeitnehmer dann auch wirklich glücklich zufrieden sind und und dann auch entsprechend die Leistung abrufen können die die ich brauche

00:27:09: und ich glaube da muss man sich von manchen Bürokonzept und dann einfach verabschieden und

00:27:14: muss mehr Flexibilität bieten und vielleicht gibt es aber auch ein paar Argumente dass man sagt dafür hole ich die Menschen wieder ins Büro da geh fahren Sie gerne ins büro

00:27:25: wenn es daneben Kommunikationsmöglichkeiten gibt finde ich vielleicht auch andere Annehmlichkeiten bieten kann lieber so zu Hause vielleicht nicht hat genau ein kleines.

00:27:35: Erfinden kleine Fitness Unit im Büro wäre denkbar z.b. genau genau der Billardtisch und ähnliches aber ich meine das ist

00:27:44: auf geht's ja wirklich um den den kreativen Austausch das ist ja doch das tolle eigentlich was man was man im Zusammenspiel mit anderen hat was man eben zu Hause nicht hat und da muss man eben auch überlegen wie kann ich das noch stärker.

00:27:56: Anreizen wie kann ich da dafür sorgen dass man sich meine Mitarbeiter wohlfühlen und daneben auch

00:28:02: spannende Ideen austauschen mit den Kollegen aber vielleicht auch mit den mit den Konkurrenten mit anderen Kunden Unternehmen darum was ist glaube ich gehen.

00:28:13: Sehr gut dann danke ich Euch herzlich fürs Zuhören zuschauen je nachdem wo ihr diesen Podcast lauscht und

00:28:21: zu seht und dir Michael für die Einblicke in dein paper und wenn ihr Fragen habt schickt sie uns wir sammeln sie weiterhin und ich würde sagen bis zum nächsten Mal

00:28:31: tschüss bist du nächste Mal ciao.

00:28:34: Music.